買二手房要避免：借名買房、房產(chǎn)中介、夫妻婚內(nèi)房產(chǎn)的簽約、付款問題、調(diào)控政策、稅收、戶口、違約責(zé)任、追加主體、要求確權(quán)時要謹(jǐn)慎。

1、借名買房

也就是我們一般說的代持。對于代持，最高院曾出過判例、判過協(xié)議無效，認(rèn)為代持規(guī)避房產(chǎn)政策、違反了公序良俗。

一線城市的限購使代持的需求大量存在，作為不超過5年一個周期的投資來說，獲利真心不少。因此，投資人如果決定采用這種方式，就需要系統(tǒng)的控制風(fēng)險，絕不是隨便拿一個代持協(xié)議范本簽署那么簡單。房子要時刻掌握在自己手里。

2、房產(chǎn)中介

對于賣家而言，建議放盤時謹(jǐn)慎簽署獨家代理。主要原因還是基于市場，一來，部分中介獨家代理時，不講武德，坑的最后是賣家的利益；二來，多家中介同時來推既有競爭，也能加快賣出，交易機會更多。

3、夫妻婚內(nèi)房產(chǎn)的簽約

簽約時，對方是婚內(nèi)人士但房產(chǎn)證上只登記了一方的，需要取得配偶一方同意賣房的證明，或共同簽署。對方是已婚還是單身、離異，當(dāng)場就要求上網(wǎng)查檔、搞搞清楚。這是涉及到簽約權(quán)利的問題，免留后患。

4、付款

對于賣家，可以約定買家第一次按揭不成，多久需要更換另一家按揭銀行，如果第二次仍不行，就多少日內(nèi)一次性付全款，否則就承擔(dān)違約責(zé)任。這樣就避免了陷入扯皮交易中，耽誤了自己的物業(yè)置換。

5、調(diào)控政策

如果在正常交易過程中發(fā)生了調(diào)控，是解約退定、互不追責(zé)還是找補救辦法，以及補救成本誰承擔(dān)。如果是一方當(dāng)事人遲延履行而碰上了調(diào)控，則其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、賠償對方的損失。

6、稅收

如果出現(xiàn)了新的稅目或稅的金額提高了，誰承擔(dān)。還是約定好屆時按照稅法規(guī)定該誰負(fù)，就由誰負(fù)。

交易中，有些人為了不想繼續(xù)交易、故意拿稅收說事。本來之前約定好的，然后卻要嚴(yán)格做守法公民、堅持以實際成交價或者變更交易方式。這就要事先明確，由此導(dǎo)致的稅金由主張方或變更一方來承擔(dān)。

7、戶口

買學(xué)位房的客戶，戶口是核心問題。但法律規(guī)定，買家起訴請求賣家遷出戶籍，不屬于法院民事案件的受理范圍。這種情形，事先可以在合同中約定，本次交易中戶籍對買房決定和房價的確定有重大影響，如果賣家多少日拒不遷出戶籍，則買家有權(quán)要求支付違約金或者解除合同、賠償損失。

8、違約責(zé)任

如果交易有些不確定性和復(fù)雜性，雙方事先可以約定：違約方在承擔(dān)定金責(zé)任后，守約方不可進(jìn)一步追究違約方其他違約責(zé)任。只要有明確的約定，法院會予以認(rèn)可的。對于一房二賣的房屋差價損失，可以約定賣家因一房兩賣所獲取的差額利益視為買家的實際損失。

9、追加主體

二手房交易涉及到多方主體的配合，如房產(chǎn)中介、按揭銀行、擔(dān)保公司等，在交易中有時也會有案外債權(quán)人進(jìn)來查封房產(chǎn)，把交易變成了藥單。

10、要求確權(quán)時要謹(jǐn)慎

提出請求確認(rèn)房屋歸其所有，這樣的類似訴求一定要謹(jǐn)慎。相較之下，要求賣家協(xié)助辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記則更容易獲得法院支持。

對于一些復(fù)雜情況，比如已經(jīng)向賣家支付了全部房款或大多數(shù)房款，而賣家的對外債務(wù)快要爆雷的，此時，買家要想辦法盡快搬進(jìn)房屋、實際占有。

市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后 公房 ，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。因此在進(jìn)行二手房買賣時，需要規(guī)避其中的風(fēng)險。 1、了解是否屬于允許出售的房屋 因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。 2、所有權(quán)是否真實、完整、可靠 房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。 3、了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積 合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 4、了解購買“二手房”的程序 購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《 房屋買賣合同 》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。 5、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié) 有些業(yè)主在簽訂合同時常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。 6、付款方式 在 購房合同 簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的 定金 給業(yè)主或中介 公司 等。 7、交房時間 在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間;房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。 8、違約責(zé)任 買賣雙方在合同約定時最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況等。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條
下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條規(guī)定的條
件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

