以下各事項必須注意： 　　一、在拆遷區的二手房買賣
　　二、已有銀行按揭的二手房的買賣
　　三、夫妻共有的二手房買賣
　　四、共同擁有產權的二手房買賣
　　五、欠物業管理費和其他費用的二手房買賣
　　六、拍賣時的二手房買賣
　　七、已經設定抵押的二手房買賣
　　八、產權關系不清的二手房買賣
　　九、有法律糾紛的舊房產的交易 　　一般來講，二手房買賣時所遇到的風險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發商直接賣房，而是由從開發商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產，現在需要變現。更有的二手房買賣是因為原業主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。　　注意事項之一：在拆遷區的二手房買賣　　有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經營餐飲或小百貨或其他經營。有些投資人急于在城市中心區或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經過裝修，將其出租，以此收回投資。或者是買了以后，根據市場情況，經過裝修改造，經營風味餐廳或專賣店。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經營，所以在談房價時，價格走勢較高。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當新主人剛開始經營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發商已經在此處獲準開發建設一豪華住宅區和寫字樓，開發商愿意根據國家有關拆遷規定給被搬遷人一定的經濟補償。這些經濟補償對一般的舊住宅區的住房應該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主手里買來的臨街房再進行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。　　這就需要提醒那些想要在舊城區進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區域是否在拆遷之列，是否有開發商將在此地開發項目，國家是否在近期或遠期將此地區列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經濟上遭受損失。 　　注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買賣　　有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區買二手房。該住宅區的綠化已經完成，小區內各種設施都已齊備，經聯系，該小區有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經全面考察，買賣雙方決定成交。二手房主人告訴購房人，因開發商尚未辦下大產權，所以其所擁有的住房的小產權證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償地住進了向往已久的現代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發商要收回該房產。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務的房產，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發商會隨時收回房產的。　　在購買此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產證和土地證和原開發商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續。根據目前情況看，大多數的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經辦理完抵押貸款的住房再次轉手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？　　像這類二手房的買賣程序應該是較為復雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態。如果是二手房的主人已經與原開發商辦理完產權變更手續，并且已經拿到產權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續即可。如果是二手房主人尚未從開發商處辦理該房產的過戶手續，而且還欠著銀行的貸款，開發商仍為該房產的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。因為這時該二手房所涉及的法律關系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關系和開發商與銀行間的擔保關系，以及二手房主人與開發商的擔保與被擔保關系，每一個法律關系的變化都影響著另外一個法律關系。　　雖然二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務 主體，但房產卻是抵押擔保物。一旦二手房的主人不能按期如數向銀行還款，銀行作為債權人一方面可以徑行向債務人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務人的連帶保證人開發商直接追討債務人的欠款。如果開發商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人——二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發商就有權利直接向債務人——二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發商就是或然的債權人。　　在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接著解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯系，征　

房屋過戶分為繼承過戶，轉讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶
繼承過戶
流程
一、辦理房產證過戶手續要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；
二、辦理房產證過戶手續要到區或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證，房產繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
1、被繼承人死亡證明；
2、辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證；
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；
4、辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件；
有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納）。
三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》（原件）、身份證明（復印件）、房地產權證書（原件）、 繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）\ 契稅完稅憑證（原件）。
四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。
費用：
繼承房產的費用有
（1）公證費 40元/平米*產權證面積
（2）繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人
注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
（3）房地產價值評估費用
根據房地產價格的高低不同采用差額定律累進方式來計算
房地產價格總額（萬元）累進計費率%
100以下5
101以上至1000部分2.5
1001以上至2000部分1.5
2、所需材料 ⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。
⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。
注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。
房屋轉讓過戶
規定：
投入使用的房地產買賣雙方，應當簽訂房地產買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效；
二、申請書填寫的內容與提供的材料是否一致、無誤；
三、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地產轉讓辦法》規定不得轉讓的范圍；
四、受讓人按規定是否可以受讓該房地產；
五、買賣的房地產是否已設定抵押權；
六、買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權；
七、買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權；
八、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。
二手房過戶所需材料
過戶需要提供資料主要有：房屋所有權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供的資料等。
轉讓過戶費用
一.正常過戶
1、交易稅費
a.營業稅 （稅率5.55% 賣方繳納）
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。
這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證， 其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。
另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。
b. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。
注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。
另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%
c. 印花稅 （稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。
d. 契稅 （基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）
征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
e.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
f.二手房交易手續費 總額：住宅6元/平米*實際測繪面積 非住宅10元/平米
g.登記費（工本費） 80元 共有權證:20元
2、所需材料 ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）
⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。
注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。
贈與過戶
1、費用 免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加
⑴公證費 40元/平米*產權證面積
⑶契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅
其他費用和正常過戶都一樣
2、所需材料
⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權 證復印件一套
⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。
⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。
http://baike.baidu.com/link?url=wS6wiaXxHMxHzC5YlEOB54gwW-Smm5SjEh7JKeNenIA3fP9sYn0FimF96P7-qtYg06unVGv4B8pXo9Bc3_0ZHBOeGesttOGBOHsIp5uzarimufzoQ2VPqgyuuoS-bIIs#6