一、關(guān)于抵押的法律規(guī)定

法律分析：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三百九十六條企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)確定時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

第三百九十七條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

二、抵押物應(yīng)具備哪些條件,哪些財(cái)產(chǎn)不能設(shè)定抵押

一是必須是抵押人有權(quán)處分的；二是必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的；三是抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值；四是便于管理和實(shí)施。
擔(dān)保法規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
一、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
二、抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
三、抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
四、抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
五、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
六、依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將以上所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

三、混合擔(dān)保中抵押物流拍債權(quán)人拒抵債法律有何規(guī)定

在銀行、資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)處置過程中，案件有時會遇到這樣的情形：債權(quán)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行拍賣階段后，抵押物經(jīng)三次拍賣而流拍，此時作為債權(quán)人的銀行、資產(chǎn)管理公司因自身不允許接受以物抵債、抵押物難以變現(xiàn)等原因不同意以物抵債。此時，抵押物是否必須解除查封、凍結(jié)，并將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人？退還后債權(quán)人是否會喪失優(yōu)先受償權(quán)？退還后債權(quán)人能否重新申請對同一抵押物再次進(jìn)行查封并重新啟動評估拍賣程序？本文對日前筆者遇到的相關(guān)問題進(jìn)行學(xué)習(xí)、分析。一、不動產(chǎn)抵押物三拍流拍后，債權(quán)人不同意以物抵債，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人。根據(jù)《最高人民關(guān)于人民民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條規(guī)定：“對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民可以依照本規(guī)定第19條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外”。依法可知，不動產(chǎn)抵押物在拍賣執(zhí)行階段，抵押物三次流拍、不能變賣后且申請執(zhí)行人不同意以物抵債的，依法應(yīng)當(dāng)對抵押物進(jìn)行解封并將該財(cái)產(chǎn)返還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。二、不動產(chǎn)抵押物三拍流拍后，將不動產(chǎn)抵押物解除查封并退還被執(zhí)行人后，債權(quán)人是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第177條規(guī)定：“有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形”。抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，屬于物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)的設(shè)立、變更、消滅等均由法律明確規(guī)定。抵押權(quán)人依法享有優(yōu)先受償權(quán)。其次，債權(quán)人在抵押物三拍流拍后不同意以物抵債并不等于放棄抵押權(quán)。債權(quán)人雖然放棄以物抵債，但其作為抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)尚未實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)亦未消滅，抵押權(quán)就仍然有效存續(xù)，債權(quán)人依法仍應(yīng)對該抵押物拍賣、變賣或作價所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。三、對不同意以物抵債的不動產(chǎn)抵押物解除查封后，債權(quán)人依法可以申請恢復(fù)執(zhí)行并重新啟動抵押物拍賣程序。