農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎么賠償？
關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償
隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷后帶來的巨大利益，于是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那么，對于該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最后流轉到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效后的處理
農村房屋買賣合同被確認無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經翻建，裝修、
以上損失，需要委托有資質的評估機構進行評估，然后確定損失數額。對于土地增值
由于農村的土地屬于集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效后，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今后如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標準約定具體明確。同時，如果購買后，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

一、農村宅基地使用權的法律解讀
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”《中華人民共和國土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”該條第四款規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。”上述法律規定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次，農村宅基地使用權系依照法律規定，依法定程序確定給特定主體的用益物權；最后，緣于農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應之間的現實緊張關系，對于宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬于受限制的用益物權。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。
二、農村宅基地上房屋的法律定位
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規定“農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地”。該條第三款規定“農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定，辦理審批手續。”《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第四款規定“建設單位或個人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續”。上述法律規定旨在規制利用農村宅基地的建房行為，否定非依法取得農村宅基地進行建設的行為，以實現確實控制非法占用農用地及農村宅基地的法律價值目標，因此均屬于效力性法律規定，違反上列法律規定的行為應受到法律的否定性評價。
農村宅基地上建房的違法行為常見于以下情形：
1、村集體經濟組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這種情形屬于行為人違法占地建設，其行為違反國家法律的強制性規定，行為人不能取得所建房屋的物權，也當然不享有宅基地使用權，僅對其投資形成的建筑物、構造物享有實物形態的占有及處分利益；
2、村集體經濟組織成員違法占用農用地建房；我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應符合土地利用總體規劃，涉及農用地轉為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序，未依法定程序占用農用地建房屬于嚴重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權；
3、非本集體經濟組織成員占用宅基地建房；農村土地依法屬于特定集體經濟組織所有，屬于該集體經濟組織所有成員生存和發展的基本生產和生活資料，為維護農村、農業、農民的根本性利益，我國的相關政策一直對包含但不限于城市居民占用農村宅基地建房的行為持否定態度，國辦發（1999）39號文件第二條規定“……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”。對于村民占用非本集體經濟組織的土地建房行為應如何處理？相關法律規定未有涉及。筆者認為，根據憲法及土地管理法的立法精神，農村土地屬于本集體經濟組織成員共有，應僅限于該集體經濟組織成員有權申請并經相應行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權取得的原始依據。
4、村民違反鄉村建設規劃建房；隨著社會主義新農村建設步伐的加快及城鄉一體化進程的推進，國家將鄉村規則納入到規劃控制的范圍。《中華人民共和國城鄉規劃法》第三條第二款規定“……在確定區域內的鄉、村莊，應當依照本法制定規劃，規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉村規劃的區域修建住房，必須符合鄉村規劃的要求，依法取得鄉村建設規劃許可證，否則，其建房行為構成規劃違法，其所建房屋即為違法建筑。
三、農村宅基地上房屋買賣及其司法裁決
《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規定“公民的合法的私有財產不受侵犯”。《中華人民共和國民法通則》第七十五條規定“公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產”。農村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產。因此，無論從物盡其用的經濟價值考量，還是從肯定和激發村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉，另一方面，對該類房屋的流轉又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規制。
1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理
基于雙方交易主體均系本集體經濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效。但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。
2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理
農村土地系不可再生的自然資源，決定著農村的長期穩定發展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，基于該買賣合同取得的財產應當予以返還。對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。
3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理
如上文分析，非本集體經濟組織成員占用宅基地建房無論是否經過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權，因此其所建房屋不能取得物權，基于該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應予保護，以維護既定的經濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規向土地行政主管部門發出司法建議，同時判決確認合同無效，并按無效合同的法律規定明確雙方當事人的責任。
4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理
《中華人民共和國物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發生法律效力后，相關征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協議，而此時，依據法律的規定，被征收房屋的物權已移轉至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關建筑裝飾材料享有相應權利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應價值在征收補償款中主張權利，就宅基地價值部分，基于取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經濟組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經濟組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地。

一、我國《民事訴訟法》第33條第一款規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”二、該條“不動產糾紛”應理解為不動產物權糾紛，不動產糾紛專屬管轄是針對物的權屬關系發生爭議，之所以專屬管轄是因為不動產標的便于該地法院進行調查、勘驗，及時查明案件，也為了便于該案件審理終結生效后得以順利執行。三、如果將涉及不動產買賣合同所產生的糾紛均列為不動產糾紛應屬超出該條的文意范圍。不動產糾紛情況是復雜的，應根據案件情況分別對待，涉及物權糾紛的應適用專屬管轄。如果不涉及物權糾紛的不應適用專屬管轄的規定。擴展資料無效合同一、房產、地產分別轉讓，合同無效。1、房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。2、如果賣方將房產和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。二、未辦理登記過戶手續，合同無效。1、房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。2、故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。三、產權主體有問題，合同無效。1、出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。四、侵犯優先購買權，合同無效。1、房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。五、單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能生效。七、非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房產未經共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。