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如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)(房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn))

首頁 > 財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)2024-10-12 03:46:09

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立

不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括:
①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力,同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán);
②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來看,并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán),根據(jù)我國(guó)《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定,下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。
A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn);
B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物;
C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);
D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn);
E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);F、來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn);G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。
③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,做出合理公允的評(píng)估報(bào)告,然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值;
④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律,不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。注意:不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時(shí),抵押權(quán)不設(shè)立,但不影響抵押合同的效力。
不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立,有以下兩個(gè)過程:
1.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的簽訂
一般來說,簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押臺(tái)同要經(jīng)過審查、估價(jià)等程序。抵押物的審查可分為三個(gè)方面:抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審查、抵押物的價(jià)值審查。如何確定抵押物的價(jià)值,是簽訂抵押合同的一個(gè)十分重要的同題,如果抵押物價(jià)值小于或等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額,在處分抵押物時(shí),抵押權(quán)人就可能不夠清償。
因此,抵押財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)確評(píng)估直接關(guān)系到抵押權(quán)人和抵押人的切身利益,評(píng)估過高則可能損害抵押權(quán)人利益,過低則可能損害抵押人利益。抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值是變動(dòng)的,如以土地使用權(quán)作抵押,則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價(jià)值。因此,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行評(píng)估,而不能~方單獨(dú)認(rèn)定。確定了抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值,還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括:所擔(dān)保債權(quán)、抵押物在擔(dān)保期限內(nèi)的折舊、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需的費(fèi)用及其他支出、稅收等。
2.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的登記
不動(dòng)產(chǎn)抵押合同何時(shí)生效,第四百零二條 【不動(dòng)產(chǎn)抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。
第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附著物;
(二)建設(shè)用地使用權(quán);
(三)海域使用權(quán);
(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通運(yùn)輸工具;
(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

住宅房產(chǎn)如何抵押

法律主觀:

無產(chǎn)權(quán)證房屋不能抵押。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,沒有依法登記辦理產(chǎn)權(quán)證房屋存在沒有產(chǎn)權(quán)證明的障礙,其無法辦理抵押登記手續(xù),抵押權(quán)不發(fā)生效力。

法律客觀:

一、如何買賣已做抵押房屋(一)提前還款,解除抵押。雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點(diǎn)是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點(diǎn)是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,操作起來比較繁瑣。(三)買房替原業(yè)主提前還貸。雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn),如果原房主利用買方的資金幫他還貸,進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無歸,到那時(shí),只能通過其他法律途徑追討,就非常被動(dòng)了。二、轉(zhuǎn)讓抵押房屋合同是否有效(一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓,但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件總的來說首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的,而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次,抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件,轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外,關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定,而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議,在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下,轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù),含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件,包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了,想毀約,于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上,轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí),不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件,不進(jìn)行過戶登記。(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的,房屋不得進(jìn)行過戶登記被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓,應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件,而不是原因條件,不符合轉(zhuǎn)讓條件的,房屋不得進(jìn)行過戶登記,不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移,但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響,協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”

如何進(jìn)行房地產(chǎn)抵押

法律分析:填寫住房抵押申請(qǐng)書,提交銀行相關(guān)證明材料。由銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。然后,貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。貸款合同簽訂并經(jīng)公證后,銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百條 設(shè)立抵押權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款:

(一)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額;

(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

(三)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況;

(四)擔(dān)保的范圍。

第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百九十七條 以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

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