所謂“房改房”，也叫已購公房，是指已享受了國家房改優(yōu)勢方針的住宅。因為房改房的價格會比普通商品房要便宜得多，所以購買房改房的人很多，但是不少人表示買了房改房后后悔了，建議大家最好不要買房改房，這到底是怎么回事呢？買房改房的弊端是什么？為什么房改房不能買？下面我們?yōu)榇蠹乙灰唤獯稹?br>買了房改房后后悔
現(xiàn)在之所以很多人后悔買房改房是因為沒有辦法進行隨意出售或者轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致不能馬上出手房改房，而且房改房有下列情況之一的可暫不購買：
1、房改房使用性質(zhì)被擅自改變;
2、黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建房超過房改房面積控制標準的;
3、已納入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已被凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房;
4、未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，所有權(quán)已經(jīng)抵押轉(zhuǎn)讓的房改房，經(jīng)抵押人同意轉(zhuǎn)讓的除外;
5、職工購買公有住房，須經(jīng)房改辦批準，且原售房單位的公有住房買賣協(xié)議(購買)有其他約定條件的，以該協(xié)議為準;
6、法律、法規(guī)和市以上人民政府的規(guī)定不應(yīng)在其他房改房中出售。
買房改房的弊端是什么?
1、不能隨意出售轉(zhuǎn)讓
購買房改房后，在規(guī)定年限內(nèi)不允許出售和轉(zhuǎn)讓，如果想要出售，需要在滿足年限的要求后繳納土地出讓金然后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，才可以像商品房一樣隨意出售。
2、銷售對象有限制
房改房的銷售對象有限制，不是任何人都可以買，購買房改房的人只能是承住獨用成套公有住房并且符合分配住房條件的職工。
3、購房面積有限制
為了保證國有資產(chǎn)不會流失，購買房改房會根據(jù)國家規(guī)定以及家庭人口數(shù)量的區(qū)別對購房面積有限制，不是想買多大面積都可以。
以上就是買了房改房后后悔,買房改房的弊端介紹，雖然說房改房的價格比較實惠，可以很大程度上緩解購房壓力，但是買了房改房之后是不能隨意轉(zhuǎn)讓和出售的，需要滿足年限和辦理產(chǎn)權(quán)證，而且房改房的銷售對象和面積大小也有限制，所以建議大家要慎重購買房改房。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件

，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 （2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 （4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 （7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。[6] （8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢交易風(fēng)險二手房交易風(fēng)險如何避免1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。6、法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。五大關(guān)二手房交易五大關(guān)定價關(guān)二手房買賣最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說，價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己蒙受經(jīng)濟損失。建議：將房子委托給有資信的中介公司，然后通過市場比較法、收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經(jīng)驗，熟悉了解市場價格，并能夠根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為準確的評估。合同關(guān)二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規(guī)范，導(dǎo)致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題，如屋內(nèi)設(shè)施細節(jié)、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。建議：如果委托正規(guī)中介公司，最后達成了買賣交易，中介公司會提供規(guī)范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了很多麻煩，也避免了因合同不規(guī)范而引起的糾紛。隨后，賣方要結(jié)清所有物業(yè)費和供暖費，為下一環(huán)節(jié)立契過戶做好準備。過戶關(guān)辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關(guān)。辦理過戶涉及一系列的政策法規(guī)，手續(xù)繁瑣。購房者由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗，不了解有關(guān)部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。建議：一些正規(guī)的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關(guān)的政策法規(guī)和辦事程序，經(jīng)驗豐富。因此，委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過戶，省時、省力、省心，是多數(shù)消費者的首選。付款關(guān)付房款是客戶最為擔(dān)心的一個環(huán)節(jié)，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確實存在著房產(chǎn)交割的風(fēng)險。買方擔(dān)心把錢交給賣方而產(chǎn)權(quán)過戶中如出現(xiàn)問題，會拿不到產(chǎn)權(quán)證；賣方擔(dān)心產(chǎn)權(quán)證辦到了買方名下，買方拖欠房款。建議：針對上述情況，一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中保”服務(wù)，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證交給買方，從而確保了雙方的利益。交驗關(guān)物業(yè)交驗是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責(zé)任了。建議：物業(yè)交驗時，中介公司會提供一份《物業(yè)交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經(jīng)結(jié)清等十大技巧二手房交易十大技巧一、選取品牌中介較可靠雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。專家建議：賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。二、兩種代理方式各有利弊委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。據(jù)介紹，比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。三、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。四、“跳過”中介有風(fēng)險.有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險，有時反而還會降低交易的效率。二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。五、不能簽“到手價”據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。六、心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。七、交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態(tài)度。八、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。九、合同細節(jié)要講清一些經(jīng)紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些“后遺癥”了。十、自售房屋有學(xué)問市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同細節(jié)問題提醒置業(yè)者購買二手房時注意七個細節(jié)1、弄清權(quán)屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，究竟是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、還是無產(chǎn)權(quán)。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，房子再好也不宜購入。 2、分清房屋產(chǎn)權(quán)不吃虧。只有使用權(quán)的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產(chǎn)權(quán)證上體現(xiàn)的是完全產(chǎn)權(quán)還是只有使用權(quán)。 3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應(yīng)留意房產(chǎn)證測繪頁上的數(shù)據(jù)，從而了解房屋大致年限。 4、弄清建筑面積和使用面積。分清房屋的建筑面積和使用面積是否與房屋產(chǎn)權(quán)證上一致，是否存在私搭亂建現(xiàn)象，以免購買的房屋面積縮水。 5、詳細了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給等情況。這些因素可能直接關(guān)系到日后的居住品質(zhì)。 6、全面考察房屋周圍環(huán)境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。 7、謹防黑中介。購買二手房要找正規(guī)的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。[

