借名買房協(xié)議法律上是否有效
借名買房協(xié)議法律上是否有效借名買房行為屬于合同行為。1、借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的,該借名買房合同一般認(rèn)定為有效。2、借名買房合同購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的,該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。
法律分析:借名買房行為屬于合同行為。1、借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的,該借名買房合同一般認(rèn)定為有效。2、借名買房合同購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的,該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。前政府和銀行針對首套房和二套房實(shí)行差別化的貸款政策和稅收政策,首套房實(shí)行首付比例最低兩成,貸款利率最低85折,按房產(chǎn)總價(jià)款的1%或 1.5%征收契稅,二套房(前套住房貸款未結(jié)清的)實(shí)行首付4成,貸款利率上浮10%,契稅1%或2%。一些購房者明明名下有住宅,但為了享受首套房貸款利率和契稅的優(yōu)惠,就想找名下無房無貸的親戚或朋友共同買房或者以他人的名義購房,并欲以一紙協(xié)議將名義購房人與實(shí)際出資人出資情況進(jìn)行約束。借名買房簽的協(xié)議既無效力又難公證。公證員指出,名義購房人與實(shí)際出資人私下簽署的協(xié)議不受法律保護(hù),也無法辦理公證。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)屬以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn),房產(chǎn)登記在誰的名下,誰就是房屋的所有權(quán)人。當(dāng)事人為了享受貸款利率優(yōu)惠、規(guī)避國家稅收政策簽署的“隱名購房協(xié)議”因?yàn)檫`反法律規(guī)定、損害社會(huì)公共利益屬于無效合同,我國《合同法》第五十二條明確規(guī)定“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
法律依據(jù):《民法典》第一百四十八條,一方以欺詐手段,使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。
借名買房協(xié)議法律上是否有效
借名買房一般是以下三種情況
1、不具備購房資格的實(shí)際購房人借用有購房資格的名義購房人;
2、通過銀行按揭購房,不具備貸款資格的購房人借助有貸款資格人的名義購房;
3、為逃避債務(wù),或夫妻一方對配偶隱瞞購房。
其效力有以下兩種結(jié)果:
1、借名買房合同所購賣的房屋為一般商品房的,該借名買房合同一般認(rèn)定為有效。
2、借名買房合同購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的,該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。
借名買房協(xié)議有效嗎?
“借名買房”的實(shí)質(zhì)就是通過不正當(dāng)?shù)那溃蜚y行隱瞞實(shí)際情況,進(jìn)而獲得本不應(yīng)有的貸款,這是一種欺詐行為。這種行為本身就不受法律保護(hù),一旦出了問題,雙方都難以如愿維權(quán)。
“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)還不僅于此。如果“被借名方”存在債務(wù)危機(jī),“借名方”就有可能白白損失一大筆財(cái)物。例如,“被借名方”在外面有債務(wù),債權(quán)人是可以要求查封其房產(chǎn)的,那么“借名方”,也就是真正的出資人、還貸方他的利益是肯定要受損的,甚至是房財(cái)兩空。“被借名方”同樣也存在風(fēng)險(xiǎn)。如果“借名方”不及時(shí)還貸,“被借名方”的信用記錄是要受到影響的。等到“被借名方”自己需要買房時(shí),他面臨的政策、利率和首付很可能更高,對他自己很不利。所以,無論“借名”還是“被借名”,都要三思后行。
在借名買房的背后,實(shí)際出資人會(huì)與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同,以保證自己能夠取得所購買的房屋,該合同的有效性對實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。
1、借名購買一般的商品房,該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。
意思自治是我國合同法的一項(xiàng)基本原則,任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定,委托他人代理為一定民事法律行為,其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為,雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效,應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同,要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力。
對于該類合同的效力,我國不同法院有不同的認(rèn)識(shí),有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同,理由是雙方當(dāng)事人,尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為,屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形,其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格,而非房屋本身,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
而有的則認(rèn)為,我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效,而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律,亦不屬于法規(guī),從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā),該類合同不應(yīng)判歸無效,合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收,合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性,導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。
【法律依據(jù)】:
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
第二百一十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第二百一十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
