是立約定金
房屋買賣合同是要式合同，要簽訂書面合同
該收條恐怕不能認定是已訂立房屋買賣合同，只是相當于訂購憑證！！
你這個定金只能是擔保簽訂書面買賣合同之用
類似于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第四條規定的定金：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
換成一個案例，供參考：
顏呈靈訴蔡婀娜房屋買賣合同糾紛案
【要點提示】
定金是我國《擔保法》明確規定的一種擔保方式。根據定金的性質不同，可以將其劃分為違約定金、立約定金、解約定金、成約定金、證約定金多種類型，其中最為常見的是違約定金和立約定金。立約定金也稱為訂約定金，是指當事人約定以交付定金作為雙方訂立主合同的擔保，當該擔保的定約行為沒有發生時，由違反承諾的一方接受定金處罰。立約定金的設立是在主合同簽訂之前，其目的是為了擔保合同的訂立，而違約定金的設立是在主合同簽訂的同時或之后，其目的是為了保證主合同的履行。根據最高人民法院有關司法解釋的規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。
【案例索引】
一審：福建省晉江市人民法院[2005]晉民初字第4418號（2006年1月12日）
二審：福建省泉州市中級人民法院[2006]泉民終字第861號（2006年5月29日）
【案情】
原告顏呈靈。
被告蔡婀娜。
2005年9月4日，原告欲向被告購買被告丈夫蔡章英同意由被告全權處理出售事項的夫妻共有的位于安海鎮三公境29號三層樓房1幢（房屋所有權證為晉房安字第10009號），雙方協商一致房價為41萬元。當日，原告支付被告定金5萬元，被告出具了載明“茲收到顏呈靈先生的購房款人民幣定金伍萬元。我丈夫（蔡章英）擁有安海三公境門牌29號樓房三層一棟以人民幣肆拾壹萬正轉讓給顏呈靈先生、待定立字據后、即日把余額房款人民幣叁拾陸萬應即日付清。我當把房屋產權證二本付出。此據”的收據給原告收執。事后，被告曾兩次向原告之妻蔡選治要求原告購買其房屋，原告之妻蔡選治表示不再購買該房屋。2005年10月26日，原告將單方草擬的房屋買賣合同1份郵遞給被告，該合同包括房屋的處所、建筑面積、價款、房屋的交付及產權變更登記、價款的支付及產權變更登記費用的承擔、違約責任等條款。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告單方草擬的房屋買賣合同所列的條款。被告在此函件中載明：“關于房屋買賣合同書應在雙方當事人當面協商簽訂方生法律效力。你單方草擬的房屋合同書所列的條款我不能接受。至于你要求10月29日雙方簽訂該房屋買賣合同書我同意，按2005年9月4日我們雙方的約定，我蔡婀娜收到你定金伍萬元整，關于你購買安海三公境29號的房屋收據已詳細說明清楚該房屋交割過程，限你10月31日為止，逾期不來視你單方違約，沒收定金伍萬元整”。原告于2005年10月31日提起訴訟，請求判令被告返還其購房款5萬元。
被告蔡婀娜辯稱，原告只是向被告交納定金，并沒有向被告支付過購房款。雙方于2005年9月4日訂立的房屋買賣合同合法有效，雙方應按合同約定全面履行自己的義務，原告無權單方解除合同。原告的訴訟請求缺乏事實及法律依據，依法應予駁回。
【審判】
福建省晉江市人民法院經審理認為，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條的規定，房地產轉讓合同應當是一種要式合同，必須是書面訂立且具備完備的形式才能成立。本案被告于2005年9月4日單方出具的收據不具房屋買賣合同的要素和形式，而且該收據也確認待立字據后才進行房屋及價款的交付。“字據”，按被告的解釋是房屋的買賣契約，而房屋的買賣契約就是房屋買賣合同，因此該收據不能認定為房屋買賣合同，只是被告收取原告定金的憑證及雙方買賣房屋的意向。被告2005年10月28日發送給原告的函件載明不同意接受原告于2005年10月26日單方草擬的房屋買賣合同所列的條款，且認為房屋買賣合同書應是雙方當事人當面協商簽訂方發生法律效力，說明原、被告雙方的房屋買賣合同尚處于磋商階段，且最終因分歧較大沒有達成房屋買賣合同。