認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關事宜的初步確認。一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協議書，不是購房合同。當事人簽訂認購書后，還需要簽訂正式的購房合同。但實踐中經常會發生這樣的問題，一些開發商和購房人簽訂認購書后，因為種種原因，又將認購書項下的房子賣給了第三人。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。
簽訂認購書要注意什么
1、確認房屋情況：由于購買新房大多數都是期房，房子還沒有修建好的話，什么都是未知數，所以購房者在簽訂認購書的時候，自己認購的房子的基本情況，要在認購書中寫清楚。避免交房的時候對方以次充好，替換了自己所選的房子。
2、注意錢款流向：認購書中有關于房屋價款以及付款方式的約定，但要注意的是，付款方式一定不要用現金，這樣不便于查詢錢款的流向。另外還要注意房屋單價約定要寫清楚，注意不能使用“特價、均價”等比較模糊的詞語。
3、注意違約責任：簽訂認購書雖然不是簽訂的購房合同，但是同樣是有法律效力的，所以購房者也要注意違約事項的約定，約定清楚交定金的時間，支付方式，另外要注意繳納定金的比例一定不要超過總房款的20%，違約后對定金的處理辦法等。
認購書中都有哪些內容
1、買賣雙方基本情況：首先針對房產交易的雙方基本情況都會在認購書中寫明，通常購買新房的話，賣方就是開發商，即開發商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話，買方就是購房者自己，是個體，即購房者名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類。
2、房產情況：認購書是購房者在選購好房子之后才簽訂的，所以認購書中也應該明確所交易房產的真實情況，包括樓盤地址、認購房屋的樓號、樓棟號、房間號、朝向、建筑面積、套內建筑面積、公攤面積等等。
3、付款方式及金額：房子的基本情況寫清楚之后，房子的交易價格也是敲定好了的，而為避免買賣雙方違約，也是需要在認購書中寫清楚的，通常認購書中，這一部分占據了比較大的篇幅，針對房屋價款的具體內容，包括房子單價、計價面積類型、總房款、付款方式(全款、分期、貸款或其他方式)。

商品房認購協議法律性質上屬于預約合同，又是定金合同。
商品房認購協議又被稱為商品房訂購協議，商品房預定協議、商品房認購意向書等，是開發商為了回籠資金，將部分商品房銷售出去或者在事實、法律上存在當時不能克服的銷售障礙時，在與預購人訂立正式買賣合同之前，先與購房人簽訂商品房認購協議。商品房認購協議是購房人在與開發商簽訂正式商品房買賣合同之前的購房意向確認協議。
商品房認購協議法律性質上屬于預約合同，又是定金合同，如果一方因自身原因解除預約的，適用定金罰則：若因不可歸責于雙方的原因解除合同的，則雙方均不承擔違約責任。
所以說，商品房預售時，房地產企業應與購房者簽訂書面商品房預售合同，商品房認購協議不同于商品房預售合同，不能當然的適用預售合同的相關法律規定，但二者之間可以存在轉化，需具備以下兩個條件：
1、具備商品房預售管理辦法規定的主要內容，包括雙方當事人、房屋情況、價格內容、交付內容及違約后果，并可以據此確定商品房的面積事項和房屋總價款：
2、出賣人已經按照約定收受房款的。
綜上所述：從司法解釋的規定來看，如果認購書等協議不具備商品房買賣合同的主要內容的話，一般的認購書不是正式買賣合同。因此認購書屬于預約合同，商品房買賣合同屬于本約合同。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》
第四百九十五條
規定商品房認購協議為訂立商品房買賣合同的預約合同，亦稱預約，而商品房買賣合同為正式合同，亦稱本約。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。但是，如果其內容包括《商品房銷售管理辦法》第十六條中規定的內容并且出賣人已經按照約定收受購房款的，則會被認定為正式的商品房買賣合同，即為本約。