商鋪售后返租是一種新興的房地產投資方式，近年來備受關注。但是，人們也不禁疑惑，到底商鋪售后返租的行為算不算算違法行為。接下來我就為你詳細解答商鋪售后返租的相關 法律知識 吧。
　　商鋪售后返租不違法但違規
　　1、什么是售后返租?

　　售后返租是商業地產(專題閱讀)開發商的一種常用房地產開發經營模式，開發商將商業地產如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，隨后開發商返租投資者購買的商業地產，返租年限多為3至10年，由開發商整體進行商業運營，開發商向投資者固定每月返還一定比例的租金。

　　根據建設部于2010年出臺的《商品房銷售管理辦法》，售后返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

　　2、售后返租違法嗎?

　　期房售后返租模式雖談不上違法，卻是違規的。目前沒有哪部法律明確規定售后返租違法或合同無效，只是有相關的法律位階較低的部門規章，通知等明確規定此行為違規。違法和違規的區別就是：違法可能導致合同無效，而違規一般只是導致開發商受相關行政處罰，對購房者來說影響不大。

　　不論怎樣，售后返租，這種有風險的銷售模式在期房銷售中本身就是不被允許的，是違規的。業主可以向該區的住建委投訴。

　　2001年建設部出臺了《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”

　　2006年，住房和城鄉建設部發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，也明確表態：對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。
　　售后返租的特點
　　1.在出售返租的交易過程中，出售/承租人可以毫不間斷地使用資產;

　　2.資產的售價與租金是相互聯系的，且資產的出售損益通常不得計入當期損益;

　　3.出售/承租人將承擔所有的契約執行成本(如 修理 費、 保險 費及稅金等);

　　4.出售/承租人可從出售返租交易中得到納稅的財務利益。
　　售后返租可定罪
　　《解釋》規定，如符合上述違法特征，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

　　不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購等方式非法吸收資金;不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金;不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金;不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金;不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的;以投資入股的、委托理財的方式、民間“會”、“社”等組織非法吸收資金等。

　　及時清退可免刑罰

　　《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前后已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用于正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰;情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

　　據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬于正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什么，融資的 渠道 和主要目的及資金款項的實際用途。
　　售后返租的概念分析
　　所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后的一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。

　　“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業內人士分析，從投資風險角度來看，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實際上，只不過是開發商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。

　　這是一種高收益高風險的運作模式，即典型的“售后返租”，適用于大型封閉式商場。現在更多的操作模式是通過委托第三方經營管理公司，開發商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶。“售后返租”看似能在投資者和開發商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經營不善，已收到售款的開發商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。

　　法律分析：

　　法律層面也早已對“售后返租”(集資)行為給出明晰的界定。根據《刑法》及《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規司法解釋，未經有關部門依法批準，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪;如果以非法占有為目的，以“售后返租” 方法 非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪;如果以非法占有為目的，以簽訂“售后返租”為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪;如果以“售后返租”為手段虛構事實詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。

　　專業人士提醒：

　　雖然國家明令禁止，但不少商鋪返租仍變相存在，作為投資者應提高防范這種風險的能力，目前，這類維權案件資料很多，投資者可以多加收集學習，提高風險防范意識。建議投資者在購買商鋪時，先咨詢專業法律人士，了解投資項目的風險性。在判斷商鋪風險時，不僅要看商鋪的地段，還要考慮經營團隊和開發商的實力。對開發商的承諾，一定要細化到紙上，寫入雙方簽訂的合同中，且投資者還要學會判斷開發商所宣傳的目標能否實現

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