依據《中華人民共和國擔保法》第二條及第五條規定，定金是擔保合同的一種，只能是依附主合同而存在的從合同，本案作為主合同的房屋買賣合同尚未成立，也就不存在定金問題，所以原告交付被告的50 000元只能認定為原告欲購房屋的預付款。被告在房屋買賣合同尚未成立之時，以原告單方違約為由扣留原告購房預付款，沒有事實和法律依據，應予返還，原告的訴訟請求應予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第十條第二款、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，該院于2006年1月12日判決如下：被告蔡婀娜應于判決生效之日起10日內返還原告顏呈靈購房款50 000元。
被告蔡婀娜不服此判決，向福建省泉州市中級人民法院提起上訴稱，原審判決將主合同“未成立”當成主合同“無效”，進而錯誤地適用法律作出了錯誤的認定和判決。被上訴人支付的50 000元屬于“立約定金”性質，原審判決認為主合同未成立就不存在定金問題的觀點違反法律規定。本案主合同未能訂立完全是被上訴人的過錯造成的，被上訴人拒絕訂立主合同，無權要求返還定金。本案中不存在預付款的問題，被上訴入主張返還預付款沒有事實與法律依據。請求撤銷原判，改判駁回原審原告的訴訟請求。
顏呈靈答辯稱，因雙方未達成一致意見，主合同未成立，不存在定金問題，該50 000元僅是意向金，請求駁回蔡婀娜的上訴。
泉州市中級人民法院經審理查明，雙方當事人在二審中主要爭議：（1）被上訴人顏呈靈交付給上訴人蔡婀娜的款項50 000元是定金還是預付款；（2）該款項應否返還給被上訴人。原審判決查明認定的其余事實沒有出入。
泉州市中級人民法院認為，定金的種類除了違約定金外，還可以包括立約定金、解約定金等其他類型，其中為擔保主合同的訂立而交付的定金為立約定金，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第一百一十五條對此作了明確規定。本案雙方當事人在2005年9月4日達成房屋買賣意向，但尚未簽訂正式的房屋買賣合同，上訴人蔡婀娜先行收取被上訴人顏呈靈的定金50 000元即屬于立約定金性質。此后，被上訴人之妻蔡選治兩次在與上訴人蔡婀娜的談話錄音中表示不再購買該房屋。雖然2005年10月26日被上訴人顏呈靈又將1份《房屋買賣合同書》郵遞給上訴人蔡婀娜，表明其仍愿意購買該房屋，但該《房屋買賣合同書》系被上訴人單方草擬，其中的部分條款內容明顯違反了2005年9月4日交付定金時雙方所作的約定，這說明被上訴人并沒有真正想按照雙方原先約定內容與上訴人簽訂正式房屋買賣合同的意愿。上訴人蔡婀娜為此在2005年10月28日復函表示不能接受被上訴人單方草擬的合同條款，合情合理，且在復函中上訴人仍表示同意按照雙方原先約定與被上訴人簽訂房屋買賣合同，并限期被上訴人在2005年10月31日前來簽訂合同，否則沒收定金，但被上訴人仍沒有與上訴人簽訂合同，而是直接向原審法院起訴要求上訴人返還購房款50 000元。以上事實經過可以說明，造成雙方最終未能簽訂正式房屋買賣合同的原因在于被上訴人。根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第一百一十五條的規定，被上訴人顏呈靈作為給付定金一方拒絕簽訂主合同的，無權要求收受定金一方的上訴人蔡婀娜返還定金，故其原審訴訟請求應依法不予支持。原審判決將該訴爭款項50 000元認定為預付款并判令上訴人予以返還欠妥，應予糾正，據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《最高人民法院關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第一百一十五條的規定，于2006年5月29日判決如下：一、撤銷晉江市人民法院[2005]晉民初字第4418號民事判決；二、駁回原審原告顏呈靈的訴訟請求。
【評析】
