房屋買賣合同生效，需要滿足三個最基本的條件：簽約人具備完全民事行為能力、房屋買賣合同內容不違反法律或者社會公共利益、買賣雙方意思表示真實。任意一個條件不滿足，合同即為無效合同。

一、簽約人不合法，合同無效

合同生效的一個重要條件就是合法簽約人，無條件簽約人主要有以下幾種常見情形：

1.未成年人、精神病人簽合同，若監護人不追認，則無效。

未成年人、精神病人屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，其簽署合同需監護人代為簽署。

案例回放：

患有精神分裂癥的小張獨自通過中介公司將自己所有的房屋出售給王先生。雙方在當天簽訂《房屋買賣合同》，同時小張收取了王先生房屋定金1.5萬元。3天后，小張的父親知道小張將房子賣出去的事情之后，立馬與中介公司取得聯系，說明了小張患有精神病的情況，要求解除簽訂的合約，表示不再繼續履行合同。但是未得到買方同意，于是小張父親上訴法庭，要求裁決《房屋買賣合同》無效。

法院判決：

法院確認小張確實為限制民事行為能力人，遂判決限制民事行為能力人小張與王先生及第三人中介公司簽訂的《房屋轉讓合約》無效，小張退還王先生給付的1.5萬元定金。

法律規定：

《合同法》第47條規定，限制民事行為能力人訂立的合同，除非經法定代理人追認后，該合同有效，否則合同無效。但純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。

2.無委托公證或偽造委托公證，擅自替他人簽合同，合同無效。

委托他人簽訂合同，需委托人本人到公證處辦理委托公證，受托人攜帶公證書辦理房屋交易手續。

案例回放：

孫某與丈夫劉某感情不和，遂偽造委托人一欄中有丈夫“劉某”字樣、由某公證處出具的關于出售夫妻共同財產的房屋《委托書》，代表劉某與陳某夫婦簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，劉某、孫某將房屋出售給陳某夫婦，轉讓價款為705萬元。孫某的丈夫劉某獲悉后向法院提起訴訟，要求認定房屋買賣合同無效。

法院判決：

法院認為，孫某持虛假的劉某公證委托書，以劉某代理人身份與陳某夫婦簽訂的合同系無權代理行為，且未經丈夫劉某追認，故合同對劉某不發生效力，即買賣合同無效。

法律規定：

代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效，且屬于全部無效合同，合同的全部內容自始不產生法律約束力。

二、合同內容不合法，合同無效

是的。合同成立的必要條件之二，就是合同內容要符合法律規定，不侵害他人、國家、社會公共利益。

1.買賣小產權房、違章建筑等違規房產，合同無效；

房屋買賣的大前提，就是房產符合法律規定，受法律保護。以集體所有土地上違規建造的小產權房為例，《中華人民共和國土地管理法》規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

案例回放：

趙某將其在農村自建的200平方米住房以30萬元價格賣給王某，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并于簽訂當日王某向趙某支付了25萬購房款。

當王某要求交付房屋并辦理房屋產權過戶手續時，趙某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的王某通過土地及房產管理部門查詢才得知，趙某所賣房屋無權無證，純屬違章建筑。欲索回購房款的王某與趙某協商不成，上訴法院，要求趙某返還購房款。

法院判決：

趙某與王某之間簽訂的《房屋買賣合同》中，涉及集體土地產權，而王某并非房屋所在村集體經濟組織成員，且該房屋買賣未辦理農村宅基地使用權的審批手續，該合同違反了法律禁止性規定，應屬無效。故趙某需返還王某已支付的購房款25萬元。

法律規定：

《合同法》第五十二條第五款：違反法律、行政法規的強制性規定的合同，屬于無效合同。

2.惡意串通轉移房產，損害第他人利益的，合同無效；

轉移房產，需共有權人同意，且不能損害社會利益和國家利益。

案例回放：

丈夫孫先生突然提出要與妻子王某離婚，妻子十分不解遂查詢房屋所有權狀況，經過查詢，房屋的所有權人已經在丈夫提出離婚的前兩個月，過戶給了一個名叫劉某的人，而劉某正是丈夫孫某的發小。而網簽備案的《房屋買賣合同》中標明房屋轉讓價格是200萬元，而該房屋的買入價格則是400萬元左右，現價應該已經超過了600萬元。遂妻子以惡意串通低價轉移財產為由起訴法院，要求判決《房屋買賣合同》無效。

法院判決：

劉某明知其所購買的房屋屬于孫先生與王某夫妻共同財產，在未經王某同意的情況下受讓該房產，存在惡意，不能適用善意取得制度，因此，法院最終判決確認《房屋買賣合同》無效。