（一）執(zhí)行標(biāo)的流拍后即使申請執(zhí)行人不接受以物抵債，該標(biāo)的財(cái)產(chǎn)也并不因此而喪失可執(zhí)行性。最高人民在《青海銀行股份有限公司與青海東湖賓館旅業(yè)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同案》【（2014）執(zhí)復(fù)字第19號】中有以下裁判觀點(diǎn)：關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)對已經(jīng)流拍且退還給被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)再次查封并重新拍賣的問題。執(zhí)行依據(jù)本院《關(guān)于人民民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條第2款規(guī)定，將案涉標(biāo)的物解封后退還給被執(zhí)行人，并不意味著被執(zhí)行人可以不再履行生效法律文書確定的義務(wù)，亦不意味著該標(biāo)的物因此具有了不可執(zhí)行性。該標(biāo)的物作為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，仍可用于清償債務(wù)。只要申請執(zhí)行人的債權(quán)未得全部受償，人民可依法對被執(zhí)行人的包括已解封、退還財(cái)產(chǎn)在內(nèi)的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。本案中，案涉標(biāo)的物在前次拍賣程序中未能變現(xiàn)，被執(zhí)行人也未以其他財(cái)產(chǎn)清償全部債務(wù)，只有對案涉標(biāo)的物重新評估、拍賣才能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人之債權(quán)，故東湖公司的此項(xiàng)答辯理由不能成立。（二）抵押物三拍流拍后債權(quán)人不同意以物抵債，終結(jié)本次執(zhí)行后，債權(quán)人依法可以向人民申請恢復(fù)執(zhí)行。根據(jù)最高人民《關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見》第16條第1款：“有下列情形之一的，可以以‘終結(jié)本次執(zhí)行程序’方式結(jié)案：（4）被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無法拍賣變賣，或者動產(chǎn)經(jīng)兩次拍賣、不動產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)三次拍賣仍然流拍，申請執(zhí)行人拒絕接受或者依法不能交付其抵債，經(jīng)人民窮盡財(cái)產(chǎn)調(diào)查措施，被執(zhí)行人確無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的”。根據(jù)上述規(guī)定，對三次流拍且債權(quán)人不同意以物抵債，被執(zhí)行人確無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，人民可以終結(jié)本次執(zhí)行。實(shí)踐中，此種情形債權(quán)人不同意以物抵債的，被執(zhí)行人一般無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，從而會裁定終結(jié)本次執(zhí)行。（三）根據(jù)最高人民《關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問題的意見》第6條：“下列案件，人民應(yīng)當(dāng)按照恢復(fù)執(zhí)行案件予以立案：1、申請執(zhí)行人因受欺詐、脅迫與被執(zhí)行人達(dá)成和解協(xié)議，申請恢復(fù)執(zhí)行原生效法律文書的；2、一方當(dāng)事人不履行或不完全履行執(zhí)行和解協(xié)議，對方當(dāng)事人申請恢復(fù)執(zhí)行原生效法律文書的；3、執(zhí)行實(shí)施案件以裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序方式報結(jié)后，如發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，申請執(zhí)行人申請或者人民依職權(quán)恢復(fù)執(zhí)行的；4、執(zhí)行實(shí)施案件因委托執(zhí)行結(jié)案后，確因委托不當(dāng)被已立案的受托退回委托的；5、依照《民事訴訟法》第257條的規(guī)定而終結(jié)執(zhí)行的案件，申請執(zhí)行的條件具備時，申請執(zhí)行人申請恢復(fù)執(zhí)行的”。依法裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序后，如債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，申請執(zhí)行人申請恢復(fù)的，人民應(yīng)當(dāng)按照恢復(fù)執(zhí)行案件予以立案。將抵押物雖然退還給了被執(zhí)行人，但仍然是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)并不因此而喪失可執(zhí)行性，只要退還的抵押物仍在，就說明財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，申請人可以向人民申請恢復(fù)執(zhí)行。債權(quán)人可以申請對該抵押物再次進(jìn)行查封并重新啟動拍賣程序。

