一、辦理轉按揭貸款的基本操作流程

“轉按揭”就是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡而言之即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。下面為大家介紹一下辦理轉按揭貸款的基本操作流程。1、買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料：身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結婚證、買賣合同、收入證明、營業執照副本加蓋公章(上述均為復印件)；賣方所需提交資料：購房合同，借款合同，購房發票、契稅發票，銀行對賬單及借款憑證；身份證、戶口本復印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件；2、對所交易的房屋進行評估，買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產權證復印件；3、買方將申請貸款的資料報送到銀行，得到銀行的貸款批準并發放到貸款專用賬戶；4、賣方辦理完結提前還貸手續并辦理注銷抵押登記事項；5、賣方辦理完結注銷抵押手續后，雙方去交易中心過戶；6、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款；7、買方產權證下發后，辦理抵押登記；8、他項權利證書由銀行收執，買方取回房產證。

二、轉按揭怎么降低利率？

想要把房貸利率從上浮30%下降到10%，目前只有2種辦法，一種是轉按揭，另一種是通過關系降低利率。

先來看下第一種方式、通過關系降低利率

通常情況下，房貸利率上的上浮比例在你簽訂貸款合同的時候會寫得很清楚，而且這個上浮的比例會一直伴隨你到貸款結清為止，這期間不管銀行貸款利率有什么樣的變動，哪怕央行降低基準利率，但是你上浮的比例都不會有太大的變化。比如你目前上浮的比例是30%，那直到你還款最后一次，銀行執行的利率仍然會按照當時的基準利率上浮30%計算。

當然，如果你在銀行有一定的關系，說不定銀行會給你網開一面，重新跟你簽訂合同，然后下浮利率。但目前普通的支行還是沒有權利下調用戶的貸款合同利率的，擁有這個權利的一般是總行，或者一些大型銀行省行。如果你認識銀行總行的高管，說不定他能給你爭取一下！但是絕大多數人都不可能認識銀行總行的人，所以這條路一般也是行不通的。

除此之外，如果你能在銀行存入一筆大額存款，比如1000萬上以上，說不定銀行會給你向總行申請下下浮房貸利率，但是如果你真的有這么多存款，那就可以直接提前還清貸款再找一個利率比較低的銀行再貸款了，根本不用去求銀行！

第二種方式、轉按揭

轉按揭這是比較有可行性的一種方式。

所謂轉按揭，這是一個通稱。轉按揭有兩種方式，一種是二手房買賣中的上家原先在銀行辦理過貸款，可以通過“轉按揭“的形式將貸款轉移給買房者。另一種是如借款人因為當前銀行的貸款利率比較高，或者想要獲得更高的貸款額度，也可以通過轉按揭手續轉入其他銀行辦理貸款。

你想讓房貸率從上浮30%到下浮10%，可以通過把A銀行辦理的按揭貸款轉到B銀行進行。具體操作流程如下。

一、在市場總體利率比較低的時候，找一家可以辦理轉按揭貸款的銀行，并從中選擇一家利率比現在更低的銀行，確保這個銀行當時的利率能下浮10%，并了解這家銀行轉按揭貸款的相關政策（目前只有部分銀行接受轉按揭貸款申請，比如建設銀行、工商銀行、招商銀行、浦發銀行、交通銀行等，有些銀行是不支持轉按揭貸款的）。

二、深入了解準備轉入的那家銀行對轉按揭貸款的要求，比如收入、工作、征信、負債等方面的額要求，一定要確保你的條件完全符合新銀行對按揭貸款的所有要求，避免你之后陷入被動。

三、準備好申請材料，例如購房合同、借貸合同、身份證復印件、房產復印件、收入證明、還款記錄，然后到接受轉按揭貸款的新銀行申請并填寫“房貸轉按揭”申請表。

四、等待銀行審核，你提交完資料之后銀行一般會在七個工作日內給出審批結果。如果符合條件就可以正常辦理，如果不符合條件，那就停止。

五、等銀行確認可以審批貸款之后，把原來銀行剩余的房貸一次性全部還清，目前絕大部分支持轉按揭的銀行都必須結清原來的貸款才可以，這個時候如果你有自己的資金，可以自己償還，如果沒有資金可以通過擔保公司或墊資公司進行償還，一般需要交納1％~2%左右的手續費（不過這個費用相對房貸利率從上浮30%到下浮10%還是劃算的），