隨著科技的進(jìn)步和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，二手房交易領(lǐng)域出現(xiàn)了許多「二手房直售」平臺，這引發(fā)了人們對于未來二手房交易是否能夠完全「去中介化」的討論。本文通過分析相關(guān)數(shù)據(jù)和趨勢，探討了二手房交易去中介化的可能性，并對購房者的影響進(jìn)行了探討。

一、二手房交易平臺的興起

近年來，國內(nèi)多地相繼上線了「二手房直售」平臺，這些平臺提供了一個直接連接賣家和買家的交易環(huán)境。通過這些平臺，賣家可以自行發(fā)布房源信息，買家可以直接與賣家進(jìn)行交流和洽談，從而實現(xiàn)了交易的直接化。這種模式的出現(xiàn)，使得傳統(tǒng)的房屋中介在交易過程中的作用受到了挑戰(zhàn)。

二、二手房交易去中介化的可能性

技術(shù)驅(qū)動的變革：隨著信息技術(shù)的發(fā)展，越來越多的人通過互聯(lián)網(wǎng)獲取信息、進(jìn)行交流和交易。二手房交易平臺的興起是技術(shù)驅(qū)動的結(jié)果，隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步，將有可能實現(xiàn)更高效、更便捷的交易方式，減少對中介機構(gòu)的依賴。

信息透明度的提升：二手房交易平臺提供了更多的信息透明度，買家可以直接獲取房源信息，并與賣家進(jìn)行直接對話，避免了信息的不對稱和中介機構(gòu)的信息掌控。這種透明度的提升有助于加強交易的公平性和可靠性，減少了對中介機構(gòu)的依賴。

交易成本的降低：傳統(tǒng)的二手房交易中，中介機構(gòu)會收取一定的傭金費用，增加了交易成本。而直接通過二手房交易平臺進(jìn)行交易，可以避免支付中介費用，從而降低了交易成本。

三、對購房者的影響

更多的選擇權(quán)：「二手房直售」平臺為購房者提供了更多的選擇權(quán)，可以直接瀏覽各個賣家發(fā)布的房源信息，并與賣家直接交流。購房者可以更自主地選擇符合自己需求和條件的房源，不再完全依賴中介機構(gòu)的推薦和限制。這使得購房者能夠更加自主地參與到交易過程中，并更好地滿足個人的購房需求。

交易成本的減少：去中介化的二手房交易平臺可以降低交易成本，購房者不再需要支付中介費用，從而減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這使得更多的購房者能夠承擔(dān)起買房的費用，提高了購房的門檻，特別是對于那些經(jīng)濟(jì)條件相對較弱的購房者而言。

信息透明度和可靠性的提升：通過直接與賣家交流和對話，購房者可以獲得更直接、準(zhǔn)確的房源信息，從而提高了信息的透明度和可靠性。購房者能夠更好地了解房屋的實際情況，減少了因為信息不對稱而帶來的風(fēng)險。這有助于購房者做出更明智的決策，降低了購房風(fēng)險。

自主權(quán)的增加：去中介化的二手房交易平臺賦予了購房者更多的自主權(quán)。購房者可以自行與賣家協(xié)商價格和交易條件，自主決定是否進(jìn)行購房交易。這使得購房者在交易過程中擁有更多的主動權(quán)和決策權(quán)，能夠更好地保護(hù)自身權(quán)益。

然而，完全去中介化的二手房交易在短期內(nèi)可能還無法實現(xiàn)。目前的「二手房直售」平臺雖然提供了更多的自主權(quán)和透明度，但仍然存在一些挑戰(zhàn)，比如房屋驗真的難題、交易過程中的法律和合規(guī)問題等。此外，一些購房者仍然需要中介機構(gòu)提供的專業(yè)服務(wù)和咨詢。因此，在未來一段時間內(nèi)，二手房交易可能仍然需要中介機構(gòu)和平臺的共同作用。

總結(jié)起來，近年來國內(nèi)二手房直售平臺的興起給二手房交易帶來了新的可能性，但完全去中介化的實現(xiàn)仍需面對一些技術(shù)和法律方面的挑戰(zhàn)。對購房者而言，「二手房直售」平臺為他們提供了更多的選擇權(quán)、降低了交易成本、提高了信息透明度和可靠性，增加了自主權(quán)。

如今市面上的房屋中介魚龍混雜，讓本來猶豫不定的購房者更無從下手。那么，你知道通過房屋中介買賣二手房需要注意什么嗎？如何順利的買賣二手房呢？

房屋中介買賣二手房需要注意什么

1、核實交易信息

房屋買賣雙方在通過中介公司簽訂協(xié)議時，應(yīng)對交易房產(chǎn)進(jìn)行信息核實。除此之外，買賣雙方還應(yīng)對交易金額、交房時間、過戶期限等條款進(jìn)行確認(rèn)。