吉屋房產百科，更多買房必須知識

二手房交易流程及注意事項 第1步：買賣前的產權審核 擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。 首先，要仔細查看業主的 房產證 ，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、 契稅 發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。 風險提示： 此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交 定金 之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。 第2步：交定金與簽合同 看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。 如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。 一般來說，在交定金的時候會簽一份預約 買賣合同 ，示范文本可以在 深圳 市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。 風險提示： 1、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%; 2、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”; 3、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房 保證金 協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。 第3步：贖樓 贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保 公司 ，向銀行借款贖樓，產生的是0、8%的擔保費用，以及0、4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。 “出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0、4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王-青說。 這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。 風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向 銀行貸款 贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。 第4步：付首期及資金監管 除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。 具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。 出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。 風險提示： 1、買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。 2、倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。 第5步：簽訂買賣合同 在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的 居間合同 非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及 居間服務 合同(2008版示范文本)》作為參考。 簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。 交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式 二手房買賣合同 。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協( 福田區 景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打 二手房合同 并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。 風險提示： 1、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。 2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。 3、如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。 4、如果該房產附有 戶口 ，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。 第6步：選銀行和辦按揭 如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做 按揭貸款 。去銀行做 貸款 申請需要買賣雙方到場，要帶上 身份證 原件、 收入證明 、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新， 至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且 辦事 效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。 風險提示： 1、如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。 2、目前 二套房 貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是 解除合同 還是賠償違約金等。 第7步：過戶及交稅 去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。 風險提示： 1、房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。 2、目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓 法院 查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。 第8步：后續事項 交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區域像 羅湖區 ，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。 風險提示： 1、如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。 2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。 以上就是“二手房交易流程及注意事項有哪些”的相關知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，網也提供 律師在線 咨詢服務，歡迎您進行 法律咨詢 。

《城市房地產管理法》第六十一條 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。 《民法典》第二百零九條　 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

購買二手房只需裝飾一番，就可以住得更新房一樣。那么二手房交易注意事項，各位是否了解呢?現在一起來看看吧。

二手房交易注意事項

1、所找的二手房是否被允許出售

在找二手房時，要先確定房子是否可以上市交易的，以免支付完定金之后，房子不可交易，就會造成不必要的糾紛，也會浪費自己的時間。

2、賣房子的房子產權是否真實、完整

有的房子的產權人并不是只有一個人，也可以是夫妻雙方，因此在購買二手房時，除了要確定產權人信息是否完整之外，還要看是否有共同所有人，必須與所有的產權人簽約，才能保障自己的利益。

二手房轉讓交易的時候要辦理很多的程序，其中之一就是過戶，只有過戶了買家才能夠順利辦妥房產證。在轉讓過戶的時候很多人都會遇到各種各樣的問題，需要多以留意。二手房轉讓過戶的注意事項是什么?太平洋汽車網小編為你講解這方面知識。

二手房轉讓過戶需要注意什么

1、核實產權是否清晰

賣方必須是房屋的人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發生。否則，糾紛在所難免。

2、注意房款交付時間

盡量將房款的給付放在產權過戶之后再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風險。

買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方能一手交錢一手交房(指產權證)。

3、了解房產相關費用的繳納情況

務必了解核實其他諸如公共維修基金、物業費等費用的繳納和結清情況，以及落實過戶等相關手續，以確定是否對以后生活起居帶來影響。

4、算清過戶需交的費用并明確買方的人數

買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。

房改房過戶是怎樣的流程

房改房可以過戶，但是按照現行國家法規，房改房要交易需要交納一定的土地出讓金費用并且辦理上市證，這樣才可以上市交易。具體的買房要交多少稅要看房屋的評估價格。二手房交易都要房產評估部門進行評估。

辦理房改房過戶首先需要賣方提供合法的證件，買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋權證書、身份證件及其它證件。簽訂房屋買賣合同，交納購房定金。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。后是繳納應交的稅費。

二手房轉讓過戶需要注意什么?在二手房轉讓過戶的時候遇到賣家不配合的情況有很多，這類情況發生要解決記得通過法律途徑最合理。辦理二手房轉讓過戶為對自己有利應該找太平洋汽車網進行指導，必要的時候也可以請直接幫你辦理。

百萬購車補貼