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租房合同效力如何認定(如何確定房屋租賃合同無效)

首頁 > 財產(chǎn)房產(chǎn)2024-10-22 04:57:49

租房合同怎么簽訂才有法律效力

法律主觀:

租房合同有法律效力的條件有:房屋租賃合同當(dāng)事人是真實的意思表示;房屋租賃合同當(dāng)事人是具有相應(yīng)的民事行為能力人;房屋租賃合同的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)或公序良俗。

法律客觀:

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效: (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第四百六十九條 當(dāng)事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。 書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。 以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文,視為書面形式。 《中華人民共和國民法典》第四百七十一條 當(dāng)事人訂立合同,可以采取要約、承諾方式或者其他方式。

如何認定房屋租賃合同的效力?

(一)認定房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(7)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。
從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。
(四)認定房屋租賃是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定,租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
掌握以上四點,便能很好的確定房屋租賃合同的效力。一般來說,出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達成一致后,合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,下列的房屋租賃應(yīng)認定合同無效。
(1)簽約主體不合格。當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件,即主體不適格時,則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人,或法人超出其權(quán)利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(2)內(nèi)容不合法。主要包括:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會公共利益的;違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定等情形。
(3)客體不合格。房屋租賃合同中的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是法律、法規(guī)允許出租的房屋,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,有以下情形的房屋不允許出租:司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

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