第一:交易流程;
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
2. 過戶交納相關(guān)稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
3. 領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4. 很行放款給賣方
5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
第二,是中介在進行房交易時的操作規(guī)則,或者說是操作實務(wù)程序
1. 房源信息和客戶信息的收集
2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤
3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
4. 三方合同簽定的時候應(yīng)注意的事項
5. 在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項
先說第一個問題
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時到國土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人,二是確認簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
在這個簽約的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問題有以下幾點:
如果賣方權(quán)利人只有一個人名的話,中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約,最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權(quán)書,這樣防止婚內(nèi)財產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔把關(guān)不嚴,未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實務(wù)中,通常會出現(xiàn)因為急于簽單,而未能取得該物業(yè)另個一個未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易.一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產(chǎn)
過戶交納相關(guān)稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
這個過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易
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過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
A. 原房產(chǎn)證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除；
如果即滿五年，同時業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應(yīng)增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲.
B.應(yīng)交納的稅費及費率：
契稅： 新證價格＊1.5%
印花稅：新證價格＊0.1%(買賣雙方各付一半)
交易見證費：關(guān)外每平方6元，關(guān)內(nèi)好象是每平方3元
查檔費：50元
貼花稅：5元
營業(yè)稅：新證價格＊5%
城建維護費和教育附加費是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費用，費率是營業(yè)稅的0.1%和3%
個人所得稅：(新證價格-原證價格-原業(yè)主購房時產(chǎn)生的正當稅費和一定數(shù)額的裝修費，通常是原證價的15%)＊20%
其中，契稅和登記費是在領(lǐng)取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票.

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一、青島二手房交易規(guī)定是什么
青島二手房的交易規(guī)定是以房產(chǎn)證為準，從發(fā)證到現(xiàn)在，滿2年以上才能夠買賣房產(chǎn)，可以掛網(wǎng)簽過戶。購房者一定要是青島本地戶口，首套房首付30%，二套房首付上浮，外地戶口一定要在本市有1年以上的社保或者納稅才有資格。
二、二手房交易注意事項
1、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是代表房主對房子享有所有權(quán)的唯一憑證，無房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易，對買房者來說有得不到房子的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而把它抵押或轉(zhuǎn)賣，哪怕目前沒有以后辦理取得后，房主還能進行抵押和轉(zhuǎn)賣。因此最好購買有房產(chǎn)證的房屋實行交易。
3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有的房子有很多個共有人，對此買房者需要和全部共有人簽署房產(chǎn)買賣合約。如果只是個別共有人私自處分共有財產(chǎn)，買房者與其簽署的買賣合約未在其他共有人同意的狀況下通常是無效的。
3、交易房屋是否在租
有的二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在他物權(quán)，就是還在被他人租賃。如果買房者只看房產(chǎn)證，只重視過戶程序，而不注重是否存有租賃時，買房者很可能獲得一個不能馬上入住的或使用的房屋。因為中國包括大多數(shù)國家都認同“買賣不破租賃”，也就是說房產(chǎn)買賣合約不能對抗在先創(chuàng)建的租賃合約。這一點在實際中被很多買房者和中介公司忽略，也被很多賣房者利用，因此造成較多糾紛。
總結(jié)：以上就是小編介紹的關(guān)于青島二手房交易規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，希望能給大家?guī)韼椭Ｏ氡卮蠹铱赐曛笠灿兴私饬税?如果想要了解更多的相關(guān)信息，請多多關(guān)注齊家網(wǎng)，齊家網(wǎng)將給大家提供更全、更詳細、更新的資訊信息。

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