各地房管處都有這方面的規(guī)范。各地的可能不一致，請(qǐng)注意！
南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則
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2007-01-04
第一章 總 則

第一條 測算依據(jù)
為加強(qiáng)我市房產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房產(chǎn)面積測算工作，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國家測繪局《房產(chǎn)測繪管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）及國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 適用范圍
本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測算。
第三條 本規(guī)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測算，即房屋建筑面積的測算，包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等的測算。

第二章 一般規(guī)則

第四條 房屋測量的基本原則
房屋以幢為單位進(jìn)行測量，測量點(diǎn)位可以是分隔墻、柱、或界釘?shù)冉缰伏c(diǎn)。
第五條 計(jì)算房屋面積的基本條件
結(jié)構(gòu)牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱；層高2.20米以上。
第六條 房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。
第七條 房屋面積測算的精度要求
房屋面積測算的精度，按《房產(chǎn)測量規(guī)范》二級(jí)精度的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
限 差 ：0.04√s + 0.002s
中誤差 ：0.02√s + 0.001s
式中：s為房屋建筑面積，單位為平方米。
房屋邊長丈量以米為單位，丈量結(jié)果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位，計(jì)算結(jié)果取位至 0.01 平方米。
第八條 測量工具
房屋測量應(yīng)使用相對(duì)誤差小于1/800的儀器和工具。
第九條 房屋總層數(shù)與所在層次
房屋層高全部在2.20米以上的層面計(jì)算層數(shù)。自然層數(shù)是指按規(guī)劃核準(zhǔn)的室內(nèi)地坪±0以上的層數(shù)，±0以下為地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。
所在層次是指產(chǎn)權(quán)人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負(fù)數(shù)表示。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設(shè)備間、水箱間等不計(jì)層數(shù)。

第三章 房屋建筑面積的測算

第十條 計(jì)算全部建筑面積的范圍
(一) 單層房屋按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
(二) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。
(三) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計(jì)算建筑面積。
(四) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風(fēng)井、提物井、垃圾道等均計(jì)入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風(fēng)井等，層高在2.20米以上的按一層計(jì)算建筑面積。
(五) 各種類型的樓梯，按其對(duì)應(yīng)的空間部位計(jì)算建筑面積。
(六) 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等層高在2.20米以上的部位。
(七) 斜面結(jié)構(gòu)房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計(jì)算建筑面積。
(八) 挑樓按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(九) 嵌入主墻體內(nèi)的設(shè)備部位，按主墻體外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(十) 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算建筑面積。
(十一) 房屋主墻體投影范圍內(nèi)的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(十二) 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(十三) 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(十四) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(十五) 幕墻等作為房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。
(十六) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不完全封閉的車庫、倉儲(chǔ)等專用房屋。
(十七) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，其凈高在2.10米以上的部位。
(十八) 與室內(nèi)相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。
(十九) 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。
(二十) 對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護(hù)結(jié)構(gòu)相接處的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。
(二十一) 房屋外墻外側(cè)的保溫隔熱層。
（二十二）其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。
第十一條 計(jì)算一半建筑面積的范圍
（一） 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
（二） 獨(dú)立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
（三） 陽臺(tái)（無論是否封閉）、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
（四） 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影重疊部分面積的一半計(jì)算
（五） 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
（六） 其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。
第十二條 不計(jì)算建筑面積的范圍
（一） 層高在2.20米以下的房屋。
（二） 突出房屋墻面的柱、梁等構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨棚等。
（三） 房屋之間無上蓋的架空通廊。
（四） 房屋的天面、挑臺(tái)、露臺(tái)、天面上的花園、泳池、水箱。
（五） 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。
（六） 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
（七） 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。
（八） 獨(dú)立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。
（九） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。
（十） 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。
（十一） 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺(tái)、走廊、挑廊。
（十二） 飄窗。
（十三） 設(shè)計(jì)上與陽臺(tái)相連且位置、尺寸明確的設(shè)備部位。
（十四） 已計(jì)算建筑面積的樓梯下方空間。
（十五） 屋面上有頂蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀景建筑設(shè)施。
（十六） 其它有與以上情況類似的，參照?qǐng)?zhí)行。

第四章 房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)?br />
第十三條 共有面積分?jǐn)倯?yīng)遵循的原則
共有面積按相關(guān)單元房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂．?dāng)事人之間就共有共用部位的歸屬有約定的，從其約定。
第十四條 共有面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

