各地房管處都有這方面的規范。各地的可能不一致，請注意！
南京市房產面積測算規則
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2007-01-04
第一章 總 則

第一條 測算依據
為加強我市房產測繪管理，規范房產面積測算工作，保護當事人的合法權益，根據建設部、國家測繪局《房產測繪管理辦法》等有關法律法規、國家標準《房產測量規范》（GB/T17986-2000）及國家有關技術標準，結合我市實際，制定本規則。
第二條 適用范圍
本規則適用于本市行政區域內房產面積測算。
第三條 本規則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測算，即房屋建筑面積的測算，包括房屋套內建筑面積、共有建筑面積等的測算。

第二章 一般規則

第四條 房屋測量的基本原則
房屋以幢為單位進行測量，測量點位可以是分隔墻、柱、或界釘等界址點。
第五條 計算房屋面積的基本條件
結構牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護結構或柱；層高2.20米以上。
第六條 房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。
第七條 房屋面積測算的精度要求
房屋面積測算的精度，按《房產測量規范》二級精度的標準執行：
限 差 ：0.04√s + 0.002s
中誤差 ：0.02√s + 0.001s
式中：s為房屋建筑面積，單位為平方米。
房屋邊長丈量以米為單位，丈量結果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位，計算結果取位至 0.01 平方米。
第八條 測量工具
房屋測量應使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。
第九條 房屋總層數與所在層次
房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數。自然層數是指按規劃核準的室內地坪±0以上的層數，±0以下為地下層數。房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。
所在層次是指產權人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數表示。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設備間、水箱間等不計層數。

第三章 房屋建筑面積的測算

第十條 計算全部建筑面積的范圍
(一) 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
(二) 房屋內的夾層、插層、技術層、轉換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。
(三) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。
(四) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。
(五) 各種類型的樓梯，按其對應的空間部位計算建筑面積。
(六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。
(七) 斜面結構房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。
(八) 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。
(九) 嵌入主墻體內的設備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。
(十) 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。
(十一) 房屋主墻體投影范圍內的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十二) 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十三) 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。
(十四) 地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。
(十五) 幕墻等作為房屋圍護結構的，按其外圍水平投影計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。
(十六) 有柱或圍護結構、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。
(十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護結構的，其凈高在2.10米以上的部位。
(十八) 與室內相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。
(十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。
(二十) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護結構相接處的外圍水平投影計算建筑面積。
(二十一) 房屋外墻外側的保溫隔熱層。
（二十二）其它有與以上情況類似的，參照執行。
第十一條 計算一半建筑面積的范圍
（一） 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
（二） 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
（三） 陽臺（無論是否封閉）、有圍護結構未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
（四） 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的一半計算
（五） 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。
（六） 其它有與以上情況類似的，參照執行。
第十二條 不計算建筑面積的范圍
（一） 層高在2.20米以下的房屋。
（二） 突出房屋墻面的柱、梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。
（三） 房屋之間無上蓋的架空通廊。
（四） 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。
（五） 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。
（六） 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
（七） 活動房屋、臨時房屋。
（八） 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。
（九） 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。
（十） 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。
（十一） 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。
（十二） 飄窗。
（十三） 設計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設備部位。
（十四） 已計算建筑面積的樓梯下方空間。
（十五） 屋面上有頂蓋但無圍護結構的觀景建筑設施。
（十六） 其它有與以上情況類似的，參照執行。

第四章 房屋共有建筑面積的計算與分攤

第十三條 共有面積分攤應遵循的原則
共有面積按相關單元房屋的建筑面積比例進行分攤。當事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的，從其約定。
第十四條 共有面積按比例分攤的計算公式