解決本案糾紛的關鍵有兩點：
1．區分定金的不同類型，正確界定雙方訴爭款項5萬元的性質。
定金是我國《擔保法》明確規定的一種擔保方式，它是指當事人一方向另一方給付一定數額的金錢，以此作為某種行為的擔保。當給付定金的一方不履行約定行為時，無權要求對方返還定金；而收受定金的一方不履行約定行為的，應當雙倍返還定金，這就是通常所講的“定金罰則”。根據定金性質的不同，可以將其劃分為違約定金、立約定金、解約定金、成約定金、證約定金等多種類型，其中最為常見的是違約定金和立約定金。違約定金是指當事人約定一方向另一方給付定金作為主合同債務履行的擔保，當一方不履行主合同約定的債務時，應當接受相應的定金處罰。立約定金也稱為訂約定金，是指當事人約定以交付定金作為雙方訂立主合同的擔保，當該擔保的定約行為沒有發生時，由違反承諾的一方接受定金處罰。可見，立約定金的設立是在主合同簽訂之前，其目的是為了擔保主合同的訂立，而違約定金的設立是在主合同簽訂的同時或之后，其目的是為了保證主合同的履行。從本案的情況來看，雖然雙方當事人在2005年9月間就達成了房屋買賣意向，但具體細節內容還沒有完全約定清楚，也尚未簽訂正式的房屋買賣合同。在此情況下，原告預先支付給被告定金5萬元，該款項具有擔保主合同即房屋買賣合同訂立的性質，應認定為立約定金。
由于我國《擔保法》僅對違約定金作了規定，并未涉及其他性質的定金類型，導致司法實踐中發生理解歧義，主要集中在我國《擔保法》是否承認除違約定金以外的其他性質的定金。針對此種情況，最高人民法院在《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第六部分作出相應解釋，明確規定了其他類型的定金同樣可以適用擔保法關于定金的規定，因此，定金不僅限于違約定金。本案原告在訴訟中曾提出，雙方的房屋買賣合同不成立，不存在定金問題，該觀點顯然不能得到支持。
2．雙方最終未能簽訂正式房屋買賣合同的原因在原告其無權要求被告退還定金。
被告在收取原告定金5萬元后，曾兩次向原告要求按約定來購買房屋，原告均表示不再購買該房屋；后來原告雖然在2005年10月下旬又將1份《房屋買賣合同書》郵遞給被告，表明其仍愿意購買該房屋，但該《房屋買賣合同書》系原告單方草擬，其中的部分條款內容明顯違反了2005年9月份交付定金時雙方所作的約定，這說明原告并沒有真正想按照雙方原先約定內容與被告簽訂正式房屋買賣合同的意愿；被告為此在2天后復函表示不能接受原告單方草擬的合同條款，合情合理，且在復函中被告仍表示同意按照雙方原先約定與原告簽訂房屋買賣合同，并限期原告在10月31日前來簽訂合同，否則沒收定金，但原告仍沒有與被告簽訂合同，而是直接向法院起訴要求被告返還購房款50 000元。以上事實經過可以說明，造成雙方最終未能簽訂正式房屋買賣合同的原因在于原告。根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第一百一十五條“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金”的規定，原告無權要求被告返還定金5萬元，二審法院據此改判駁回了原告的訴訟請求。
（編寫人：福建省泉州市中級人民法院 陳燦彬
責任編輯：胡夏冰）

定金是屬于保障合同債權實現的保證金，例如進行房屋買賣時，賣方一般要求買方支付一定數額定金。而定金在一定情形下可以退的，例如雙方協商一致、定金合同無效等。事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。當事人約定的定金數額超過主合同標的額20％的，超過部分，法院不予支持。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。
一、定金退還有以下情形：
1、簽訂的定金合同無效的，收取定金的一方要返還定金;
2、合同雙方當事人協商一致，解除合同的，收取定金一方要退還定金;
3、收取定金一方出現合同違約的，要雙倍退還定金；
二、哪些情況不適用定金罰則：