六、把原來銀行貸款還清之后，取回抵押的房產證與新的銀行簽訂最新的貸款合同，并重新辦理抵押手續。

七、銀行把貸款款項打到你的個人監管賬戶，然后再劃轉給擔保公司或墊資公司。如果你是用自己的錢償還，那就打到你個人賬戶上。

不過在這需要提醒下，盡管目前有些銀行支持轉按揭貸款，但是有些銀行會要求你提供新的貸款用途項目，比如裝修之類的，具體你可以咨詢下當地的銀行。

三、房貸按揭轉按揭怎么操作

房貸按揭轉按揭操作流程：1、找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優惠的接收銀行；2、帶齊申請材料，包括原來的借款合同、購房合同、房產證復印件、身份證原件、收入證明、還款記錄，到接收銀行網點填寫“轉按揭”申請表；3、信用查詢，申請后，欲“轉按揭”者須授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢；4、記錄要良好，若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會在7個工作日內作出受理“轉按揭”的決定，同時會電話通知申請人；若個人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會拒絕接收“轉按揭”；5、提前還完款，獲得接收銀行認可后，向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個星期申請，所以此過程大約需要半個月；6、簽訂新合同，向原貸款發放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產證后，到接收銀行網點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同；7、重新辦抵押，拿著房產證、全額還款證明、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門，先辦理解押手續，后辦理新的抵押手續；8、手續交銀行，將房產證、解押手續、抵押手續交給接收銀行。法律依據：《個人住房貸款管理辦法》第五條有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

四、房貸按揭轉按揭怎么操作

房貸按揭轉按揭
1、找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優惠的接收
2、帶齊申請材料、購房合同、房產證復印件、身份證原件、收入證明點填寫“轉按揭”申請表；
3、信用查詢，申請后，欲“轉個人信用檔案”查詢；
4、記錄要良好，若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄在7個工作日內作出受理“轉按揭請人；若個人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會拒絕接收“轉按揭”；
5、提前還完款，獲得接收銀行認可后，向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個星期申請，所以此過程大約需要半個月；
6、簽訂放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產證后，到接收銀行網點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同；
7、重新辦抵押，拿著房產證、全額還款證明、與接收銀行簽訂的個人在地房屋抵押登記部門，抵押手續；
8、手續交銀行，將房產證、解押手續、抵押手續交給接收銀行。
法律依據：《個人住房貸款管理辦法》第五條
有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償

二手房產按揭流程有一、按揭二手房轉讓的方式，在與賣方就買賣該二手房達成意向后，由于該二手房上設有抵押，因此，還應當征得抵押權人，即銀行的同意。購買按揭二手房有兩種方式，一種是買方一次性付款，還清銀行的按揭貸款，終止原借款合同，辦理注銷抵押登記手續，使得房屋上不存在其他任何權利障礙，然后由二手房所有權人與二手房購買人辦理產權過戶手續。在一次性付清銀行按揭款的情況下，為了防范風險，買方最好與賣方約定直接將買房款支付到按揭貸款銀行的還款賬戶上。第二種方式，轉按揭貸款購買二手房。即買方也向銀行申請按揭貸款購買二手房，買方既可以向賣方原按揭貸款銀行申請轉按揭，也可以向其他銀行申請轉按揭。

其基本程序如下：1、買賣雙方簽訂買賣合同；2、買方選擇申請同行轉按揭或者跨行轉按揭；3、買方向銀行申請轉按揭并提交相關材料，銀行對轉按揭申請進行審核；4、買賣雙方共同向原按揭銀行辦理還貸手續，賣方與原按揭銀行終止原按揭貸款協議，并辦理注銷抵押登記手續；5、買賣雙方辦理房屋過戶手續；6、買方到房管局辦理抵押權人為轉按揭銀行的抵押登記手續。

二、按揭二手房轉讓的費用：按揭二手房轉讓除了要繳納一般二手房交易的契稅、印花稅、登記費、交易手續費等外，在“轉按揭”過程中，還涉及到銀行的按揭轉讓傭金、抵押擔保費、評估費、保險費、律師見證費等費用。

第1步：買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。

第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

風險提示：

1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2.賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3.為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監管

除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

風險提示：

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

風險提示：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風險提示：

1.如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

2.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。

風險提示：

1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2.目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

第8步：后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

風險提示：

1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。