購買拆遷安置房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
相對于其他房屋的買賣,拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)要高很對,其中延遲取得房產(chǎn)證是最大的風(fēng)險(xiǎn),接下來我們將詳細(xì)來解說下購買拆遷安置房有的幾大風(fēng)險(xiǎn),供大家參閱!
購買拆遷安置房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
購買拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)有很多,主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、期限太長
雖然購買拆遷安置房,買賣雙方是先簽訂買賣合同、也辦理了交接手續(xù),但是需要等五年后才能辦理房屋過戶手續(xù),雖然是屬于合法行為,但與普通的商品房相比,時(shí)間太長,房價(jià)的上漲很容易誘使賣方違約。也就是說房價(jià)大幅上漲之時(shí),賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。
2、 一房多賣
很多賣家會(huì)在極端的情況下,將拆遷安置房買賣了十幾次。導(dǎo)致最終過戶的時(shí)候,權(quán)利得不到保障,買方無法從買賣合同中獲得房屋的使用權(quán)。
3、 再度遇拆遷補(bǔ)償無保障
對于已經(jīng)購買的拆遷安置房,可能會(huì)因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)展,而面臨再度拆遷。而拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格,這個(gè)時(shí)候買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議。賣方可能會(huì)認(rèn)為,房子還沒有過戶,拆遷補(bǔ)償款屬于賣方。而買方則認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
4、 不確定因素影響
因?yàn)椴疬w安置房的交易時(shí)間過長,許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。比如完成過戶之前,賣房人死亡了,那么賣房人的繼承人就會(huì)對該買賣合同產(chǎn)生爭議,可能會(huì)因?yàn)楫?dāng)時(shí)的賣價(jià)太低而反悔。而買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。
編輯總結(jié):以上就是關(guān)于購買拆遷安置房存在的一些風(fēng)險(xiǎn)分析,除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化,也會(huì)使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。
拆遷安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
1、權(quán)益人是無法確定
家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能每部起訴到法院解決,最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定。
2、無產(chǎn)權(quán)
無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證。
3、交易時(shí)間長
因交易時(shí)間漫長,房價(jià)變動(dòng)可能性發(fā),果如出售方為謀取更大利益,將房屋房價(jià)賣給他人,并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人,那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了,只能主張債權(quán)了。
4、可能存在債務(wù)糾紛
在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi),也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。
安置房買賣合同有效嗎
一、那通常安置房買賣合同是有法律效力的,買賣安置房所簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示,協(xié)議合法有效,對雙方均有法律約束力。
二、這樣是容易發(fā)生糾紛,因?yàn)榉课菰趲啄旰蟮膬r(jià)值是升還是降都是個(gè)未知數(shù),那么房產(chǎn)證拿到后,如果賣主拒不過戶,你只能起訴到法院,要求法院判令對方過戶,所以,風(fēng)險(xiǎn)還是有的。約定的雙倍違約因?yàn)檫^高,一般會(huì)被法院認(rèn)為是無效的。
拆遷安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn):
1、那有關(guān)家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能會(huì)起訴到法院解決,終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;
2、對于無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
3、因交易時(shí)間漫長,房價(jià)變動(dòng)可能性大,如果出售方為謀取更大利益,將房屋房價(jià)賣給他人,并在過戶交易前先行過戶給他人,那么購買方就得不到房屋的產(chǎn)權(quán),只能主張債權(quán)了;
4、那我們在房屋過戶前,也有可能會(huì)因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封。
安置房買賣合同要注明哪些問題
1、要查看產(chǎn)權(quán)人的身份證件;房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí),房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。
2、我們在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí),也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。
3、那對于購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí);房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是什么;是還是居住,或是其他;該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利。
拆遷戶的房子能買嗎?需要注意什么?
想買拆遷戶賣的房子,是個(gè)人產(chǎn)權(quán),但現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證,具體需要多久能辦下房產(chǎn)證也不知道,只說現(xiàn)在我付全款,他把手續(xù)給我,想請問一下我需要注意什么問題?千萬不要有后遺癥啊,謝謝了。正常情況下辦理房產(chǎn)證需要受理日起22個(gè)工作日。
產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步的原則;
2、登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的原則;
3、產(chǎn)權(quán)人親自辦理的原則;
4、權(quán)利人會(huì)同的原則;
5、嚴(yán)格按照程序辦理的原則。
為了便于市民辦理房產(chǎn)證,現(xiàn)將辦理房產(chǎn)證的一般程序提供如下:
房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序,即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證。
(1)登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此,產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書,并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件;經(jīng)審查符合登記條件的,予以收件。即接受申請書,收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。
(2)勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察,查清房地現(xiàn)狀,丈量計(jì)算面積,核實(shí)墻體歸屬,繪制分丘平面圖,補(bǔ)測或修測房屋分幅平面圖,為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。
(3)產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋,經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖,掌握了房屋全部實(shí)況資料以后,即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。
產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ),以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù),對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明,逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。
需要說明的是,這里的產(chǎn)權(quán)審查是全面的、更為細(xì)致的產(chǎn)權(quán)審查,是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權(quán)審查。
(4)繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn),經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。
(5)收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序,要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫,把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。
發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前,必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無差錯(cuò),是否已交納契稅。
首先,買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
第二,買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后,應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等,在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契,原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,可出具委托書委托代理人代為辦理。
第三,辦理完買賣過戶手續(xù)后,買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契,在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有:賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。
第四,經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后,買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。
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