相信大家日常生活中也聽說過很多關(guān)于二手房的買賣糾紛，他們中一些當(dāng)事人由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)知識而蒙受了不少人身財(cái)產(chǎn)損失。由此可見掌握一定的相關(guān)法律法規(guī)知識是多么重要。那么接下來不放就隨小編一起來了了解一下幾個(gè)二手房買賣糾紛的經(jīng)典案例，也許下文的案例能夠給大家?guī)韱l(fā)，也能夠避免不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

　　一、逾期支付房款引起的糾紛

　　下家逾期支付房款時(shí)，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。因?yàn)椋贤募s定只能認(rèn)為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認(rèn)為下家可因此不需承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。

　　二、逾期交付房屋引起的糾紛

　　上家在合同約定的交房時(shí)間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛桑热缦录椅窗磿r(shí)付款，否則要對下家承擔(dān)違約責(zé)任。這時(shí)，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計(jì)算。

　　三、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛

　　上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但下家想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續(xù)，這時(shí)，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全。

　　四、要求返還定金引起的糾紛

　　按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當(dāng)簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個(gè)“收條”，上面寫了“定金”兩個(gè)字，而且在支付定金的時(shí)候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個(gè)定金的性質(zhì)是無法確定的，在這種情況下，下家不想購買房屋，定金應(yīng)當(dāng)返還。

　　五、因中介行為引起的糾紛

　　如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費(fèi)的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。又如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規(guī)范不盡責(zé)而造成的糾紛。

　　六、要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛

　　要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時(shí)會根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度的不同，來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。

　　七、因房屋質(zhì)量引起的糾紛

　　由于上家交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)上海高級人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知下家的，那上家不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非上家在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但下家可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

　　八、因“黑白合同”引起的糾紛

　　“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。按上海市高級人民法院的規(guī)定，在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。 但是，這樣的規(guī)定并不全面，因?yàn)閮煞莺贤暮炗啎r(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時(shí)就會難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。

　　九、因戶口遷移引起的糾紛

　　房屋交付后，下家才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有上家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時(shí)不能通過法律途徑解決。

　　以上我們?yōu)榇蠹伊信e了九個(gè)二手房買賣糾紛的相關(guān)案例，其中不乏因戶口遷移引起的糾紛、要求返還定金引起的糾紛和逾期交付房屋引起的糾紛 等等大家在日常生活中容易遇到的情況。相信大家在了解了上文案例后也對二手房買賣糾紛有了更多的了解，也希望大家能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)的法律法規(guī)以避免不必要的財(cái)產(chǎn)損失，從而保障最大程度上的個(gè)人利益。

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　　二手房交易在房地產(chǎn)市場上也是非常的活躍，在二手房交易的時(shí)候，雖然有簽訂相關(guān)的合同，但是也可能會出現(xiàn)與合同不符的情況，出現(xiàn)合同糾紛問題。對于非房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，在二手房交易的時(shí)候遇到合同糾紛的時(shí)候就會驚慌失措，不知道該如何解決。本文介紹了常見二手房合同糾紛類型和解決方法知識，大家可以看看都有哪些問題。

　　常見二手房合同糾紛類型和解決方法

　　一、房價(jià)上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：

　　1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，這些主要條款有：價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

　　2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

　　二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法。

　　買家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個(gè)：一是由于個(gè)人資信等問題，銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時(shí)支付房款，通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)椋瑤缀跛械馁I賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由買家來承擔(dān)。

　　為避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計(jì)，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，買家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛的解決辦法。

　　由于交易稅費(fèi)受國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。現(xiàn)在二手房稅費(fèi)政策性強(qiáng)，繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會發(fā)生變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。

　　關(guān)于稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

　　一是雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。

　　二是約定由買家來承擔(dān)所有稅費(fèi)，賣家只管“實(shí)收價(jià)”。這種約定對買家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費(fèi)，更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是做低房價(jià)，即“陰陽合同”，“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過低而要求按評估價(jià)繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房價(jià)為由，主張買賣合同無效。

　　四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法。

　　在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種：

　　一是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金;賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

　　二是付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信原則和交易習(xí)慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。

　　三是付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

　　五、中介費(fèi)支付引起的糾紛的解決辦法。

　　一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書》，但價(jià)格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價(jià)格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時(shí)，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實(shí)踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機(jī)構(gòu)獲得支持的。

　　二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。

　　三、“飛單”，為了節(jié)省中介費(fèi)用，中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達(dá)成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費(fèi)用減少了，但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。

　　賣家賣房應(yīng)當(dāng)將戶口遷出，買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房后一段時(shí)間遷出戶口。戶口雖然不影響房產(chǎn)交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是“學(xué)位房”，或者買房就是為了落戶，那么對房屋內(nèi)的戶口情況一定要有詳細(xì)的了解，對賣家戶口遷出時(shí)間一定要有明確的約定，否則不能達(dá)到買房的初衷。

　　買家在戶口問題上一定要防患于未然，予以充分重視。建議考慮以下三個(gè)辦法：

　　第一個(gè)辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時(shí)間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點(diǎn)是如果賣家拖延的時(shí)間較長，計(jì)算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強(qiáng)。

　　第二個(gè)辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應(yīng)將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責(zé)任。買家可將尾款留得適當(dāng)多一些，這樣對賣家的制約會更大。

　　第三個(gè)辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同并追究場賣家違約責(zé)任。這對賣家的約束會更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，采取這個(gè)辦法能有效制約賣家拖延時(shí)間拒不遷出。

　　常見二手房合同糾紛類型和解決方法就先介紹到這里，常見的二手房合同糾紛問題就是這些，如果人們遇到類似的問題，可以采用文章中介紹的方式來解決。當(dāng)然自己如果無法解決二手房合同糾紛問題，那么還是請法律界專業(yè)的人士來幫忙，才能更好的保護(hù)個(gè)人的權(quán)益。二手房交易過程中只要雙方都能遵循行業(yè)行規(guī)、法律法規(guī)等，就不容易發(fā)生合同糾紛問題。

確定二手房黑白合同的效力規(guī)定如下：黑合同中的交易價(jià)格是買賣雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效；白合同是對外登記公示的合同，其價(jià)格條款的無效不影響合同其他部分的效力，即房屋買賣合同中其他部分的約定對外生效。

《中華人民共和國民法典》
第一百五十三條
違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》
第一百五十四條
行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》
第一百五十六條
民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。