離婚 婚前房產 財產分割 的規定有哪些 離婚時財產分割的基本的原則是夫妻關系存續期間的收入，有平等的處理權;一方 婚前財產 不予分割。 《 婚姻法 》規定， 第十七條　夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有： (一) 工資 、獎金; (二)生產、經營的收益; (三) 知識產權 的收益; (四) 繼承 或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外; (五)其他應當歸共同所有的財產。 夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。 第十八條　有下列情形之一的，為夫妻一方的財產： (一)一方的婚前財產; (二)一方因身體受到傷害獲得的 醫療費 、殘疾人生活補助費等費用; (三) 遺囑 或 贈與合同 中確定只歸夫或妻一方的財產; (四)一方專用的生活用品; (五)其他應當歸一方的財產。 第十九條　夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。 夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。 夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的 債務 ，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。 第四十條 夫妻書面約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有，一方因撫育子女、照料老人、協助另一方工作等付出較多義務的，離婚時有權向另一方請求補償，另一方應當予以補償。 第四十一條 離婚時，原為夫妻共同生活所負的債務，應當共同償還。 共同財產 不足清償的，或財產歸各自所有的，由雙方協議清償;協議不成時，由人民法院判決。 第四十二條 離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成時，由人民法院判決。 離婚婚前財產的是屬于當事人的，所以自己要注意其中規定，減少自己的利益損失，有關的當事人的在問題的解決中需要結合實際的情況進行合理的分析，所以處理的難度還是較大的，但是在具體的問題處置中，如果自己存在問題，需要求助于當地的有關部門。

離婚時房產如何分割是在離婚案件中常見的問題，筆者結合自己處理離婚案件的經驗，對離婚糾紛案件中房產分割法律規定和法院在處理房屋分割的司法實踐進行歸納總結，以便幫助大家了解離婚案件中房產分割的方法以及注意事項，避免訟累，減少糾紛，維護自己的權益。
一、婚前一方購買房產，一次性付清。
夫妻一方婚前購買的房產，且是一次性付清的，另外一方在離婚時無法對該房屋進行分割，該房產歸婚前購買方所有，另外一方不能要求對房產進行分割。
但該房產在婚姻關系存續期間的增值部分是否可以分割呢？這一點，法院的判例不盡相同，有的法院認為在婚姻存續期間，增值部分可以進行分割；而有的法院則認為，房產是一方婚前購買的，另一方并沒有為該房產作出任何貢獻，出于公平的考慮，不應分割該個人房產增值的部分。上海高院在《關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題》的解答一（滬高法民一[2004]25號）第4條規定：“當事人以個人財產購買了房產、股票、債券、基金、黃金或古董等財產，在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。”《婚姻法解釋三》第五條也對個人婚前財產的收益進行了規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。”因此，根據該條規定可以得出一次性付清的婚前房產，其增值部分非產權方不能進行分割，但非產權方若出資進行了裝修，并添置家電家具等房產附加物，可要求對增值部分進行分割，以顯示法律之公平。
二、婚前一方購買房產，婚后共同還貸。
《婚姻法解釋三》第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
根據該條規定，房產的歸屬問題在目前的司法實踐中已無爭議，不動產歸產權登記一方，但筆者想要強調的是后者——補償款。補償款包括兩大塊，一塊是婚后夫妻雙方共同還貸支付的款項；另一塊為共同還貸款項對應的增值部分。我國不是判例法國家，不同的地區補償款的計算方法各有差異，而律師，應該根據不同的計算方法找出對自己當事人最有利的，說服法官，以使自己的當事人獲取最多的補償款或支出最少的補償款。目前較為常見的補償款計算方法有：
1、補償款=婚后共同還貸款÷房屋總價款（購房時房價款＋總利息）×房屋現值÷2
2、補償款=婚后共同還貸款÷房屋總價款（購房時房價款＋已還利息）×房屋現值÷2
