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大家在日常生活中經(jīng)常遇到房產(chǎn)評(píng)估，比如說(shuō)我們?cè)谏暾?qǐng)銀行住房貸款時(shí)，需要對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估等等。那么房地產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)方法有哪些呢?接下來(lái)小編就簡(jiǎn)單的給大家介紹一下。
1、 房地產(chǎn)估價(jià)的方法有很多，例如說(shuō)成本法、市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法、路線法這些估價(jià)方法。不同的房地產(chǎn)類型評(píng)估，其選擇的估價(jià)方法也是不一樣的。比如說(shuō)住宅、商業(yè)、辦公房地產(chǎn)類型，以選擇市場(chǎng)比較法和收益法;公共建設(shè)、農(nóng)業(yè)等用途的房地產(chǎn)以選擇成本法;在建工程進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般選擇成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法等等。
2、 我們所說(shuō)的成本法通常指的是評(píng)估公司對(duì)取得土地或土地開(kāi)發(fā)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，他們會(huì)計(jì)算出正常成本積累后取得的合理利潤(rùn)，從而得出的房地產(chǎn)土地使用價(jià)值。市場(chǎng)比價(jià)法指的是評(píng)估公司挑選市場(chǎng)條件相似的其他房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行比較，然后通過(guò)對(duì)各種因素指數(shù)對(duì)比調(diào)整，來(lái)得出所評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。
3、 評(píng)估公司在選擇評(píng)估方法時(shí)，會(huì)根據(jù)估價(jià)的目的、估價(jià)的對(duì)象、房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況等選擇合適的方法進(jìn)行實(shí)用性的分析。如果評(píng)估的對(duì)象使用多種評(píng)估方法，那么評(píng)估公司需要同時(shí)選用所有適合的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不能夠隨意的取舍估價(jià)方法。如果必須舍取其他的評(píng)估方法，必須找報(bào)告中說(shuō)明理由。
小編總結(jié)：關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)的估價(jià)方法有哪些，小編就簡(jiǎn)單的介紹到這里了。希望通過(guò)本文之后，大家能夠?qū)τ诜慨a(chǎn)評(píng)估的方法有所了解。大家在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要繳納一定的評(píng)估費(fèi)，具體的評(píng)估費(fèi)用可以咨詢?cè)u(píng)估公司。

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一、市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法也叫市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法。或市場(chǎng)資料比較法。房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)比較法，就是以市場(chǎng)已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)，然后比照待確定估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的一種基本方法，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，運(yùn)用的非常普遍。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須具備以下一些條件：
（一）在選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法實(shí)例時(shí)，一定要使比較的對(duì)象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產(chǎn)所處的地段等級(jí)、房地產(chǎn)使用的性質(zhì)以及容積率等主要方面相，一致和相近似，也就是必須具有可比性。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，擁有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，一般來(lái)說(shuō)所掌握的實(shí)例應(yīng)當(dāng)比較充分，其中必須有幾個(gè)最基本的比較實(shí)例。
（三）在分析比較的基礎(chǔ)上要分析和確定比較實(shí)例資料的可靠性和合理性，然后運(yùn)用科學(xué)的方法和估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)加以修正。
依據(jù)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)是比較可靠的和準(zhǔn)確的。因此具有較大的現(xiàn)實(shí)性和說(shuō)服力。
二、成本估價(jià)法
成本估價(jià)法是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，通常稱為積算價(jià)格。
成本估價(jià)法在各種估價(jià)方法中有其特殊的用途，特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。另外，對(duì)于既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)情況的學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公共建筑、公益設(shè)施的估價(jià)也很適用。不過(guò)，運(yùn)用成本估價(jià)法估價(jià)時(shí)值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格多取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度看，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加
其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。
三、收益還原法
亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用一個(gè)適當(dāng)?shù)拇阍剩瑢⑽磥?lái)的凈收益資本化，計(jì)算出收益現(xiàn)值。這種方法在房產(chǎn)投資決策中常用，其關(guān)鍵是正確估算凈收益和選擇一個(gè)合適的還原利率。
（一）還原利率的選擇與計(jì)算
還原利率的選擇要考慮到預(yù)期通貨膨脹率，房產(chǎn)類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預(yù)期通貨膨脹較高或凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，可選擇較高的還原利率；反之，選擇較低的還原利率。
還原利率的構(gòu)成要素主要有：
1.真實(shí)報(bào)酬率，即投資者追求的真正收益率；
2.通貨膨脹的補(bǔ)償，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間除得到真實(shí)報(bào)酬之外，還要收回具有與投資相同購(gòu)買(mǎi)力的資金，以抵補(bǔ)通貨膨脹的損失：
3.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資于房產(chǎn)，是為了獲得高收益，所以投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也應(yīng)越高，還原利率也就越大。投資回收補(bǔ)償，是指投資資本本身應(yīng)得的報(bào)酬。

我們知道現(xiàn)在很多人在買(mǎi)房前都是會(huì)進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，這樣才知道是不是在自己承受范圍內(nèi)，所以在購(gòu)買(mǎi)前一定要先弄清楚方法。下面小編就來(lái)給大家介紹一下房地產(chǎn)評(píng)估方法有哪些。

1、成本法

(1)成本積算法，那么這種就是對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行一個(gè)核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于一些正常的成本費(fèi)用累積后也是可以取得一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，這種也是使用權(quán)價(jià)值的方法。

(2) 重置成本法，那么這種就是對(duì)現(xiàn)有房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息同時(shí)也是取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后再根據(jù)了實(shí)際情況和律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

2、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)于一些因素也是進(jìn)行了指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)也是進(jìn)行一個(gè)調(diào)整，這個(gè)時(shí)候再得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法可以說(shuō)也是有了較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)也是比較成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候就是可以常常使用，并且估價(jià)結(jié)果相對(duì)來(lái)說(shuō)也是比較準(zhǔn)確。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，那么就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，這個(gè)時(shí)候就可以測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。

4、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)可以說(shuō)它收益率也是有所不同的，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)還沒(méi)有完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這種就是可以通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，這個(gè)時(shí)候就可以扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，這樣就會(huì)出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

6、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一塊土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，那么就可以參照同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后就可以估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

7、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值可以說(shuō)也是具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，那么這個(gè)時(shí)候就是可以通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整這樣也是可以得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

總結(jié)：關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估方法有哪些相關(guān)內(nèi)容就介紹到這，以上介紹這些就是房地產(chǎn)評(píng)估方法，那么你可以根據(jù)這些方法來(lái)進(jìn)行計(jì)算。希望以上介紹對(duì)大家有所幫助。