由于購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因，房屋買賣雙方有時會約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益。但隨著房屋價值的高漲及社會財產觀念的變化，這種借名買房的情況產生出越來越多的法律風險。

以子女名義購房卻無借名協議

產權人身份難證明

姜先生是姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產稅，他以自己的個人財產出資，以其子名義購買一套房屋，并將房屋產權登記在兒子名下，房屋所有權證、購房款發票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補辦了房產證并將房屋出售。

姜父認為自己才是房屋的實際產權人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產。

法院經審理后認為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據。現在其子不認可雙方存在借名買房的合同關系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規避可能出臺的遺產稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權歸姜父達成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。

【分析】

物權登記具有物權的公示效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。姜父雖然手持購房發票等手續，尚不足以對抗房屋所有權證所具有的物權公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協議的情形，在此類案件中，實際出資方應提高風險意識與證據意識，盡量將出資情況、雙方對借名買房的合意及房屋權屬約定通過書面協議予以確認。

借名買房協議內容不明

出資子女難為產權人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產權登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協議約定：購房款由王先生承擔；劉父夫婦在世，房產歸劉父夫婦所有，王先生有居住權；劉父夫婦去世后，房屋產權歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權益；王先生必須贍養劉父夫婦，為其養老送終。

劉父去世后，劉女士認為上述協議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承。

法院經審理后認為，協議書內容表明王先生及劉父夫婦對協議書內容知曉并同意，這份協議書合法有效。101號房屋應屬劉父夫婦的共同財產，現劉父已去世，王先生履行了贍養喪葬的義務，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權利。最后，法院確認101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

【分析】

在借名買房的協議中，不僅要約定借名人對房屋購買進行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實際享有房屋權益，否則不構成“借名買房”的合意。本案中，王先生雖為購房款的實際出資人，但是因為協議書并未明確借名買房的法律關系，因此，只能以協議書來確定相關人的權利。

書面約定以子名義購房

房屋*押貸款仍難過戶

（以上回答發布于2018-04-04，當前相關購房政策請以實際為準）

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借名買房一般發生在熟人、親人、戀人之間。但要知道，借名買房除了將來過戶登記需要繳納稅費外，還可能產生很多糾紛。

名義產權人反悔

名義產權人反悔或偷偷將該房屋出售，而出資人又沒有證據證明其為該房產的實際出資人以及產權人的，要想取得產權或收回房款就會很困難。

借名買房合同無效

如借名購買的為經濟適用房等特殊房屋，買房合同將可能被認定為無效。

名義產權人陷入債務等糾紛

在過戶給出資人前，如果名義產權人有債務或離婚糾紛等情況，則房產很有可能被查封或拍賣。

過戶困難

房屋滿足過戶條件的時候，名義產權人不一定配合辦理房屋過戶，出資人有房子無法過戶的風險。

（以上回答發布于2017-05-16，當前相關購房政策請以實際為準）

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借名買房多是由限購政策引起的，部分有購房需求的人缺少購房資格，即使能簽合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。借名買房雖然可以解一時難題，但也可能造成很多后續困擾。

“借名買房”是指房屋的實際出資人借他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。根據我國《民法通則》關于當事人“意思自治”原則，借名買房是否有效，主要看借名人（實際購買人）和出名人（房屋登記人）之間是否有借名協議，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的實際權屬歸借名人。

出名人主張房產怎么辦？

如果借名后出名人認為房產歸自身所有，要求借名人騰房，會受到法律支持嗎？此類案件爭論的焦點其實是借名行為是否存在，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作為判定。假如查明確實是借名買房關系，依法應當駁回原告的訴訟請求。

出名人擅自出售房產怎么辦？

房產登記在出名人名下，其有出售房產的條件。出名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓他人，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。

如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續履行合同，按以下的處理規定： 1、已經辦理房屋所有權轉移登記的； 2、均未辦理房屋所有權轉移登記的，已經實際合法占有房屋的； 3、均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

如何降低風險？

建議消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，也應注意以下幾個方面：

1、借名買房之前要弄清楚政策規定，借名行為是否違反國家政策性規定，以防將來無法取得房屋所有權（例如部分地區借名購買經濟適用房將被視為損害公共利益而無效）；

2、簽訂書面協議。為與借款合同區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，盡量邀請第三方見證；

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請見證人、進行錄音錄像等；

4、注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條、還款記錄等），購房發票，房產證書等書面證據材料，以便發生爭議時能及時取證。

（以上回答發布于2016-06-30，當前相關購房政策請以實際為準）

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借名額給別人買房的后果是容易產生房產糾紛，且影響自己第二次購房信用。

借名額給別人買房的風險很高，因此一般不提倡以這種形式購房。具體而言，風險如下：

1、名義購房人取得房屋所有權。比如，不滿足購買經濟適用住房條件的購房者，借用有資格購買經濟適用住房的人名義購房，因實際出資不具有購買資格，所以房屋所有權歸不動產權證上登記的人即名義購房人。

2、在這種情況下，如果名義購房人反悔，實際出資人又不能證明自己支付了房款，極有可能造成錢、房兩空的局面。

3、名義購房人如果深陷債務糾紛，在房產過戶到實際出資人名下以前，該房屋有可能被法院強制執行。

4、因借名購房合同違反法律、行政法規的強制性規定而導致無效時，實際出資人必然無法得到房屋所有權。

5、如果名義購房人死亡，實際出資人很可能與名義購房人的繼承人產生一系列的糾紛。

6、將房屋所有權從名義購房人的名下轉移到實際出資人的名義，還需要繳納額外的稅費。

借名買房的權屬處理：

1、在訟爭房屋上的他項權存續情況下，須征詢他項權人(銀行、典當公司等)的意見，在實際購房人同意出資滌除相關權利后，各方面行確認權屬。

2、貸款購房后，首付款出資人拖延、拒不還貸，名義購房人亦參與了部分實際償還貸款、或借用其名義貸款、購房，亦會給其今后購房、貸款造成不利影響，借名方涉及不當得得等情形可采取釋明當事人應另案主張的處理方式，避免使案件法律關系復雜化，給審判工作增加難度。

3、對訟爭房屋是否涉及其他隱名權利人進行審查，如在購買房屋時，出借方及借用方是否已有配偶。如發現其他隱名權利人，應及時通知其參加訴訟或取得其明確的意見。 

以上內容參考  百度百科-借名買房