δSi=K•Si
∑δSi
K = ———
∑Si
式中：K—為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)(取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù))；
Si—為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積，平方米;
δSi—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；
∑δSi—為需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，平方米；
∑Si—為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)建筑面積總和，平方米。
第十五條 房屋的套內(nèi)建筑面積
房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。
（一） 房屋套內(nèi)使用面積系指房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
（二） 房屋的套內(nèi)墻體面積是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體（柱），按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
（三） 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和，均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。
相鄰套型間貫通的類似陽臺(tái)的部位，按套間分隔墻劃分后計(jì)入各相關(guān)套內(nèi)面積。
第十六條 可計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位
位于幢內(nèi)且只為本幢服務(wù)的共有共用部位可計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其中電梯井及機(jī)房、樓梯間、管道井、通風(fēng)井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設(shè)備層（間）、水泵房、水箱間、消防監(jiān)控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、衛(wèi)生間、開水間、電表間、信報(bào)間、值班警衛(wèi)室、管理用房等以水平投影面積計(jì)算。套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計(jì)入分?jǐn)偯娣e。
第十七條 不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的共有共用部位
（一） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車庫。
（二） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層。
（三） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）。
（四） 規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的為多幢或小區(qū)共用的設(shè)備用房。
（五） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位按規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)無償移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房。
（六） 規(guī)劃配建總量15％的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位。
（七） 為裙房上塔樓服務(wù)的室外樓梯。
（八） 建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)施用房。
（九） 只為某一功能區(qū)服務(wù)的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區(qū)的范圍。
（十） 商業(yè)、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。
（十一） 規(guī)劃設(shè)計(jì)為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。
（十二） 開發(fā)建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋。
（十三） 其它類似以上情況的共有共用部位。
第十八條 不計(jì)入共有建筑面積的附屬房屋
（一） 可以銷售的專用車庫、車位。
（二） 規(guī)劃部門核準(zhǔn)的經(jīng)營性用房。
（三） 幼兒園、學(xué)校、會(huì)所（館）、社區(qū)服務(wù)用房、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場。
（四） 作為人防工程的地下室。
（五） 其它類似以上情況的附屬房屋。
第十九條 共有共用建筑面積的分?jǐn)傤悇e
(一) 幢分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e
是指幢內(nèi)為整幢房屋服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。
(二) 功能區(qū)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e
是指幢內(nèi)專為功能區(qū)服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。
(三) 層分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e
是指房屋各層次內(nèi)，為本層服務(wù)的共有共用部位的建筑面積。
第二十條 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br />（一）幢內(nèi)各單元有不同設(shè)計(jì)功能的，可按功能分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。
（二）單身公寓按層設(shè)計(jì)具有層分?jǐn)偟墓灿泄灿貌课粫r(shí)，按層設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。
（三）設(shè)計(jì)為連家店的住宅樓，按住宅樓的計(jì)算方法計(jì)算建筑面積。
第二十一條 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br />首先根據(jù)設(shè)計(jì)功能，將多功能綜合樓中計(jì)入房屋分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積，按幢、功能區(qū)、層劃分為三個(gè)分?jǐn)傤悇e，然后按此三個(gè)類別依次分?jǐn)偂Ｍ还δ軈^(qū)內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)使用狀況的不同，分別設(shè)立分?jǐn)傁禂?shù)。
第二十二條 多功能綜合樓功能區(qū)劃分依據(jù)
多功能綜合樓的功能區(qū)劃分以規(guī)劃設(shè)計(jì)為依據(jù)，其共有共用部位的使用功能以規(guī)劃核準(zhǔn)標(biāo)注為準(zhǔn)。
第二十三條 地下室相通的多幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br />地下室相通地面上獨(dú)立的兩幢以上房屋，以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積。地下層內(nèi)為地上部分服務(wù)的共用部位不予分?jǐn)偂?br />第二十四條 斜面結(jié)構(gòu)房屋的共用面積分?jǐn)?br />設(shè)計(jì)為斜屋面結(jié)構(gòu)的房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上部位為套內(nèi)面積，該面積參與共有建筑面積的分?jǐn)偂?br />第二十五條 地下室車位的面積計(jì)算與分?jǐn)?br /> 地下室車位按套內(nèi)面積計(jì)算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務(wù)的共有共用部位的分?jǐn)偂?br />第二十六條 參與分?jǐn)偣灿妹娣e的其他部位
一幢房屋內(nèi)的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會(huì)所（館）、物業(yè)管理用房以及設(shè)計(jì)中未標(biāo)明用途的各獨(dú)立單元等作為套內(nèi)面積，參與共用面積的分?jǐn)偂?br />為多幢服務(wù)的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設(shè)備用房作為套內(nèi)面積，只參與外墻體投影面積一半的分?jǐn)偂?br />
第五章 附 則

第二十七條 本規(guī)則所稱“以上”包括本數(shù)，“以下”不包括本數(shù)。
第二十八條 各縣的房屋面積測算，可參照本規(guī)則執(zhí)行。
第二十九條 本規(guī)則施行前已取得《商品房預(yù)銷售許可證》的開發(fā)項(xiàng)目及其他各類已批準(zhǔn)建設(shè)的房屋仍按原規(guī)則執(zhí)行。
第三十條 本規(guī)則由南京市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十一條 本規(guī)則自公布之日起施行。
bj2009lxd

3、 房產(chǎn)面積測算3·1 一般規(guī)定3·1·1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3·1·5 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。3·2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定3·2·1 計(jì)算全部建筑面積的范圍a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計(jì)算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。e)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。f）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算c) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算d) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。3．2．2 計(jì)算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b) 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c)未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3．2．3 不計(jì)算建筑面積的范圍a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。i) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。