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的火熱相信讓不少投資者心動，而在房產(chǎn)交易的過程之中，大家一定要關(guān)注國家的財政政策的制定，因為政策必將影響整個樓市的情況，下面小編來為大家說說財政政策房產(chǎn)交易怎么做。
財政政策房產(chǎn)交易怎么做
依據(jù)易手房買賣稅費新方針列出的易手房買賣稅費才是現(xiàn)在正在征收的稅費，依照常方針寫出的稅費都是過期的。依據(jù)房產(chǎn)買賣稅新方針，易手房買賣稅費首要包含稅金和稅費兩部分，中間稅金部分以住所運營稅、個人所得稅、契稅為主，輔以其它稅金。買賣稅費新方針：住所運營稅新方針，關(guān)于易手房買賣稅費來講，新的方針就是本年的330房貸新政，將住所運營稅的免征期限由5年改為了2年。要說住所運營稅從5改2到2改5的一系列變換進程，這十年中也是在不斷表現(xiàn)改動的。國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住所運營稅征收處理有關(guān)問題的通告》，要求易手房買賣運營稅5年免征。財務(wù)部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住所轉(zhuǎn)讓運營稅方針的通告》，將運營稅征免年限從原方針中的5年改為2年。《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住所轉(zhuǎn)讓運營稅方針的通告》曾規(guī)則易手房買賣運營稅2改5。財務(wù)部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住所轉(zhuǎn)讓運營稅方針的通告》，規(guī)則個人將購買未達2年的住所對外出售的，全額征收運營稅;個人將購買2年以上(含2年)的非一般住所對外出售的，依照其出售收入減去購買房產(chǎn)的價款后的差額征收運營稅;個人將購買2年以上(含2年)的一般住所對外出售的，免征運營稅。
所以，現(xiàn)在住所運營稅的算法是：假如是一般住所，還需房產(chǎn)滿了2年住所運營稅就免征;假如不到2年，住所運營稅=對外出售房產(chǎn)的成交價格乘5.56個百分點。假如不是一般住所，不滿2年的住所運營稅=對外出售房產(chǎn)的成交價格乘5.56個百分點;滿2年的住所運營稅=(售房收入-購買房產(chǎn)價款)乘5.56個百分點。
房產(chǎn)交易政策是怎樣的
此前北京易手房個人所得稅能夠依照出價格與購買價差額的20個百分點征收，也能夠依照本次房產(chǎn)買賣價的1個百分點征收。現(xiàn)在，北京易手房買賣個人所得稅仍舊依照發(fā)布的京版國五條細則征收：“經(jīng)過稅收征管、房產(chǎn)注冊等信息系統(tǒng)能核實房產(chǎn)原值的，應(yīng)依法嚴謹依照個人轉(zhuǎn)讓住所所得的20個百分點計征”。也就是現(xiàn)在北京易手房個人所得稅的核算還需能核實房產(chǎn)原值，均要依照(出價格至房產(chǎn)原值至合理費用)乘20個百分點的方法核算，不能核實原值的，個稅以本次房產(chǎn)買賣價格按核定征收率1個百分點核算。公式中的“房產(chǎn)原值”因房源情況不同需分情況考慮。依據(jù)《北京市區(qū)域稅務(wù)局北京市住所和城鄉(xiāng)建造委員會關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)銷售調(diào)控業(yè)務(wù)有關(guān)稅收問題的公告》，房源房產(chǎn)原值如下：商業(yè)房：置辦該房產(chǎn)時實踐付出的房價款及交納的相關(guān)稅費。自建房：實踐表現(xiàn)的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實踐交納的相關(guān)稅費。經(jīng)濟適用房：原購房人實踐付出的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)則交納的土地出讓金。房改房：原購公有住所標準面積按區(qū)域經(jīng)濟適用房價格核算的房價款，加上原購公有住所超標準面積實踐付出的房價款以及按規(guī)則向財務(wù)部分(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。公式中的“合理費用”依據(jù)國家稅務(wù)總局文件規(guī)則，包含了對房產(chǎn)的裝修費、住所借貸利息、手續(xù)費、公證費等相關(guān)費用。
對于大家都十分關(guān)注的財政政策房產(chǎn)交易怎么做問題，大家可以從小編上面的文章中找到答案，而對于實際中投資所遇到的手續(xù)，也希望大家可以靈活處理。

購買房改房后可以直接上市交易。房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。
房改房的銷售對象是有限制的，并非任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改房的只能是承租自用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
房改房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房建筑面積的控制指標，以防止一些人大量購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。
購買房改房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。房改房交易需繳納土地收益金。
購買房改房注意事項
1、查清“房改房”產(chǎn)權(quán)
“房改房”不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，必須查清房改房的產(chǎn)權(quán)。
通過了解，二手房市場上的“房改房”無外乎兩種：完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。形成這兩種“房改房”的原因，要追溯至當(dāng)年的房改政策，當(dāng)年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇，這三種價格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購買“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。
2、看看房子有無“前科”
和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清“房改房”的即時信息，并對房屋人的情況有大致的了解。“房改房”的真實“年齡”究竟有多大，消費者往往難以辨別，據(jù)介紹，“房改房”不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產(chǎn)權(quán)，但并不意味著“房改房”就成了新房子。