3、補償款=婚后共同還貸款÷2+婚后共同還貸款÷房屋總價款（購房時房價款＋已還利息）×房屋增值部分÷2，其中房屋增值部分=房屋現值—房屋原值（購房價格）
上述不同的方法，計算得出的補償款的數額是不一樣的，因此，作為律師或當事人，應該最大限度的掌握多種方法，計算出對自己當事人最有利的數額。另外，房屋的現值部分建議由雙方協商處理，因為通過協商的方式無法解決房屋的現值問題的話，就會啟動房屋評估程序，對房屋的現值進行評估，這樣雖然可以達到公平，但耗時較長，且雙方需各自承擔一半的房屋評估費，與其這樣，不如退一步，協商出房屋的現值，減少雙方的損失，畢竟雙方曾經都有過感情。筆者處理的離婚類房產分割案件，在闡明法律上的利害關系后，全部都以協商的方式確定的房屋現值。
三、婚前購買房產，一方父母出資，產權登記在雙方名下。
實踐中出現此種情形，大多是因為父母和子女礙于情面，將產權登記在了雙方名下。雖如此，司法實踐并不必然認定這是對雙方的贈與，采用的分割方式不是平等的分割，而是按照出資份額進行分割。雖《物權法》登記為雙方所有，但是按照《婚姻法解釋二》的第22條的規定，父母在婚前出資的，應將父母的出資認定為對自己的子女的個人贈與，故此，大部分的司法實踐在這種情形下進行房產分割時，將父母的出資額認定為對自己子女的贈與，房產分割時將該部分出資額扣除后再予以平分。
目前，有的法院是將父母的出資額從房屋現價中扣除后，予以平分。而有的法院，則是將父母的出資額及其對應的增值額都予以扣除后，在予以平分。另外，有部分法官認為，雖然《婚姻法解釋二》規定，父母在婚前出資的，應將父母的出資認定為對自己的子女的個人贈與，但因為產權登記在雙方名下，是父母明確贈與雙方的意思表示，應不予扣除，直接采用均分的方式。如何分割，并沒有統一的標準，但筆者傾向于一方父母的出資及其出資對應的增值部分均應予以扣除，這樣才符合法律的公平原則，同時也體現了父母的真實意思表示。。
四、婚后購買房產，共同還款，登記在一方或雙方名下，銀行貸款尚未結清。
大多數情況下，房產判決歸一方所有，但產權方需向另一方支付房屋折價款。同樣，對房屋折價款，不同地區的法院也有不同的計算方法，筆者給出自己辦案的幾種計算方法：1.房屋折價款=（首付+共同還貸款）÷2+房產增值部分÷2；2.房屋折價款=（房屋現值—銀行未償還部分）÷2；3. 房屋折價款=（首付+共同還貸款）÷實際總房款（購房款+已還利息）×房屋現值÷2。當然，不同的方式計算結果也是不一樣的，可以根據具體的案情來選擇使用，或者創設自己認為合適的方式也可以，當然，最終需要法院能夠采信。
實踐中，若僅有一套房產，雙方均不愿意放棄所有權，法院可判決房屋產權歸雙方共有并確認各自份額，但可明確由一方使用，使用方支付房屋占用費，一則使用對方的產權支付了相應的對價，獲得使用權，二則解決對方的居住問題。
除上述情況外，還有一種比較常見的情況，為了拖延繳納辦理房產證的各項稅費，夫妻雙方所購買的房子并沒有辦理不動產證（房產證、土地證），俗稱“合同房”，這個時候，如果提出離婚的一方提出請求要求分割的話，法院是不會處理的，但法院會釋明辦理產權證后雙方可以另案起訴。這在無形之中，增加了雙方的訟累，但因為沒有辦產權證，法院確實有理由要求另案起訴。但作為律師可以要求，法院對房屋的使用權進行確認，同時，確定使用方向未使用方支付房屋占用費。后期產權證辦下來之后，另行起訴分割問題。為避免訟累，在法官比較開明的情況下，律師應盡可能讓雙方協商，推動雙方就此合同房進行調解，對房產進行確權，享有產權的一方向另一方支付房屋折價款。因為在調解的情況下，考慮到離婚案件的特殊性，一般法官會對未辦產權證的房產進行確權，避免以后的訟累，也節省再次起訴的訴訟費、律師費。
五、婚后購買房產，共同還款，貸款結清。
這種情況下，比較好處理，貸款已結清，可請求確認房產歸一方所有后，一方向另一方支付房屋對價款即可。若無法支付對價，或者均要求要房屋所有權，則參照本文第四種情形處理即可。
六、婚后購買房產，父母出資，產權登記在自己子女名下，共同還貸。
根據《婚姻法解釋三》第7條的規定，由一方父母出資，產權登記在自己子女名下的，出資視為對自己子女一方的贈與。因此，在離婚時，對這部分出資額對應的產權，另外一方無法參與分割，
七、婚后房產，父母出資，產權登記在雙方名下，共同還貸。
這種情況下，若夫妻雙方和出資父母沒有特別約定，該出資額視為對夫妻雙方的共同贈與，該房屋產權應認定為夫妻雙方共同所有，離婚時予以均分。
以上各種情形下的房產分割方式是一個相對公平的分割之法，在實務中，財產分割除照顧公平原則外，還有一個原則是“照顧子女和女方權益”的原則，因此，法官還會根據不同的情況，做出不同的處理，以求達到各方平衡。
最后，筆者想要強調的是，財產容易分割，但分割之法確實不盡相同，獲得的財產也因不同的分割辦法而有所增減，在無法協商的情況下，應最大限度的維護自己的合法權益；感情難斷，特別是在婚生子女的情況下，雙方需慎重考慮，倘若真走不到一起，應好聚好散，把對子女的傷害降到最低。
作者簡介：
陳玉，湖北瀛楚律師事務所律師，法學碩士， 執業領域：合同糾紛、互聯網金融、私募基金、借款擔保、保險理賠、婚姻家事等。