開發(fā)商違約可以不用還房貸嗎
開發(fā)商違約不用還房貸,最高法院最新解釋,因為開發(fā)商違約,導致商品房預售合同解除,房貸也要由開發(fā)商來償還,買房子的人不需要再還房貸了。開發(fā)商未按照約定期限交付房屋的,致使商品房預售合同解除,貸款合同,抵押合同因合同目的無法實現(xiàn)也要被解除,應由開發(fā)商將收取的購房貸款及本金和利息返還給貸款銀行,而購房者不負有返還義務。
如果開發(fā)商違約怎么辦?
1、開發(fā)商違約時,如果商品房買賣合同對違約金作出了規(guī)定,或者法律對違約金作出了直接規(guī)定,那么開發(fā)商就需要承擔違約金。至于開發(fā)商違約金的具體計算方式,則可以由商品房買賣合同約定,沒有約定時,按照法律規(guī)定確定。
2、商品房購房合同糾紛與其他買賣合同糾紛一樣,購房者要求開發(fā)商支付違約金時,不僅需要證明開發(fā)商存在違約的證據(jù),還得證明其實際的損失,否則就可能得不到違約金,或者得到的違約金不足以彌補損失。
房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情形有哪些?
1、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標準。
我們在選房、簽訂合同時,正是對房子的面積和質(zhì)量確定下來,而實踐中,譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn),這實際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。
實踐中,針對房屋質(zhì)量的問題,具體可以分兩類情況處理:
一是普通的房屋質(zhì)量問題,開發(fā)商有質(zhì)量保修的責任。
二是嚴重的房屋質(zhì)量問題,譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴重影響居住使用的,買房人可主張退房和賠償損失。
2、房產(chǎn)證逾期未辦下來的逾期辦證的,按合同約定承擔逾期辦證的違約責任,逾期辦證超過一定期限,買房人可以主張退房,如實際損失超過合同約定的違約金的,可以按實際損失來主張。
3、如宣傳與實際交付的房子不一致。
房子的地理位置、基本價格、面積、戶型、裝修標準、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊配套等與實際不符。
屬于違約交房的有哪些
有開發(fā)商并沒有按時向購房者交付房屋、開發(fā)商一房二賣、開發(fā)商交付的房屋本身存在質(zhì)量問題、實際交付的房屋存在質(zhì)量問題或者與樣板間不一樣的違約情形。
(一)逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋,這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋,并且沒有任何免責事由,但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張,這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
(二)開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人,給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形:
1、兩個買受人中,有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
(三)開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括:裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等;嚴重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。常見的房屋質(zhì)量問題有如下幾種:
1、樓梯不穩(wěn)定。
2、裂縫。
3、滲漏。
4、樓體空,墻皮脫落。
(四)開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房,通常價格要比清水房多付房款,但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。
逾期交房違約責任承擔如下:
(1)經(jīng)催告在3個月合理期限內(nèi)交房的,買受人可以要求開發(fā)商賠償損失逾期時間部分的損失;
(2)經(jīng)催告在3個月合理期限內(nèi)不能按時交房且開發(fā)商沒有給出正當理由的,買受人可以解除合同,一切損失由開發(fā)商承擔。
法律依據(jù):
《民法典》
第五百六十三條 有下列情形之一的,當事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同,當事人可以隨時解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。
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