房屋轉租與承租權轉讓的區別有什么?
法律主觀:
房屋轉租與承租權轉讓的區別:房屋轉租與承租權轉讓,是房屋租賃關系變動和流轉的兩種典型方式,特別是隨著商鋪、寫字樓等非居住用房投資的增加,其在實務操作中的應用也日趨普遍,但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中,都存在很大的差異,投資者一定要事先弄明白。首先,從法律關系構成來看,房屋轉租是指承租人在租賃期間,將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,由承租人作為轉租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉租的承租人,俗稱“三房東”)簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即房屋產權人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同,以及二房東與三房東的轉租合同,二房東因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。承租權轉讓則是指承租人在租賃期間,將房屋承租權轉讓給第三人,即二房東與大房東的本租合同解除,二房東由此退出租賃關系,轉而由受讓承租權的第三人與大房東建立新的租賃合同關系。其次,從法律行為有效的前提條件來看,二房東無論是轉租房屋,還是轉讓房屋的承租權,均需取得大房東的書面同意,但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式,一是在本租合同中已經約定了二房東可以轉租的條款,二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方(二房東)對于合同權利、義務的概括轉讓,通常不會在合同中先行約定,只能另行取得大房東出具的同意書。第三,從違反上述前提條件(即二房東沒有取得大房東的書面同意)的法律后果來看,轉租中,大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權轉讓中,大房東只有權宣告二房東將承租權轉讓給第三人的行為無效,但無權以此為由解除他與二房東之間的本租合同。第四,轉租中,轉租合同對于本租合同具有附隨性,具體表現在:1、房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期最后時限,不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后,由于二房東退出本租合同,第三人與大房東建立租賃關系時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關系。
法律客觀:
《民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
轉租房屋的性質是什么
轉租是指承租人在租賃期內將租入資產出租給第三方的行為。房屋轉租,是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
【法律依據】
《民法典》第七百一十六條
承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
轉租房是什么
轉租房是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,包括以聯營、承包經營和合作經營等名義,將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的,均為房屋轉租。
轉租房子的注意事項
對于轉租者(即房屋的原承租者)來說,要注意:
1,房東是否允許轉租,若允許轉租,請留下憑證(聊天記錄等),以免房東過后又反悔。ps:其實這一點在你當初承租這套房子簽合同的時候,應該寫清楚了是否允許轉租及轉租的條件
2,若允許轉租,對于下一個承租者,房東是否有些要求(比如養寵物等等)
3,原則上,只有你跟你的下一位承租者雙方簽訂一個租賃合同是可以的,但合同期限不能超過你的原合同時間,轉租的合同中約定事項不能超過主合同中的約定事項(超過的部分無效)。
4,如果只是你和下一任承租者簽了轉租合同,那么事實上,在房東這邊,你還是承租者,你和房東的租賃合同繼續有效,若第三人對租賃物造成損失的,承租人(你)還應當賠償第三人對租賃物造成的損失。
5,在第4點的基礎上,如果你想在轉租后,不承擔任何責任的話,那么最好就是讓下一位承租者與房東來簽訂合同【跟房東商量能否抽出時間配合】。租期和租金在你的原合同約定期限內是不變的,如果他們雙方對于租賃期要延長的,那么雙方自行商議。
對于承租者(即轉租這套房屋的租戶)來說,要注意:
1,首先你要了解,原承租人有否經過房東(出租人)的同意,將租賃物轉租給第三人的。需要看到房東(出租人)明確表示可以轉租的證據。
2,讓原承租人出示他(她)的租賃合同,你可以在里面看到:房屋的原租金、押金、房屋配置、其他費用等一些有用的信息。
3,最好還是讓原承租者叫來房東本人,與房東本人簽訂租賃合同,并且讓房東出示產權證明,不可放松警惕,不排除原承租者叫來朋友扮演房東,唱雙簧進行詐騙的可能。
4,當著房東本人的面,與原承租者確認,哪些物品是房東原先配置在房間內提供使用的,哪些物品是原承租者他(她)自己的,確認物品或家具家電的所有權,以免在你住進去之后產生糾紛。
5,最好不要交付定金、意向金等等,在確定了房子之后直接簽訂租賃合同(仔細查看合同條款),因為不排除原承租者收了多人的定金、意向金等【一魚多吃】,然后挑選價高者得,其他的退回意向金,這樣會浪費你的看房時間【如果你已經收拾好行李準備過去入住,自己的房子已退租,那么將殺你個措手不及】。
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