二手房的首付與首二套、普通住宅還是非普通住宅有關(guān)。商貸購(gòu)買首套普通住宅首付需35%，首套非普通住宅首付需40%；二套普通住宅首付需60%，二套非普通住宅首付需80%。

一、買二手房，首二套應(yīng)該如何認(rèn)定？

3·17新政重新確定了商貸首二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例以及貸款年限。首二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

認(rèn)房：認(rèn)北京的房；認(rèn)貸：認(rèn)全國(guó)的貸款（商貸+公積金貸款）

商貸購(gòu)房政策變化

首套：在京名下沒有住宅，全國(guó)范圍內(nèi)無住房貸款記錄。

二套：認(rèn)北京的住宅，認(rèn)全國(guó)的住宅貸款記錄。即北京已有一套住房，或北京無房但全國(guó)范圍內(nèi)有商貸或公積金貸款記錄的，均被認(rèn)定為二套。

注意：

（1）已結(jié)清的貸款也算有記錄。

（2）離婚一年內(nèi)貸款購(gòu)房一律算二套（包括商業(yè)貸款和公積金貸款）。具體銀行細(xì)則暫時(shí)沒有公布。一年內(nèi)有離婚記錄，多數(shù)銀行是指離婚時(shí)間在2017年3月23日后，部分銀行會(huì)考慮網(wǎng)簽時(shí)間，具體以銀行的實(shí)際政策為準(zhǔn)。

舉個(gè)例子：

小王在燕郊用商業(yè)貸款購(gòu)買了一套住宅，且貸款已結(jié)清。那么，在京購(gòu)買住宅算“二套”。

二、普通住宅與非普通住宅如何認(rèn)定？

以下三條標(biāo)準(zhǔn)全部滿足即為普通住宅，反之為非普通住宅。

1.容積率在1.0（含）以上；

2.建筑面積在140平方米（含）以下；

3.單價(jià)不超過最高限，或者是總價(jià)不超過最高限，滿足其一即可。

普通住宅單價(jià)與總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)圖示

普通住宅單價(jià)與總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

注意：公房一般為普通住宅，但是對(duì)于超過140平米的公房，大部分銀行算普通住宅，具體每個(gè)銀行有差異。

三、舉個(gè)例子計(jì)算

單身的小王名下在北京無房無貸，但是在河北有一套住房且貸款未還清（征信中只顯示這一次住房貸款記錄），現(xiàn)準(zhǔn)備購(gòu)買一套位于五環(huán)內(nèi)至六環(huán)之間的60平方米、網(wǎng)簽價(jià)370萬元（評(píng)估價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)）、成交價(jià)為400萬元的普通住宅，首付最低多少？

二手房最低首付計(jì)算公式

二手房最低首付=成交價(jià)-網(wǎng)簽價(jià)×可貸成數(shù)（評(píng)估價(jià)＞網(wǎng)簽價(jià)）

由上文可分析出：

小王有貸款記錄，因此在京買房算二套，且為普通住宅。最低首付為：

400-370×（1-60%）=252萬元

二手房首付不僅與首二套有關(guān)，還與房子是普通住宅還是非普通住宅有關(guān)。

資料來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

該內(nèi)容僅在北京適用

房產(chǎn)現(xiàn)在首付的情況可以分為：

1、在首套房的情況下，購(gòu)買新房并且面積不超過90平米的繳納首付可以最低為20%；

2、在二套房的情況下，購(gòu)買房產(chǎn)的最低首付為60%；

3、三套房的情況，需要貸款的銀行根據(jù)房?jī)r(jià)的情況可以不予與貸款；

4、其他的情況最低首付為30%。

擴(kuò)展資料：

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個(gè)非常活躍的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。

二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

中介費(fèi)用

依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按每宗交易額計(jì)算，而不應(yīng)該按照買賣雙方分別計(jì)算。

比如，一套房產(chǎn)的成交額為100萬元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

中介費(fèi)=100萬元×3%=3萬元

即買賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為3萬元整。

再比如，一套房產(chǎn)的成交額為1100萬元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

中介費(fèi)=1100×0.5%=5.5萬元

即買賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為5.5萬元整。

注意事項(xiàng)

（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。

因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；

還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

（7）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

二手房買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。

根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。

買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率。

參考資料：百度百科-二手房交易