第一:交易流程;
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金
2. 過(guò)戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款)
3. 領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4. 很行放款給賣方
5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過(guò)戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會(huì)對(duì)每一個(gè)流程進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明
第二,是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則,或者說(shuō)是操作實(shí)務(wù)程序
1. 房源信息和客戶信息的收集
2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤
3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng)
5. 在過(guò)戶過(guò)程中買賣雙方應(yīng)配合的事項(xiàng)
先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金
當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時(shí)到國(guó)土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的.因?yàn)槿绻u方出來(lái)交易不實(shí)行為,很有可能會(huì)出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人,二是確認(rèn)簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認(rèn)是否在銀行抵押.
在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問(wèn)題有以下幾點(diǎn):
如果賣方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話,中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達(dá)共同簽約,最能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書,這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán),未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買方很有可能會(huì)損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實(shí)務(wù)中,通常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱?而未能取得該物業(yè)另個(gè)一個(gè)未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會(huì)宣布此合同無(wú)效的,買方就有可能帶來(lái)無(wú)心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來(lái)要出售時(shí)被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個(gè)人的名字時(shí),很有可能被寫上名字的人利用這個(gè)便利私自處置房產(chǎn)
過(guò)戶交納相關(guān)稅費(fèi)(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款)
這個(gè)過(guò)戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國(guó)土局進(jìn)行正常交易
~
過(guò)戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種:
A. 原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的,可以免去營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)也會(huì)免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅,否則將不得免除；
如果即滿五年，同時(shí)業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個(gè)人所得稅，此時(shí)在新證上完全可以按成交價(jià)來(lái)填寫.這樣的好處是，因?yàn)樯钲诘姆繚q的快，而且人的流動(dòng)性也大，沒(méi)準(zhǔn)哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價(jià)格高，有利于快點(diǎn)出手，也可以賣個(gè)更好點(diǎn)的價(jià)喲！當(dāng)然，你的新證的價(jià)格填寫的高了，契稅等稅費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價(jià)填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.
B.應(yīng)交納的稅費(fèi)及費(fèi)率：
契稅： 新證價(jià)格＊1.5%
印花稅：新證價(jià)格＊0.1%(買賣雙方各付一半)
交易見證費(fèi)：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)好象是每平方3元
查檔費(fèi)：50元
貼花稅：5元
營(yíng)業(yè)稅：新證價(jià)格＊5%
城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)是在產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無(wú)營(yíng)業(yè)稅就沒(méi)有這些費(fèi)用，費(fèi)率是營(yíng)業(yè)稅的0.1%和3%
個(gè)人所得稅：(新證價(jià)格-原證價(jià)格-原業(yè)主購(gòu)房時(shí)產(chǎn)生的正當(dāng)稅費(fèi)和一定數(shù)額的裝修費(fèi)，通常是原證價(jià)的15%)＊20%
其中，契稅和登記費(fèi)是在領(lǐng)取新證的時(shí)候才交付，所有費(fèi)用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國(guó)土局換取正試交稅發(fā)票.

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一、青島二手房交易規(guī)定是什么
青島二手房的交易規(guī)定是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，從發(fā)證到現(xiàn)在，滿2年以上才能夠買賣房產(chǎn)，可以掛網(wǎng)簽過(guò)戶。購(gòu)房者一定要是青島本地戶口，首套房首付30%，二套房首付上浮，外地戶口一定要在本市有1年以上的社保或者納稅才有資格。
二、二手房交易注意事項(xiàng)
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是代表房主對(duì)房子享有所有權(quán)的唯一憑證，無(wú)房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易，對(duì)買房者來(lái)說(shuō)有得不到房子的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而把它抵押或轉(zhuǎn)賣，哪怕目前沒(méi)有以后辦理取得后，房主還能進(jìn)行抵押和轉(zhuǎn)賣。因此最好購(gòu)買有房產(chǎn)證的房屋實(shí)行交易。
3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有的房子有很多個(gè)共有人，對(duì)此買房者需要和全部共有人簽署房產(chǎn)買賣合約。如果只是個(gè)別共有人私自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房者與其簽署的買賣合約未在其他共有人同意的狀況下通常是無(wú)效的。
3、交易房屋是否在租
有的二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在他物權(quán)，就是還在被他人租賃。如果買房者只看房產(chǎn)證，只重視過(guò)戶程序，而不注重是否存有租賃時(shí)，買房者很可能獲得一個(gè)不能馬上入住的或使用的房屋。因?yàn)橹袊?guó)包括大多數(shù)國(guó)家都認(rèn)同“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房產(chǎn)買賣合約不能對(duì)抗在先創(chuàng)建的租賃合約。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房者和中介公司忽略，也被很多賣房者利用，因此造成較多糾紛。
總結(jié)：以上就是小編介紹的關(guān)于青島二手房交易規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，希望能給大家?guī)?lái)幫助。想必大家看完之后也有所了解了吧!如果想要了解更多的相關(guān)信息，請(qǐng)多多關(guān)注齊家網(wǎng)，齊家網(wǎng)將給大家提供更全、更詳細(xì)、更新的資訊信息。

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