如果你是小區(qū)的業(yè)主，買了小區(qū)的房子，發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，那么你可以和小區(qū)開發(fā)商協(xié)商，如果協(xié)商不成的話，可以去法院起訴開發(fā)商。
開發(fā)商違約，是這樣的情況。
買賣房子的過程中，我們會和房地產(chǎn)開發(fā)商打交道，那么開發(fā)商違約的常見情形有哪些？從最開始的看房，到洽談簽訂購房合同再到最后的驗房和交房，實際上都是一個完成的合同的簽訂和履行的過程，下面就來講講開發(fā)商違約的常見情形。
所謂開發(fā)商違約，就是指在后續(xù)履行合同的過程中，開發(fā)商出現(xiàn)了與合同約定不一致的地方，損害了買房人的合法權(quán)益。
開發(fā)商常見幾種違約情形
1
房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)
我們在選房、簽訂合同時，正是對房子的面積和質(zhì)量確定下來，而實踐中，譬如承重墻、梁開裂；外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水；墻面不垂直；大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。
實踐中，針對房屋質(zhì)量的問題，具體可以分兩類情況處理：
一是普通的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。
二是嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。
2
房產(chǎn)證逾期未辦下來的
逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實際損失超過合同約定的違約金的，可以按實際損失來主張。
那么這里的“一定期限”是多久呢？
這里所講的“一定期限”其實是在合同約定的交房日到了以后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后三個月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。
開放商應(yīng)該按照合同約定，返還買房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。
法條鏈接：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：
根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
3
宣傳與實際交付的房子不一致
房子的地理位置、基本價格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊配套等與實際不符。
這種情況也常見，很多人以為是虛假宣傳，見怪不怪，實際上是開發(fā)商違約！！
因為《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
4
不合理收費(fèi)
出現(xiàn)了合同約定以外，又沒有法律依據(jù)的收費(fèi)，譬如手續(xù)費(fèi)；面積補(bǔ)差款；產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)；產(chǎn)權(quán)證分戶圖表費(fèi)等等。

1、與開發(fā)商協(xié)商：對于較小的糾紛或講信譽(yù)的開發(fā)商來說，采用此種方式解決矛盾能獲得較滿意的結(jié)果。如果在保修期內(nèi)，業(yè)主可要求開發(fā)商進(jìn)行整改。如果房屋的質(zhì)量問題嚴(yán)重威脅到房子的整體安全時，購房者可直接與開發(fā)商提出退房要求。
2、到消費(fèi)者協(xié)會投訴：如果協(xié)商和解不成，購房者可以到消費(fèi)者協(xié)會投訴是優(yōu)化的。消協(xié)調(diào)解的是購房者與房企之間的消費(fèi)糾紛，主要是購買商品和接受服務(wù)時消費(fèi)者人身財產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、獲知權(quán)、尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等合法權(quán)益受到侵害與經(jīng)營者之間發(fā)生的消費(fèi)糾紛。
3、找主管機(jī)關(guān)：如果房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，建委是主管機(jī)關(guān)，但是說到合同，則可以找工商局進(jìn)行申訴。購房者在購買房產(chǎn)遭遇損害時，可以向各級人民政府所屬的有關(guān)的部門申訴。有關(guān)機(jī)關(guān)如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違法行為，除責(zé)令其賠償購房者損失外，還要對其違法行為給予相應(yīng)的處罰。
4、到人民法院起訴：購房者手中掌握著開發(fā)商侵權(quán)事實的充足證據(jù)，并且通過調(diào)解途徑不能解決問題的話，可以向人民法院提起訴訟。相對于其他爭議解決方式來說，周期較長，程序也較為復(fù)雜，對此購房者應(yīng)有充分的準(zhǔn)備。
買房如何避免質(zhì)量問題
1、了解開發(fā)商情況：如果一個樓盤的承建商是名牌企業(yè)，售樓人員也會主動介紹，并列出這個施工隊以前干過哪幾個名牌物業(yè)。售樓人員如果不介紹，您也要問一下，施工單位是哪一家，做到心中有數(shù)。
2、實地考察工地：如果你購買的是期房，就算看不到房子得實體，也可以去工地上查看一下。工地的安全防護(hù)措施做得如何，絕對可以反映出施工者的責(zé)任心。大型企業(yè)在從事大工程、重點工程時都會要求員工統(tǒng)一著裝，這是企業(yè)的形象問題，也是便于企業(yè)管理，工作服能起到保護(hù)工人的作用，在發(fā)生意外時，盡量減少工人的傷亡。
3、利用合同約束：購房人在購買房屋簽合同時，因為看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量，這對購房人來說是不利的，所以在簽訂合同的時候購房人就應(yīng)該就房屋質(zhì)量問題和開發(fā)商約定。這樣約定能夠避免因質(zhì)量問題購房人要求解除合同無依據(jù)的情況。