第二百二十條 第一款 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的,利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。
借名購房的合同是否具有法律效力
法律主觀:
可以。借名購房合同不是我國《民法典》中規(guī)定的具體合同。對于借名購房合同效力的判斷,應(yīng)遵循《民法典》和《民法典》的一般規(guī)定。依據(jù)我國《民法典》,合同無效的原因有以下幾種:,(一)買賣雙方或有一方不具有相應(yīng)的民事行為能力;,(二)買賣雙方或有一方的意思表示不真實(shí);,(三)合同的內(nèi)容違反法律和行政法規(guī);,(四)合同違反國家利益和社會(huì)公共利益。具體到借名買房合同中來,如果借名買房合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,或者實(shí)際出資人不具有法律或行政法規(guī)規(guī)定的購房標(biāo)準(zhǔn),則借名購房合同無效。比如,不滿足購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的購房者,借用有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的人的名義購房,屬于以合法形式掩蓋非法目的,該合同無效。實(shí)際出資人不能取得房屋所有權(quán),房屋所有權(quán)由名義購房者取得。,當(dāng)然,如果借名購房合同不違法,或者違法狀態(tài)在事后已經(jīng)消除,該合同還是可以被認(rèn)定為有效的。比如實(shí)際出資人雖然不具有貸款資格,但購買房屋后通過自己的努力償還了貸款,在這種情況下就可以認(rèn)定為借名購房合同有效。,本合同的雙方的當(dāng)事人:,賣方(以下簡稱為甲方):身份證號(hào):,買方(以下簡稱為乙方):身份證號(hào):,甲乙雙方就房子買賣的事項(xiàng),經(jīng)共同協(xié)商一致,達(dá)成了以下的協(xié)議條款。,(一)甲方的房屋(假如有共有權(quán)人,甲方并已經(jīng)取得了共有權(quán)人對于轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的一致同意)坐落在______________建筑面積____________平方米,房屋的用途為____________。,(二)雙方商定這個(gè)房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為:總金額是____________萬元(大寫:___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。,(三)乙方于___年___月___日向甲方來支付首付款項(xiàng)___萬元(大寫:___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。待房子過戶之后用公積金貸款來支付剩余的房款___萬元(大寫:___拾___萬___仟佰___拾___元整)乙方要保證房屋在過戶后一個(gè)月之內(nèi)付清余款。,(四)甲方應(yīng)在乙方付清了全部房款的時(shí)候,將上述房屋以及全部的鑰匙交付給乙方,并在雙方都在場的情況之下由乙方來對房屋進(jìn)行接收。接收之后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使,該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。,(五)甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。六、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等,甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。,(六)甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況,保證該房屋不受他人合法追索。甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán),并保證不管以后房價(jià)如何上漲,絕不反悔。,(七)除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外,甲方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間將房屋交給乙方使用,乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時(shí),將房屋交付乙方,否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。,(八)甲方及配偶共同擁有一套住房,辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費(fèi)用,全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房,所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,全部由甲方承擔(dān)。,(九)本合同未盡事宜,由雙方另行協(xié)商,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。,(十)本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。,甲方(簽章):乙方(簽章):,聯(lián)系電話:聯(lián)系電話:,年月日年月日,“意向金”是房屋買賣雙方(或中介參與的第三方)之間確定購買意向,保證雙方權(quán)益的具有法律效應(yīng)的保證金。,如果雙方還沒有簽訂房屋買賣合同,只是簽訂了認(rèn)購意向書,而認(rèn)購意向書對合同中的內(nèi)容又沒有明確約定,則這筆意向金就屬于賣房方的不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)退還;如果雙方已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同,對意向金有了相關(guān)約定,則買房人若退房就需要承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任,意向金就不能退了。
法律客觀:
《民法典》
第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效:
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實(shí);
(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不違背公序良俗。
《民法典》
第一百五十三條
違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是,該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
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