四、關(guān)于抵押物的法律規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)2019

抵押物是在進(jìn)行抵押的時候，作為債權(quán)的一種擔(dān)保的物品，并不會轉(zhuǎn)移所有權(quán)人對該物品的占有。

一、抵押物擔(dān)保

抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

抵押人可以是第三人，也可以是債務(wù)人自己。這與保證不同，在保證擔(dān)保中，債務(wù)人自己不能作為擔(dān)保人。抵押物是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。這與質(zhì)押不同，質(zhì)物只能是動產(chǎn)。抵押人不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，抵押人可以繼續(xù)占有、使用抵押物。這也與質(zhì)押不同，質(zhì)物必須轉(zhuǎn)移于質(zhì)權(quán)人占有。抵押擔(dān)保以抵押權(quán)人（債權(quán)人）行使優(yōu)先受償權(quán)而實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心內(nèi)容。抵押權(quán)的行使必須以債務(wù)人不履行債務(wù)為前提。

二、關(guān)于抵押物的相關(guān)法律規(guī)定

1、可作擔(dān)保物

指已作為抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。按我國第34條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可作擔(dān)保物：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

2、不可抵押的財(cái)產(chǎn)

不可抵押的財(cái)產(chǎn)包括：土地所有權(quán)：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　房產(chǎn)抵押貸款是一種很好的貸款方式，之所以越來越多人選擇房產(chǎn)抵押貸款就在于，貸款利率一般為基準(zhǔn)利率，還貸壓力較小。但并不是所有的房子都可以辦理房產(chǎn)抵押貸款，里面受到幾個因素的影響;其中，包括房屋因素、貸款人因素、貸款用途等因素。現(xiàn)在，中億行擔(dān)保就為大家解讀其中的關(guān)鍵。

　　一、房屋抵押貸款之房屋問題

　　對于房屋本身，有四類房屋是無法申請房屋抵押貸款的，其中包括正在還按揭的房子，這類房屋的抵押權(quán)還在銀行受理，房主不具備完全產(chǎn)權(quán)，不可以將房子作為抵押申請貸款的條件;房齡過久的小戶型二手房，如果房齡過老，房屋面積過小的房子都不好做抵押申請貸款。通常情況下，面積≤50平米，房齡≥20年的房產(chǎn)，銀行可能會拒絕抵押貸款申請;小產(chǎn)權(quán)房，一般所說的小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是沒有產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)出現(xiàn)政策規(guī)劃房屋價值將會有很大的變化;最后還有年限未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房是無法申請房屋抵押貸款的。

　　二、房屋抵押貸款之借款人問題

　　對于申請房屋抵押貸款的借款人，貸款機(jī)構(gòu)也有相應(yīng)的要求，一般來說，借款人需要滿足在中國境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費(fèi)貸款、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力、沒有違法行為和不良信用記錄、能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保或能以合法有效的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保或具有代償能力的第三方保證、開立中國工商銀行個人結(jié)算賬戶，并且同意銀行從其指定的個人結(jié)算賬戶扣收貸款本息等相應(yīng)條件。

　　三、房屋抵押貸款之貸款用途

　　除了以上兩點(diǎn)之外，抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途。一些用途是銀行所不允許的，這其中就包括著法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股，一般情況之下，貸款機(jī)構(gòu)會要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

??

　　下面這些房子不能辦理房產(chǎn)抵押貸款：

　　1、小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有房產(chǎn)證所賦予的所有權(quán)。銀行自然也不接受抵押貸款。

　　2、房齡太久、面積過小的二手房

　　銀行對于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。

　　3、公益用途房屋

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設(shè)施，不論其屬于事業(yè)單位、社會團(tuán)體還是個人，都不得抵押。

　　4、未結(jié)清貸款的房子

　　已經(jīng)辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎?在第一次抵押貸款時，銀行已經(jīng)擁有了這所房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項(xiàng)權(quán)。因此答案是否定的。

　　5、拆遷范圍內(nèi)的房子

　　已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

　　6、部分公房

　　如果無法提供購房合同或購房協(xié)議，或者不能提供央產(chǎn)房上市證明，也無法進(jìn)行抵押貸款。

　　7、文物保護(hù)建筑

　　列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。

　　8、違章建筑

　　違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。

　　9、權(quán)屬有爭議的房子

　　權(quán)屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

　　10、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房

　　未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項(xiàng)權(quán)利證，不能辦理抵押貸款。

??

　　最后詳細(xì)介紹一下房產(chǎn)抵押貸款的借款人必須滿足的條件：

　　(1)有合法的身份;

　　(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

　　(3)有合法有效的購房合同;

　　(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款;

　　(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);

　　(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;

　　(7)貸款行規(guī)定的其他條件。

　　中億行提醒需要申請房產(chǎn)抵押貸款的人士，在提交申請前應(yīng)對房產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)要求與限制規(guī)定有充分的了解，以免在申請貸款過程中浪費(fèi)我們不必要的時間。