δSi=K•Si
∑δSi
K = ———
∑Si
式中：K—為共有面積的分攤系數(取位至小數點后6位數)；
Si—為參加分攤的各單元套內建筑面積，平方米;
δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米；
∑δSi—為需要分攤的共有面積總和，平方米；
∑Si—為參加分攤的各單元套內建筑面積總和，平方米。
第十五條 房屋的套內建筑面積
房屋的套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。
（一） 房屋套內使用面積系指房屋套內全部可供使用的空間面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。
（二） 房屋的套內墻體面積是指套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
（三） 套內陽臺建筑面積指套內各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套間分隔墻劃分后計入各相關套內面積。
第十六條 可計入分攤面積的共有共用部位
位于幢內且只為本幢服務的共有共用部位可計入分攤面積。其中電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設備層（間）、水泵房、水箱間、消防監控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調機房、衛生間、開水間、電表間、信報間、值班警衛室、管理用房等以水平投影面積計算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分攤面積。
第十七條 不計入分攤面積的共有共用部位
（一） 規劃核準圖上標注的自行車庫。
（二） 規劃核準圖上標注的底層架空層。
（三） 規劃核準圖上標注的避難層（間）。
（四） 規劃核準圖上標注的為多幢或小區共用的設備用房。
（五） 房地產開發企業等建設單位按規定或約定應當無償移交給全體業主的物業管理用房。
（六） 規劃配建總量15％的室內機動車停車位。
（七） 為裙房上塔樓服務的室外樓梯。
（八） 建在幢外為本幢服務的配套設施用房。
（九） 只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區的范圍。
（十） 商業、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。
（十一） 規劃設計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。
（十二） 開發建設單位承諾歸全體業主共有的房屋。
（十三） 其它類似以上情況的共有共用部位。
第十八條 不計入共有建筑面積的附屬房屋
（一） 可以銷售的專用車庫、車位。
（二） 規劃部門核準的經營性用房。
（三） 幼兒園、學校、會所（館）、社區服務用房、醫院、農貿市場。
（四） 作為人防工程的地下室。
（五） 其它類似以上情況的附屬房屋。
第十九條 共有共用建筑面積的分攤類別
(一) 幢分攤的共有共用建筑面積
是指幢內為整幢房屋服務的共有共用部位的建筑面積。
(二) 功能區分攤的共有共用建筑面積
是指幢內專為功能區服務的共有共用部位的建筑面積。
(三) 層分攤的共有共用建筑面積
是指房屋各層次內，為本層服務的共有共用部位的建筑面積。
第二十條 住宅樓共有建筑面積的分攤方法
（一）幢內各單元有不同設計功能的，可按功能分別設立分攤系數。
（二）單身公寓按層設計具有層分攤的共有共用部位時，按層設立分攤系數。
（三）設計為連家店的住宅樓，按住宅樓的計算方法計算建筑面積。
第二十一條 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法
首先根據設計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有建筑面積，按幢、功能區、層劃分為三個分攤類別，然后按此三個類別依次分攤。同一功能區內可根據設計使用狀況的不同，分別設立分攤系數。
第二十二條 多功能綜合樓功能區劃分依據
多功能綜合樓的功能區劃分以規劃設計為依據，其共有共用部位的使用功能以規劃核準標注為準。
第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分攤方法
地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規劃室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。
第二十四條 斜面結構房屋的共用面積分攤
設計為斜屋面結構的房屋，其室內凈高在2.10米以上部位為套內面積，該面積參與共有建筑面積的分攤。
第二十五條 地下室車位的面積計算與分攤
地下室車位按套內面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務的共有共用部位的分攤。
第二十六條 參與分攤共用面積的其他部位
一幢房屋內的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立單元等作為套內面積，參與共用面積的分攤。
為多幢服務的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻體投影面積一半的分攤。

第五章 附 則

第二十七條 本規則所稱“以上”包括本數，“以下”不包括本數。
第二十八條 各縣的房屋面積測算，可參照本規則執行。
第二十九條 本規則施行前已取得《商品房預銷售許可證》的開發項目及其他各類已批準建設的房屋仍按原規則執行。
第三十條 本規則由南京市房產管理局負責解釋。
第三十一條 本規則自公布之日起施行。
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3、 房產面積測算3·1 一般規定3·1·1 房產面積測算的內容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。3·1·4 房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。3·1·5 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。3·2 房屋建筑面積測算的有關規定3·2·1 計算全部建筑面積的范圍a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3．2．2 計算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3．2．3 不計算建筑面積的范圍a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。