1、供需原則：
商品的價格是由該評估的商品供給及需求來均衡決定的，但供小于求時，價格則會上升，否則將會下降，房地產(chǎn)的評估價格應(yīng)由類是房地產(chǎn)的供求狀況來決定。
2、替代原則：
替代原則將在同一市場上效用相同的房地產(chǎn)，價格均為一致。
3、最有效使用原則：
以最好的使用所能，為客戶帶來滿意的收益評估房地產(chǎn)價格。
4、貢獻(xiàn)原則：
貢獻(xiàn)原則屬于收益法和剩余法的基礎(chǔ)。
5、合法原則：
房地產(chǎn)評估要在法律的規(guī)定條件下進(jìn)行，在測算房地產(chǎn)的純收益時，不可以臨時建筑或者違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)在線評估類型有哪些
1、一般評估：
一般評估一般是在交易過程中雙方發(fā)生分歧或出現(xiàn)爭議時，房地產(chǎn)在線評估機(jī)構(gòu)出面解決的分歧與爭議，一般評估不具備法律效力，只是進(jìn)行參考性的評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
2、房地產(chǎn)抵押貸款評估：
房地產(chǎn)抵押貸款評估是購房者在尋求金融支持時，對抵押的房屋進(jìn)行的價值評估，這項房地產(chǎn)在線評估必須由當(dāng)?shù)氐慕鹑诓块T指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，一旦評估確定，將具備法律效力，并形成法律文件。
3、特定評估：
特定評估屬于房地產(chǎn)交易管理中的部門之一，專門對于買賣雙方的價格交易低于市場價格水平而做的評估，為了保證評估能夠公正合理，應(yīng)采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，一旦評估的結(jié)果確定，將具有法律效力，那么交易的雙方應(yīng)根據(jù)評估值，繳納相應(yīng)的稅費。
房產(chǎn)在線評估怎么操作
目前有很多二手房網(wǎng)站都設(shè)有在線評估的服務(wù)，業(yè)主足不出戶，只需在網(wǎng)上發(fā)布房屋詳細(xì)信息（樓盤名稱、物業(yè)類型、建筑年代、所在樓層、總樓層、朝向、建筑面積、房型、裝修信息和其它影響因素）。就會有專業(yè)二手房評估師為其解答。方便、快捷。
其中，房型、朝向、樓層、裝修、房齡等因素是最新加入統(tǒng)計的，較傳統(tǒng)的市場參考價更準(zhǔn)確。我們通過整理大量房源信息，計算出各因素對房價的影響程度，采用科學(xué)的數(shù)字模型，將這些具體因素納入價格估算體系當(dāng)中，最終給出盡可能合理的價格。
二手房評估系統(tǒng)可以為廣大業(yè)主提供投資、置業(yè)的參考，系統(tǒng)采用了房產(chǎn)評估的“市場比較法”對提交的房屋進(jìn)行估價，這跟房地產(chǎn)估價師通過人工評估的價格相當(dāng)接近，可以作為一個比較準(zhǔn)確的參考價格，可以避免市民在買賣二手房過程中對于價格的模糊和盲目偏信，為買賣雙方以及中介機(jī)構(gòu)提供了一個相對客觀、準(zhǔn)確的價格標(biāo)準(zhǔn)。

這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為原則。同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。對房地產(chǎn)抵押價值評估還要遵循謹(jǐn)慎原則.
房地產(chǎn)估價的一般程序是：(1)獲取估價業(yè)務(wù)；(2)受理估價委托；(3)擬定估價作業(yè)方案；(4)搜集估價所需資料；(5)實地查勘估價對象；(6)選定估價方法測算；(7)確定估價結(jié)果；(8)撰寫估價報告；(9)審核估價報告；(10)出具估價報告；(11)估價資料歸檔。

房地產(chǎn)估價原則
一、 合法原則
包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。1、合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種；房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)利證》三種；房地統(tǒng)一管理時有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)利證》三種。2、合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如按規(guī)定的容積率、用途等為前提估價；
3、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式有買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等；
4、其他方面，如評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。
二、 使用原則
以合法原則為前提。使用原則必須符合法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值化。
使用具體包括：用途、規(guī)模、集約度。有三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握使用：
1、收益遞增遞減原理。
① 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理），以僅有一種投入量可變?yōu)榧僭O(shè)前提；
② 收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益（規(guī)模報酬規(guī)律）以相同的比例來增加所有的投入量為假設(shè)前提。
2、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為使用。如舊城改造中的拆遷費用，要做減價修正；建筑物檔次過高或過低，與土地的組合不均衡，也要作減價修正。
3、適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為使用。體現(xiàn)相鄰關(guān)系。
如某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途。如果商業(yè)用途能夠取得收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住或商業(yè)與居住混合用途為前提；如果估價對象已做了某種使用，則應(yīng)做以下判斷，并在估價報告中予以說明：
①保持現(xiàn)狀前提。條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
②裝修改造前提。條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
③轉(zhuǎn)換用途前提。條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
④重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時。
⑤上述情形的某種組合。
三、 替代原則
作為同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。
四、 估價時點原則
1、 估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。
2、 估價時點為現(xiàn)在：
估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中；
估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是最常見、量的，包括在建工程；
估價對象為未來狀況下的情形，如預(yù)售或預(yù)購價格。
3、 估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中。特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。
五、 公平原則
估價人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行評估：①各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。②估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價格，即“換位思考”。③估價人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值。④估價人員還必須有良好的職業(yè)道德。
市場比較法
一、 操作步驟
1、搜集交易實例；2、選取可比實例；3、建立價格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價格。
二、 搜集交易實例
搜集交易實例，包括以下內(nèi)容：1、交易雙方的基本情況和交易目的；2、交易實例房地產(chǎn)的狀況（區(qū)位、權(quán)益、實物）；
3、成交日期；4、成交價格；5、付款方式；6、交易情況。
三、 選取可比實例
選取的可比實例應(yīng)符合4個方面的要求：1、估價對象的類似房地產(chǎn)；2、交易類型與估價目的的吻合；3、成交日期與估價時點接近；4、成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
具體為：1、可比實例所處的地區(qū)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；2、可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同；3、可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同（大類結(jié)構(gòu)）；4、可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；5、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（如出讓或劃撥等）；6、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；7、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近（一般不超過一年）；8、可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。