購房“縮水”現象不容小視！很多購房者對于購房合同了解得不夠全面，或者聽信售樓員的一些不靠譜的承諾，稍不小心就會掉進開發商設置的陷阱中，今天教你看清買房“縮水”陷阱。

面積縮水 弄清贈送面積和公攤面積

有些開發商會在戶型圖上標明房屋的贈送面積，但是購房者簽合同時或者實際入住測量才發現贈送面積根本沒有宣傳的那么多。或者售樓員開盤的時候介紹樓盤的公攤為18%左右，但是簽合同才知道是21%，相差很大。

建議：購房者要明確兩點，贈送面積不能以圖紙上的標注為準，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里面的規定或者去毛坯房中進行測量。要在看房階段仔細詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因為每棟樓的公攤可能不同，不要籠統的問，售樓員一般會把公攤往小了說。

規劃縮水 細化補充條款防止規劃“變樣”

現在很多樓盤都在賣未來“規劃”，承諾一期后面會有宏達的規劃。比如附近會建大型公園、商業體、醫院等等，有的還在宣傳中附上了整體規劃圖。還有的開發商還沒拿預售證就開始賣房，這樣的房子要買風險很大。

建議：部分開發商會把一期后面的規劃描繪到樓書中，并就后期規劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。建議大家把開發商的規劃作為補充條款寫入合同，先查明開發商是否已取得了后面地塊的開發權，再查明小區規劃是否已經過規劃部門的審批;也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同，并在合同補充條款中約定較高違約金。

年限縮水 簽約前弄清土地性質分清土地和房屋的使用年限

有的樓盤拿地時間很長，這樣實際的使用年限就會很短。特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子，實際的使用年限已經很短了。售樓員在介紹這種樓盤時會刻意避開拿地時間，轉而介紹樓盤其它優點。

建議：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區別。時下大多開發商是直接從房管部門受讓或從其他開發商那里轉讓而拿到土地的。買房人買房后，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規定的土地使用年限減去開發商已使用的年限。專家提醒說，建議買房人在簽約前，到相關部門就土地性質和房屋土地使用權的起始期限了解清楚。

層高縮水 要明確約定違約賠償數額

有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個樓盤的層高優勢去的。比如，購房者與開發商簽訂預售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后才發現房屋質量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。實際自測，結果發現高度為2.6米—2.62米不等。這時開發商會推說是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。

建議：從法律上講，合同首采文意主意(以寫入合同的文字為準)，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔違約責任。如果業主沒有約定開發商賠償數額，法院只能從合理性角度出發，酌情確定賠償數額，而這種賠償數額一般低于業主的預期。專家提醒說，對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數額，建議買房人在合同中明確約定違約責任和違約賠償數額。

承諾縮水 售樓員為了賣房會進行誤導

有的售樓員為了更快的賣出房子，你沒來看房時會以“開盤低價”吸引你，實際上根本不存在低價的房子，或者低價的房子樓層和采光都是你不會要的特殊房源。要簽購房合同時，售樓員會威脅購房者，48小時不簽合同，合同會凍結，解凍費和手續費業主要自己支付。

還有的開發商會進行一些誤導宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前可以提出申請提前進場裝修，并且將這一細節寫入合同，有的想要更早入住的購房者就輕信了。

建議：購房者首先要保持清醒的頭腦，要記住“天上不會掉餡餅”，更不會砸到你的頭上。另外一定要咨詢專業人士，例如不簽合同就會凍結等事情只是售樓員威脅你的一種手段，實際上合同凍結了要解凍對開發商來說會更麻煩。*購房者還要仔細盤問售樓員，不要被售樓員輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實際的好處一定要再三仔細確認才可相信。

以上是為大家盤點的買房常遇到的“縮水”陷阱，提醒購房者，買房不比買菜，一定不要大意，要時刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實。對于售樓員關于未來規劃、配套的介紹，一定要再三確認詢問核實，不要輕易就聽信售樓員的宣傳。對于樓盤特有的一些優勢，也要咨詢專業人士或者細細盤問，*能問出個前因后果，這樣心里才更有底。

（以上回答發布于2016-12-29，當前相關購房政策請以實際為準）

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土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。 土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工業用建筑用地。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權屬年限為70年，商用房屋建筑權屬年限為40年。 《中華人民共和國土地管理法》第十一條，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。

《 民法典 》第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政 法規 的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。v