私下簽訂的房屋買賣協議如果是合法合規的就是有效的。合同的效力自雙方當事人達成一致意見，簽字確認即生效。但是，如果違背法律法規、違背公序良俗，或者存在其他的合同無效情形，合同就會無效。

私下簽訂的房屋轉讓合同在滿足以下條件，沒有違反相關法律的是有效的，所以在簽訂時一定要依照以下的條件就進行擬定。
（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；
（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（3）依法收回土地使用權的；
（4）共有房產未經共有人書面同意的；
（5）權屬有爭議的；
（6）未依法登記領取權屬證書的；
（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

辦理房屋轉讓手續前需要提交哪些文件材料:
1、土地登記（轉讓）申請書；
2、國有土地使用證（正本）；
3、房地產轉讓的須提供房屋產權證明影印件；
4、轉讓雙方當事人身份證影印件、通訊地址和聯系電話；
5、行政企事業單位轉讓國有土地使用權，須提供國有資產管理部門批準文件；
6、改變原批準用途轉讓國有土地使用權，須提供規劃國土資源部門批準文件；
7、建設用地規劃許可證及工程開工許可證影印件（房地產轉讓除外），屬分割轉讓的，需提交規劃國土資源管理部門重新規劃的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求。

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【法律依據】:《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效:
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

買賣房屋私下協議書在法律上有效。

簽訂房屋協議的當事人具有民事行為能力，并是雙方自愿簽訂，并且協議內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗的，該協議具有法律效力。

認定房屋買賣合同無效的情況如下:
1、房地產分離出賣，合同無效由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效；
2、產權未登記過戶，合同無效房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張；
3、產權主體有問題，合同無效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

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【法律依據】:《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效:
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

農村房屋買賣協議有法律效力，只要該農村房屋買賣協議滿足以下三個條件即可：
1、買賣雙方具有相應的民事行為能力；
2、買賣雙方意思表示真實；
3、合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
農村房屋買賣合同無效的情形：
1、農村村民將農村房屋賣給城鎮居民，農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的；
2、農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民，農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
綜上所述，房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。符合條件就具有法律效應。
【法律依據】：
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
1、行為人具有相應的民事行為能力；
2、意思表示真實；
3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。