房地產營銷方案怎么寫？要從哪些方面去寫，一起來看看小編今天的分享吧。
房地產營銷方案主要內容包括：1、營銷主題和背景；2、舉辦此次活動的目的；3、活動舉辦的時間及地點；4、營銷對象和參與人員；5、營銷方式；6、營銷內容；7、營銷具體流程；8、營銷主辦方或負責人；9、活動意義。
篇一：房地產營銷策劃方案前言在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。
本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。
項目總投資約1800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。
根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。
概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為;五個一;，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針根據本項目;五個一;的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4.啟動一個前衛市場：崇尚;創投性商業、休閑式購物;，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解1.銷售(招商)目標2.銷售目標分解四、營銷階段計劃根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區;財富地產、休閑購物;形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取;低開高走;型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個性特色：;商業城財富地產投資商業;是我市首家也是唯一一家將商業開發從;建造建筑產品;上升到;營造全新休閑購物方式;，倡導;投資財富地產、獲取穩定回報;的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新;財富投資，穩定回報;理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以;報紙、電視、戶外廣告牌三位一體;為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
篇二：房地產營銷策劃方案由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。
對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
一、未來發展趨勢一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。
因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理占據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨;個性化;，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。
隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;;設計時代;開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。
在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生;物有所值;的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應;個人置業時代;的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。
二、房地產全程營銷策劃一是策劃為先。
在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。
根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。
在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。
同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。
如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。
差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。
在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。
一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。
在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。
在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。
當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。
在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。
一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。


篇三：房地產營銷策劃方案從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。
如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。
根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。
其核心內容包括：1、項目投資策劃營銷;2、項目規劃設計策劃營銷;3、項目質量工期策劃營銷;4、項目形象策劃營銷;5、項目營銷推廣策劃;6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;7、項目服務策劃營銷;8、項目二次策劃營銷;房地產策劃人的六個職能隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。
但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用?如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。
那么，房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的?從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
醫生的職能就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對;建什么;?;怎么建;?;賣給誰;?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。
而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
法律顧問職能為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。
而這些房地產開發商并不完全掌握。
財務專家職能房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。
其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
導演的職能房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環境問題專家這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的;大環境;問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的;小環境;問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。
而居住區景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。
可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
房地產策劃師國家職業資格房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。
從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。
2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以;房地產策劃師;為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。
此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。
房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
2008年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的;首屆中國房地產策劃師年會;在北京大學隆重舉行。
此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。
標志著;房地產策劃師;這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進，也標志著;房地產策劃師;這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進。
而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規范、健康發展。
房地產策劃的地位和作用地位第一、房地產策劃在知識經濟時代屬于智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。
二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。
成功的房地產企業，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。
這種能力，就是思想、智力、方略等。
智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。
第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。
主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。
從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。
其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。
在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。
第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。
由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。
這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。
第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。
房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。
房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市常作用第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。
房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。
因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。
近年來房地產企業重新;洗牌;，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有;四面楚歌;的感慨。
在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。
房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。
策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。
要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。
這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。
房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。


以上就是小編今天的分享了，希望可以幫助到大家！

　　為了確保事情或工作扎實開展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。那么大家知道方案怎么寫才規范嗎？下面是我整理的房地產活動推廣方案，希望對大家有所幫助。

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案ZUI主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的持續加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業實行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

　　我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中總結出來的。

　　從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。所以，必須上升到泛地產的高度，來整合各種能夠利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。

　　從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環境合空間，都能夠納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

　　在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。

　　三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

　　藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素理應是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

　　我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適合。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。

　　整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作來說，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

　　四、主要競品物業——芳水園情況簡介

　　1、芳水園開發商介紹

　　華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，使用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示范小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAxx企業”等多項榮譽。

　　2、梅江3號地——芳水園簡介

　　芳水園的7個建設標準：

　　（1）疏密有序的園林格局；

　　（2）綠地、水面合理分布，宛在水中央；

　　（3）家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；

　　（4）建立中水利用系統，充分利用水資源；

　　（5）熱電廠供熱，減少污染；

　　（6）提升住宅高科技含量，做到二步節能；

　　（7）健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水園廣告運作

　　當前由獨立個人工作室代理設計、發布。

　　五、藍水園客戶定位策略

　　（一）藍水園的目標客戶群為“新中產階級”

　　1、時代造就的"新中產階級"

　　曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的持續完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀點的更新轉換僅僅瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的——"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有充足的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

　　就中國國情現狀來說"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要使用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。

　　2、“新中產階級”特征

　　"新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優勢，絕大部分自己就是老板。他們沒有時間觀點，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中ZUI能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活20xx年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。

