由于購房資格、銀行信貸政策、稅費(fèi)成本等原因，房屋買賣雙方有時會約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益。但隨著房屋價值的高漲及社會財產(chǎn)觀念的變化，這種借名買房的情況產(chǎn)生出越來越多的法律風(fēng)險。

以子女名義購房卻無借名協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人身份難證明

姜先生是姜父的獨(dú)子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅，他以自己的個人財產(chǎn)出資，以其子名義購買一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購房款發(fā)票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。

姜父認(rèn)為自己才是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產(chǎn)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)。現(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在借名買房的合同關(guān)系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺的遺產(chǎn)稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。

【分析】

物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形，在此類案件中，實(shí)際出資方應(yīng)提高風(fēng)險意識與證據(jù)意識，盡量將出資情況、雙方對借名買房的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認(rèn)。

借名買房協(xié)議內(nèi)容不明

出資子女難為產(chǎn)權(quán)人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協(xié)議約定：購房款由王先生承擔(dān)；劉父夫婦在世，房產(chǎn)歸劉父夫婦所有，王先生有居住權(quán)；劉父夫婦去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權(quán)益；王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦，為其養(yǎng)老送終。

劉父去世后，劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，協(xié)議書內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對協(xié)議書內(nèi)容知曉并同意，這份協(xié)議書合法有效。101號房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財產(chǎn)，現(xiàn)劉父已去世，王先生履行了贍養(yǎng)喪葬的義務(wù)，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權(quán)利。最后，法院確認(rèn)101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

【分析】

在借名買房的協(xié)議中，不僅要約定借名人對房屋購買進(jìn)行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，否則不構(gòu)成“借名買房”的合意。本案中，王先生雖為購房款的實(shí)際出資人，但是因?yàn)閰f(xié)議書并未明確借名買房的法律關(guān)系，因此，只能以協(xié)議書來確定相關(guān)人的權(quán)利。

書面約定以子名義購房

房屋*押貸款仍難過戶

（以上回答發(fā)布于2018-04-04，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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借名買房一般發(fā)生在熟人、親人、戀人之間。但要知道，借名買房除了將來過戶登記需要繳納稅費(fèi)外，還可能產(chǎn)生很多糾紛。

名義產(chǎn)權(quán)人反悔

名義產(chǎn)權(quán)人反悔或偷偷將該房屋出售，而出資人又沒有證據(jù)證明其為該房產(chǎn)的實(shí)際出資人以及產(chǎn)權(quán)人的，要想取得產(chǎn)權(quán)或收回房款就會很困難。

借名買房合同無效

如借名購買的為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，買房合同將可能被認(rèn)定為無效。

名義產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)等糾紛

在過戶給出資人前，如果名義產(chǎn)權(quán)人有債務(wù)或離婚糾紛等情況，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。

過戶困難

房屋滿足過戶條件的時候，名義產(chǎn)權(quán)人不一定配合辦理房屋過戶，出資人有房子無法過戶的風(fēng)險。

（以上回答發(fā)布于2017-05-16，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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借名買房多是由限購政策引起的，部分有購房需求的人缺少購房資格，即使能簽合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。借名買房雖然可以解一時難題，但也可能造成很多后續(xù)困擾。

“借名買房”是指房屋的實(shí)際出資人借他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則，借名買房是否有效，主要看借名人（實(shí)際購買人）和出名人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的實(shí)際權(quán)屬歸借名人。

出名人主張房產(chǎn)怎么辦？

如果借名后出名人認(rèn)為房產(chǎn)歸自身所有，要求借名人騰房，會受到法律支持嗎？此類案件爭論的焦點(diǎn)其實(shí)是借名行為是否存在，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作為判定。假如查明確實(shí)是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

出名人擅自出售房產(chǎn)怎么辦？

房產(chǎn)登記在出名人名下，其有出售房產(chǎn)的條件。出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓他人，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。

如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同，按以下的處理規(guī)定： 1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的； 2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的； 3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

如何降低風(fēng)險？

建議消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，也應(yīng)注意以下幾個方面：

1、借名買房之前要弄清楚政策規(guī)定，借名行為是否違反國家政策性規(guī)定，以防將來無法取得房屋所有權(quán)（例如部分地區(qū)借名購買經(jīng)濟(jì)適用房將被視為損害公共利益而無效）；

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，盡量邀請第三方見證；

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請見證人、進(jìn)行錄音錄像等；

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還款記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料，以便發(fā)生爭議時能及時取證。

（以上回答發(fā)布于2016-06-30，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn)）

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借名額給別人買房的后果是容易產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛，且影響自己第二次購房信用。

借名額給別人買房的風(fēng)險很高，因此一般不提倡以這種形式購房。具體而言，風(fēng)險如下：

1、名義購房人取得房屋所有權(quán)。比如，不滿足購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的購房者，借用有資格購買經(jīng)濟(jì)適用住房的人名義購房，因?qū)嶋H出資不具有購買資格，所以房屋所有權(quán)歸不動產(chǎn)權(quán)證上登記的人即名義購房人。

2、在這種情況下，如果名義購房人反悔，實(shí)際出資人又不能證明自己支付了房款，極有可能造成錢、房兩空的局面。

3、名義購房人如果深陷債務(wù)糾紛，在房產(chǎn)過戶到實(shí)際出資人名下以前，該房屋有可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4、因借名購房合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無效時，實(shí)際出資人必然無法得到房屋所有權(quán)。

5、如果名義購房人死亡，實(shí)際出資人很可能與名義購房人的繼承人產(chǎn)生一系列的糾紛。

6、將房屋所有權(quán)從名義購房人的名下轉(zhuǎn)移到實(shí)際出資人的名義，還需要繳納額外的稅費(fèi)。

借名買房的權(quán)屬處理：

1、在訟爭房屋上的他項權(quán)存續(xù)情況下，須征詢他項權(quán)人(銀行、典當(dāng)公司等)的意見，在實(shí)際購房人同意出資滌除相關(guān)權(quán)利后，各方面行確認(rèn)權(quán)屬。

2、貸款購房后，首付款出資人拖延、拒不還貸，名義購房人亦參與了部分實(shí)際償還貸款、或借用其名義貸款、購房，亦會給其今后購房、貸款造成不利影響，借名方涉及不當(dāng)?shù)玫玫惹樾慰刹扇♂屆鳟?dāng)事人應(yīng)另案主張的處理方式，避免使案件法律關(guān)系復(fù)雜化，給審判工作增加難度。

3、對訟爭房屋是否涉及其他隱名權(quán)利人進(jìn)行審查，如在購買房屋時，出借方及借用方是否已有配偶。如發(fā)現(xiàn)其他隱名權(quán)利人，應(yīng)及時通知其參加訴訟或取得其明確的意見。 

以上內(nèi)容參考  百度百科-借名買房