一、 房地產 單獨出售，合同無效。

由于建筑物是建在土地上的，對于土地的附著物，具有不可分割性，因此，建筑物的所有權通過買賣和轉讓時，該建筑物內的土地使用權占用范圍也必須同時轉讓。出賣人將房屋和土地賣給不同的買受人，或者僅轉讓房屋所有權而不轉讓土地使用權的，買受人可以主張買賣合同無效。

二、 產權未登記轉讓的，合同無效。

轉讓合同的標的物所有權的買賣被登記的所有權轉讓房地產行政主管部門的位置建立雙方的買方和賣方,否則,建立買賣合同不能生效,并構建所有權的轉讓的法律效力不能發生。即使房子已經實際交付，它也是無效的。所以只要房屋沒有正式辦理過戶手續，即使賣方已經收到了房屋的價格，并且房屋將被交付給買方使用，雙方仍然可以提出合同無效的索賠。

三、產權主體有問題的，合同無效。

出售房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有人出賣他人房屋的，該出賣無效。如果房子的產權是幾個人共同擁有的，在出售之前必須得到共有人的同意。出賣共有房屋，應當提交共有人的同意證書。部分共有人未經其他共有人同意出售共有房屋的，其出售無效。

四、違反優先購買權的，本合同無效。

房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房主出售已出租的房屋時，必須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂平等條件，主要指 房價 相同，還包括房價交付期限、方式相同等等。房主出售房屋時，侵犯共有人、承租人優先購買權、共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五、違反規定購房的，本合同無效。

國家機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或者變相購買城市私人住房。因特殊需要需要收購的，必須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定購買私人住宅的，買賣關系無效。一些單位以個人名義買非法房子,產權登記在個人的名字,但實際上它是單位出資,作為一個單位的固定資產是用于生產、管理、辦公室或作為集體宿舍等,這種情況屬于一個單位購買非法在偽裝,這個企業是無效的。凡享受國家或企業事業單位補貼、廉 租房 或建房的城市私房，需要出售時，只準向原補貼單位或房管機關出售，否則也無效。

六、價格欺詐，明顯不公平，合同無效。

城市私有房屋買賣,雙方應該本著價格按定性的原則,參考建筑所在地人民政府規定的私人住宅評估標準來決定價格,經典建筑席位管理機關同意后才能成交。銷售合同生效后，任何一方不得無故反悔，并按合同約定的價格、期限和方式發貨。但假如銷售者在房屋質量問題上存在欺詐、隱瞞行為或成交后，發現內在質量問題，銷售者可以與銷售者要求重新協商價格，協商不成的，可以向法院起訴。

七、非法轉讓的，合同無效。

法律分析：1、房地產分離出賣，合同無效；

2、產權未登記過戶，合同無效；

3、產權主體有問題，合同無效；

4、侵犯優先購買權，合同無效；

5、單位違反規定購房，合同無效；

6、價格欺詐，顯失公平，合同無效等。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。