　　他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

　　"新中產階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

　　第一組、經濟問題：

　　1、有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

　　2、至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

　　3、住所至少一處以上

　　4、有至少一部車

　　第二組、社會問題：

　　1、每周至少兩次在外享用晚餐

　　2、可能有家庭成員是外國公民

　　3、組織過20人以上的聚會或晚宴

　　4、理解公眾人物，如藝術家、大老板和政客

　　5、常跟朋友一起外出度假

　　第三組，文化問題：

　　1、名校畢業或有博士學位

　　2、會至少兩種語言

　　3、定期參觀博物館

　　4、每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

　　5、收藏藝術品，或古董

　　第四組、特征問題：

　　1、是俱樂部成員

　　2、去過國內絕大部分地區

　　3、每年因工作之故長途飛行5次以上

　　4、曾被邀至大眾媒體（電視、廣播或報刊）表達看法

　　5、每年個人捐款達1000元以上

　　（二）針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

　　因為“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

　　聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

　　1、能夠與絕大部分的房地產項目產生有效的區別。

　　聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今絕大部分的產品宣傳中被廣泛使用，對于品牌代言人所帶言的產品，人們的認知水準日益增高。但單就房地產項目來說，聘請品牌代言人的案例很少，當前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。

　　2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達因為品牌形象代言人屬于客戶定位群中有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式體現在人們的面前。

　　品牌形象代言人的選擇

　　有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的.選擇上考慮電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

　　陳道明的在影視作品中的形象已經被絕大部分人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

　　附：關于梅江藍水園客戶定位選擇的建議

　　如今天津的房地產已經從淺海區進入了深海區，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細，手段越來越高。所以只有作到準確的市場定位，房地產在實行銷售宣傳時才有可能ZUI有效的針對目標客戶群體，以促動銷售的順利實行。

　　當前天津市絕大部分的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目實行詳細的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發商決定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察。

　　在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關系、市場飽和度、潛在客戶數量、客戶購買水平的市場調查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了絕大部分項目的滯銷和千篇1律。

　　我們起初接手順馳世紀城時，也以前苦于沒有這方面的資料。后來經過對世紀城現有業主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準確。但隨著世紀城銷售的持續深入，僅僅“H”的概念已經略顯粗糙，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析，充實進“H”的基本概念之中。但如果沒有真實、有效的市場調研情況報告，那么即將提出的“H”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節。

　　同理，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，準確、嚴謹、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目當前的當務所急。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發展增長點。

　　所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內，對天津的房地產市場實行一次完善、精確的市場調查，以求達成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議

　　六、項目規劃策略

　　梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所注重。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存有著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它實行，這種理念創新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

區域房地產集團總部通常包含品牌部門和項目，品牌部門關注品牌在區域內的整體聲量和影響力，項目關注銷售效果轉化。

從品牌到項目的全方位的營銷方案——區域品牌方面，用“Always on”的方式，為品牌持續不斷的蓄力；項目方面，用“Campaign”的方式提供點對點的創新營銷服務，滿足需求。

區域品牌-Always on提供持續不斷的支撐

“品牌專區”為百度上對品牌詞和項目詞的查詢做統一收口，全年24小時不間斷的為線上售樓處建立入口形象，保護品牌和項目核心關注人群不外流，直接導流到線上售樓處。

尤其在疫情期間，線下售樓處全部關閉，無法承接客戶，而該地產企業憑借長期對網絡建設的重視，未雨綢繆建立品牌專區和官網線上售樓處，守住品牌關注人群，并且在疫情期間流量不降反升，為疫情結束后的3-4月提供了蓄客基礎。

項目-Campaign “營銷策劃+X”滿足多方位需求

通過百度大數據能力、百度媒介資源整合能力等優勢，以及內容、技術、運營等智能營銷優勢，用專業的營銷策劃能力與這些優勢相結合，以“營銷策劃+X”——營銷策劃加上多方面能力來滿足項目要曝光、要轉化、要參與、要聲勢的需求。

1.營銷策劃+「新樣式」

疫情期間策劃《宅人日記》的主題Campaign，疫情宅家30天，讓我們與家有了前所未有的親密接觸，會發現房子的很多BUG，于是在企業百家號發布一篇吐槽文，通過FEED-GD心傳樣式來為文章推流，配合多方位資源宣傳使得獲客提升40%。

2.營銷策劃+「新內容」

疫情后項目要轉化，借勢熱播劇《安家》，策劃“于此安家，生活似錦”的主題Campaign，分析劇中四種典型購房人物的特征，對位項目的產品特征，在企業百家號發布文章，并換新了信息流創意和落地頁為《安家》主題，讓項目成功出圈，獲客環比提升33%。

3.營銷策劃+「新技術」

項目9月要舉辦攝影大賽，想獲得目標客群參與來推動知名度。我們通過“營銷策劃+新技術”，為活動做技術承接——用積木魚落地頁嫁接H5互動實現技術承接，搭建內容+報名+投票+抽獎一體化活動平臺，并通過多重資源為活動宣傳，達成客戶預期。

4.營銷策劃+「新資源」

借勢《演員請就位》熱播綜藝，結合項目舒適特征，打造“舒適請就位”Campaign，通過企業百家號發布話題，拉動百家號大V參與討論，在百度APP沈陽城市頻道Banner位和話題熱榜等資源宣傳引發全城關注。

在房地產競爭愈發激烈的今天，品牌和項目都需要營銷破圈。