1、開發商逾期交房構成根本違約
開發商經購房人催告后三個月的合理期限內仍未履行交房，購房人有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開發商擅自變更設計
開發商變更規劃、設計，影響了房屋的結構形式、空間尺寸、朝向等。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。
3、房屋實測面積與合同約定面積不符
即合同約定面積與產權登記面積發生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。
4、房屋主體結構質量不合格
商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。
5、約定期限內購房人未能拿到產權證
根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的，購房人可以退房，并且得到相應的補償款。
6、房子產權不清楚
如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛，開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。
退房有哪些程序
（1）訂金（定金或認購金）階段
當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。
（2）已做預售登記階段
買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。
如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。
（3）入住階段
在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之后，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。
（4）房產證辦理完畢階段
房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。

商品房退房是指購房人在購房合同約定的退房期限內，按照合同約定或者法律規定，向開發商申請解除購房合同的行為。商品房退房的條件及流程因地區、市場環境等因素而有所不同，下面是一個一般的流程和條件。
一、商品房退房的條件
1.退房期限內：在購房合同中約定的退房期限內，購房人可以向開發商提出退房申請。
2.合同約定條款：購房合同中應當明確約定退房申請的條件、程序以及違約責任等條款。購房人需仔細閱讀合同約定，確保符合退房條件。
3.退房原因：退房原因必須在合同約定的退房條款中明確規定，如房屋質量問題、開發商惡意拖延交房、購房人無力按時支付房款等。
4.房屋狀態：購房人需確保房屋狀態與合同約定相符，如房屋存在重大質量問題、建筑面積與合同約定不符等情況，可以提出退房申請。
5.支付定金：購房人需在合同約定的時間內支付定金，否則將無法進行退房申請。
二、商品房退房的流程
1.準備材料：購房人需準備好購房合同、身份證等相關證件以及退房申請書，向開發商提出退房申請。
2.申請審核：開發商會對購房人的退房申請進行審核，審核結果應在合同約定的時間內通知購房人。
3.協商解決：在審核結果通知后，開發商和購房人應進行協商，商定退房事宜，如退還定金、支付違約金等。
4.簽署協議：協商一致后，雙方應簽署退房協議，并辦理相關手續，如注銷產權登記、退還房款等。
5.違約責任：如購房人未按合同約定的規定支付定金或解除合同，將按照合同約定的違約責任承擔相應的違約金和賠償責任。
三、注意事項
1.認真審查合同：購房人在簽訂合同時，應認真審查合同中的退房條款，并了解相關法律法規。如發現問題應及時提出申請。
2.及時申請：購房人應在合同約定的退房期限內提出退房申請，否則將失去相應的權利。
3.協商一致：在進行退房協商時，雙方應協商一致，如有分歧應及時解決。
4.保留證據：購房人應及時保留相關證據，如退房申請書、協商協議等，以備在必要時證明自己的合法權益。
總之，商品房退房的條件及流程是一個比較復雜的過程，需要購房人和開發商共同約定和協商。購房人應在購房合同中仔細審查退房相關條款，如發現問題應及時提出申請。在退房過程中，雙方應協商一致，以便盡快解決問題。