1、必須有違約行為的存在，違約行為的存在，是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務的行為，其表現形式是多種多樣的，但這里所說的違約行為是指根本違約行為，即指致使合同目的落空的違約行為，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態；
2、必須有合同目的落空的事實，合同目的落空即合同目的不能實現，是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的；
3、違約行為與合同目的落空之間有因果關系，違約行為或合同目的落空，并不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關系時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現時，才能適用定金罰則；
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

定金作為一種擔保方式，因其具有較為復雜的特殊和功能，既不能等同于物的擔保，也不同于人的擔保，有其自身的特殊性。 (一) 定金的預先給付性 定金合同作為主債的從合同，一般要在主合同成立時或者主合同屆履行期前設定。定金合同為實踐性合同，定金交付定金合同始為成立并生效，這要求定金給付應先于債的履行期，此為定金的預先給付性。有定金的預先給付，定金罰則始得適用，定金的擔保功能才能發生。若沒有定金的預先給付，發生不履行合同時，因為定金罰則無法適用，定金的擔保功能則無從實現。因此定金的預先給付性，是定金擔保形式的首要特性。定金的預先給付性是保證、抵押、留置三種擔保形式所不具有的屬性。保證人只有在債務人屆期不履行合同時，他的保證責任才可能產生，這時有給付行為，在此之前，保證人不負如何給付義務。抵押擔保以合意+登記為其成立模式，其最突出的特征就是不轉移抵押物的占有。抵押權的實現也是在發生違約行為時才開始，抵押權人得以抵押物的價值優先受償。留置作為法定擔保形式，成立是在合同履行期滿之后，更無先行給付可能。 質權因在設定時須轉移占有，質權設定也為未來之債權擔保，所以質權有先為給付形式。但此處質物的交付，僅為轉移物的占有，而質權人保留所有權，這是質權的一般內容。定金的先行給付與質物的先行交付是否相同，爭論頗大。筆者認為，定金給付發生所有權的轉移，質權的交付僅發生占有權的轉移。對此，將在下文詳細論述。 (二) 定金的雙向擔保性 定金并非只是對一方當束人提供擔保，雖然在實踐中，合同雙方當事人都向對方給付定金的情況鮮有發生，即使一方給付定金以后，對雙方當事人都具有擔保作用，而非僅對受定金方發生擔保作用。定金的雙向擔保作用是因定金的擔保功能機制定金罰則而產生的，給付定金的一方在不履行債務時，不得請求返還定金，受定金的一方在不履行債務時應當雙倍返還定金。定金對受定金方來說，其擔保功能在于對方不履行債務時，可以沒收定金，定金因先行給付，具有所有權讓與擔保的功能。在對方履行漬務時，定金可以抵作價款，具有抵銷之優先受償功能，定金對付定金的一方來說，其擔保功能在于對方不履行債務時，可以請求受定金方雙倍返還定金，這對受定金方是一種懲罰，具有保證其履行債務的強制功能，但欠缺優先受償的擔保效果。 一般擔保物權和保證的擔保功能都是單向的，即一方提供的擔保，僅對對方有擔保作用，對擔保提供方則沒有任何擔保作用。在雙務合同中，即使存在雙方提供擔保的可能，雙方均為擔保的提供方，同時都為擔保的享有者，但雙方是分別對兩個獨立的擔保形式享有擔保功能，而非就同一個擔保行為向雙方提供擔保。這與定金同時向雙方當事人提供擔保是不同的。但應注意，定金雖具有為雙方擔保的功能，但對雙方的擔保功能決非同日而語。定金對受定金方，是一種物的擔保，相較對付定金方的債的擔保而言更為可靠。 定金的雙向擔保性也使定金與押金、保證金區別開來。押金、保證金-般表現為以交付一定金錢來保證債務履行的擔保形式，雖然不是法定的擔保方式，在民間交易中卻廣為采用，許多人往往將定金和押金、保證金混為-談，實際上它們有明顯區別。其中最重要的區別是定金的雙向擔保性，押金、保證金只對收受方有擔保功能。