1、定義不同。商住房顧名思義就是既可以居住也可以作為用房的房產，例如商住公寓。住宅房是指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。

2、產權年限不同。因為商住樓屬于經營性用地，所以不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規定，只能擁有50年的土地使用權，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長。純住宅70年產權，繳納一定費用，到期后自動續期。

3、相關稅費不同。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%。而50年產權的住宅。其契稅按3%繳納。

4、貸款條件的限制不同。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

參考資料來源：百度百科-商品房

參考資料來源：百度百科-住宅

商品房和住宅房的區別為：房產權時間不同、性質不同、使用地不同。

一、房產權時間不同

1、商品房：商品的房產權時間為40年到70年不等。

2、住宅房：住宅房的房產權時間為固定的70年。

二、性質不同

1、商品房：商品房是指政府或房地商建造，由市場直接銷售或出租的住房。按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。

2、住宅房：住宅房是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

三、使用地不同

1、商品房：商品房的使用地性質為商業用地或者綜合用地，商品房的使用地的使用權期限屆滿后不會自動續期，需依照法律規定辦理。

2、住宅房：住宅房的使用地性質為住宅用地，住宅房的使用地的使用權期間屆滿自動續期。