法律規定：

《合同法》第五十二條第二款：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。

三、不能如實反映雙方意愿，合同無效

在二手房買賣過程中，常見的“不能如實反映雙方意愿”條件的場景，就是采取隱瞞、欺騙、脅迫行為簽訂合同，而這樣的合同一般會被判定為無效合同。

案例回放：

周某因為公司破產欠下趙某巨額債務。趙某多次索要不成，遂伙同他人找到周某，在恐嚇、毆打周某之后，雙方商定以周某的一套房產抵債，并簽訂了《房屋買賣合同》一份。在辦理過戶手續時周某選擇報警。然而趙某并沒有認識到自己的過錯，并委托代理人向法院提起訴訟，請求法院判令周某繼續履行房屋買賣合同。

法院判決：

本案中趙某是采用非正當手段，迫使周某在違背真實意思的情況下與其簽訂房屋買賣合同，該民事行為本為無效，故該合同內容對周某當然不具有法律約束力，屬于無效合同。

法律規定：

《合同法》第五十二條第三款：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的而簽署的合同，屬于無效合同。

法律延伸：

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3.以合法形式掩蓋非法目的；

4.損害社會公共利益；

5.違反法律、行政法規的強制性規定。

《合同法》關于“合同無效”的法律后果規定：

1.第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

2.第59條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

一、二手房買賣合同無效的情況有哪些
（一）非房屋產權人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規定，監護人非因被監護人的利益，不得處分被監護人的財產，因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。
（二）出賣共有房屋未經其他共有人同意的
共有房屋形成的一般原因包括婚姻關系、繼承、拆遷、共同出資建房、購房等。《城市房地產轉讓管理規定》規定：“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。
（三）因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的
開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因，不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋，因沒有辦理土地征用手續，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
（四）已經設定抵押，未經抵押權人同意轉讓的房屋
《民法典》規定 “抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”《民法典》規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”綜上，未經抵押權人同意，房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益，因而轉讓無效。
（五）出賣已出租的房屋，侵犯承租人優先購買權的
《民法典》第七百二十六條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未征得承租人行使優先購買權的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。
（六）被依法查封、限制的房屋不能轉讓
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。
（七）轉讓經濟適用房不符合規定的
已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售，確須出售的由區縣住房保障管理部門按原價回購;已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房，產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款;轉讓經濟適用房不符合上述規定的，不能辦理房屋產權過戶。
二、買賣合同訂立雙方的義務與責任
（一）出賣人的義務和責任
1、交付標的物。
出賣人應當按照合同約定的期限交付標的物。標的物在合同訂立之前已為買受人占有的，合同生效時間為交付時間。
出 賣人應當按照合同約定的地點交付標的物。如依有關規定不能確定交付地點的，應分別適用下列規定：（1）標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付第一承運人以 運交買受人；（2）標的物不需要運輸的，如訂立合同時雙方知道標的物所在地點的，該地點為交付地；如不知道的，則出賣人訂立合同時的營業地為交付地。
標 的物的所有權自交付時起轉移，法律另有規定的除外。標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。但因買受人違約未能交 付標的物的除外。出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
2、交付的標的物要符合質量要求。
如標的物質量不符合質量要求致使合同目的不能實現的，買受人可以拒絕接受標的物或解除合同。
3、保證第三人不得向買受人主張權利。
出賣人就交付的標的物負有權利保證義務，如保證標的物非他人所有或與他人共有，未設有抵押權、租賃權，未侵犯他人的知識產權等。
（二）買受人的義務和責任
1、支付價款。
買受人應按約定的數額、時間、地點支付價款。
2、檢驗和接受標的物。
買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期內檢驗，并在檢驗期內將標的物不符情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為符合約定。沒有約定檢驗期的，應當及時檢 驗，并將不符合約定的情況在合理期間內通知出賣人。如在合理期間或自標的物收到后兩年內未通知出賣人的，視為符合約定。但標的物有質量保證期的、出賣人知 道或應當知道標的物不符合約定的除外。
三、買賣合同交付方式有什么
交付方式主要有以下幾種：現實交付、簡單交付、占有改定、指示交付、擬制交付。現實交付，即出賣人將標的物置于買受人的實際控制之下，是標的物直接占有的移轉，此為交付的常態。現實交付依交貨方式的不同，可以再分為三種情形：（一）送貨上門。即由出賣人送運貨物到買受人處，此時貨交買受人處才算完成交付。（二）上門提貨。即由買受人到出賣人處取走貨物，此時貨物運出出賣人處即算完成交付。（三）代辦托運。即由出賣人代理買受人與承運人訂立運送合同，買受人承擔運費的交付方式。此時出賣人將貨物交給承運人即算完成交付。簡單交付，即買賣合同訂立前，買受人已經通過租賃、借用、保管等合同關系實際占有標的物，標的物的交付系于合同生效的交付方式。占有改定，即動產物權的出讓人與受讓人之間特別約定，標的物仍由出讓人繼續占有，但在物權讓與合同成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。指示交付，又稱返還請求權讓與，動產由第三人占有時，出讓人將其對第三人的返還請求權讓與受讓人以代替支付。擬制交付，即出讓人將標的物的權利憑證（倉單、提單）交與受讓人以代替物的現實交付。

《民法典》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。