押金、保證金不適用定金罰則，因而對給付方無任何擔保可言。另外，定金給付具有預先性，定金的所有權自交付時轉移，而押金、保證金的交付出往往與債務的履行同時進行，通說認為押金、保證金的交付不發生所有權的轉移， [33] 并且多適用于單務合同，而定金多適用于雙務合同。 (三)定金擔保的懲罰性 定金擔保有鮮明的懲罰性，此為通說。定金擔保的核心是對違約者的懲罰，既不同于擔保物權的優先受償性，也不同于保證的清償責任的擴張，擔保物權和保證的本質在于實現債權的最終清償，而不是對債務人的懲罰。依我國《擔保法》規定，"給付定金的一方不履行合同的，無權請求返還定金：接受定金的一方不履行合同的，應雙倍返還定金。"定金的適用，不以造成實際損害為必要，只要有可歸責之不履行債務的行為，便應承擔定金罰則的后果，以喪失定金返還請求權或者承擔雙倍返還定金責任為代價。定金通過適用定金罰則形成獨特的擔保機制，懲罰性是定金擔保的最重要的性質，由此可見一斑。強調定金的懲罰性，并不否認定金的清償功能，關于這一問題將在下文論述。 (四)定金擔保的雙重歸屬性 定金因其標的為金錢或其他代替物，須為先行給付，且因轉移所有權，為頗有特色的擔保形式，一般稱之為金錢擔保，這無異議。但定金屬于哪一類擔保形式，學說意見分歧很大。第一種觀點認為，定金是物的擔保形式，"物的擔保主要三種不同類型：一是在債務人或第三人的特定財產上成立擔保物權，包括抵押權、質權、留置權;二是所有權擔保;三是金錢擔保，包括定金和保證金。" [34] 第二種觀點認為，定金是人的擔保，定金產生于定金合同，是一種債的關系，作為倚的擔保應為人的擔保。第三種觀點認為，定金既不是物的擔保也不是人的擔保，而是與之相并列的第三類擔保--金錢擔保。 [35] 定金的標的為物，即金錢和可代替物，定金設立有物之交付，因此，定金具有物的擔保性質，物的擔保說有一定道理。債權擔保說也有其立論基礎，定金是一種債的關系，對定金給付方尤為如此。金錢擔保說，清楚地看到將定金作為物的擔保或債權擔保的不足，而強調其特殊性，把定金作為一種獨立的擔保形式，有其合理之處。 定金具有特殊的擔保功能發生機制，又有雙向擔保性，這都是其他物的擔保和人的擔保完全不具備的，也正是這些特點使定金無法簡單的劃歸物的擔保或者人的擔保之列。定金的擔保功能分為對受定金方和對付定金方兩種情形，且大不相同。首先，看定金對受定金方的擔保。定金對受定金方的擔保作用有兩種情況：一種是，在債務不履行時，適用定金罰則.這是定金對受定金方的主要擔保形式。定金因預先給付，一經交付所有權發生轉移，受定金方可以自由進行支配。在對方不履行漬務時，則不再返還定金，此時定金顯然是一種物的擔 保形式，屬于所有權擔保的一種。另一種是質務履行后，定金抵作價款的情形。受定金方享有以定金抵作價款的權利，這種抵銷權是債權的效力，具有優先受償的優先權特征。 其次，看定金對付定金方的擔保，付定金方在受定金方不履行債務時，可以請求受定金方雙倍返還定金，而不必證明其是否有實際損害。定金雙倍返還請求權屬債權無疑，因之，對付定金方來說，定金是一種債權擔保。由此可見，定金既有物的擔保性質，又有人的擔保性質，所以定金應為一種與擔保物權、保證并列的獨立擔保形式，但稱之為金錢擔保，容易使人發生定金非為物的錯覺。筆者認為直接稱之為定金擔保可矣。 可見，定金對受定金方來說，是一種物的擔保或者是優先受償權，為可靠的擔保。而對付定金方來說，是一種雙倍債權擔保，是對受定金方的加重責任，仍屬人的擔保，即以債務人的一般財產對清償債權提供保證，債權的實現依賴于債務人的履行行為，沒有優先于其他債權受償的效力。在定金交付后，定金方可自由使用、收益、處分定金，付定金方無法也不得控制，也無法防止對方喪失清償能力，也就無法保障債權的最終清償。因此，定金對付定金方來說，比其他擔保形式風險要大，甚至比不設定金所受損失還大。定金對付定金方不過是"向象征性擔保"， [36] 只具有強制債務人履約的外在擔保功能中無保障債權最終清償的效力。 相應參考資料見 http://www.lawtime.cn/info/danbao/dj/20090302608_3.html