中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則：
　　第一條根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條法規(guī)，制定本細則。
　　第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
　　第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律法規(guī)屬于國家所有的土地。
　　第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
　　條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
　　第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
　　第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。
　　條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。
　　第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。
　　（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
　　前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
　　基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
　　公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
　　開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
　　（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
　　財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項法規(guī)計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項法規(guī)計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。
　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
　　（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
　　（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
　　（六）根據(jù)條例第六條（五）項法規(guī)，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項法規(guī)計算的金額之和，加計20％的扣除。
　　第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
　　第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定。可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
　　第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％（四）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。
　　第十一條條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。
　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按法規(guī)計稅。
　　條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
　　因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本法規(guī)免征土地增值稅。
　　符合上述免稅法規(guī)的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
　　第十二條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按法規(guī)計征土地增值稅。
　　第十三條條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
　　第十四條條例第九條（一）項所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。
　　條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。
　　條例第九條—（二）項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。
　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
　　提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
　　第十五條根據(jù)條例第十條的法規(guī)，納稅入應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
（一）納稅人在在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報、并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。【注：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅管理工作的通知》（國稅函[2004]938號）規(guī)定：取消對土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，定期進行納稅申報須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意的規(guī)定。】
　　納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅各機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
　　（二）納稅人依照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及法規(guī)的期限繳納土地增值稅。
　　第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
　　第十七條條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
　　第十八條條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)房屋至建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)，土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。
　　第十九條納稅人未按法規(guī)提供房屋及房筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及具他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的法規(guī)進行處理。
　　納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及法規(guī)扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的法規(guī)進行處理。
　　第二十條土地增值稅以人民幣為計算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
　　第二十一條條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費征收辦法是指與本條例規(guī)定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。
　　第二十二條本細則由財政部解釋，或者由國家稅務(wù)總局解釋
。
　　第二十三條本細則自發(fā)布之日起施行。
　　第二十四條1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規(guī)定計算征收。政府法規(guī)

法律分析：首先，當事人應(yīng)當簽訂居住權(quán)合同，內(nèi)容包括但不限于當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、期限等。其次，簽訂居住權(quán)合同之后，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。再次，申請居住權(quán)登記應(yīng)當由雙方當事人共同申請，申請應(yīng)當提交一下材料：登記申請書、申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書、相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；之后，相關(guān)部門會對登記材料進行審查，自登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿上，則完成了居住權(quán)登記。
【法律依據(jù)】《中華人民共和國民法典》第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
　　居住權(quán)合同一般包括下列條款：
　　（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
　　（二）住宅的位置；
　　（三）居住的條件和要求；
　　（四）居住權(quán)期限；
　　（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條：申請人應(yīng)當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
　　（一）登記申請書；
　　（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；
　　（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；
　　（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；
　　（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；
　　（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。
　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條：不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當分別按照下列情況辦理：
　　（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理并書面告知申請人；
　　（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應(yīng)當受理并書面告知申請人；
　　（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；
　　（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。
　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理.

目前西安實行的買房政策2022為：

　　青年人才驛站買房

　　買房條件：進入西安青年人才驛站，畢業(yè)1年內(nèi)有一次購房資格，不用考慮社保，落戶，個稅等政策。畢業(yè)1年后自動退出，資格取消！

　　申請入口：微信小程序——西安青年人才驛站（僅限碩博人員及985院校本科畢業(yè)生入站！）

　　2022西安購房新政策

　　詳細內(nèi)容：申請青年人才驛站可以直接買房通知

　　一、持續(xù)實行限購政策

　　1、西安限購區(qū)域

　　新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城(不含上林街道)、高新區(qū)(不含托管的非限購區(qū)域)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、_灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)。

　　2、西安不限購區(qū)域

　　西咸新區(qū)秦漢新城、涇河新城、空港新城、灃東新城上林街道、灃西新城釣臺街道、大王街道，高橋街道、馬王街道。

　　高陵區(qū)、閻良區(qū)、_邑區(qū)、航空基地、臨潼區(qū)，高新區(qū)托管的非限購區(qū)域。

　　二、西安哪些人能買房

　　1、西安市戶籍

　　西安戶籍家庭遵循限購政策買房

　　2、非西安戶籍家庭

　　在住房限購區(qū)域無住房的非西安市戶籍居民家庭，持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。


　　3、市外戶籍新落戶西安家庭

　　從市外遷入西安且在住房限購區(qū)域無住房的居民家庭，落戶西安后即可在住房限購區(qū)域購買首套二手住房。

　　三、西安住房限售原則

　　符合以下條件，西安住房方可銷售

　　商品房：商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且已取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動產(chǎn)權(quán)證書》取得滿2年

　　二手房：《不動產(chǎn)權(quán)證書》取得滿2年

　　四、人才購房政策支持

　　1、在陜院士或其所在單位購房用于保障在陜院士居住，以及經(jīng)市委人才辦確認的A、B、C類人才購買商品住房的，可予以優(yōu)先保障，具體按相關(guān)實施細則執(zhí)行。

　　點擊查看：西安人才購房補貼政策

　　2、對本市消防救援隊伍人員，能提供相關(guān)證件或單位出具證明的，參照現(xiàn)役軍人購房政策。

　　點擊查看：西安軍人買房準備材料　

　　3、所需材料

　　經(jīng)批準引進的各類人才購房，由于社保、個稅已在人才認定過程中進行審查，在購房前不再要求提交社保或個稅相關(guān)證明材料。

　　五、剛需家庭認定

　　1.居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身;

　　2.登記購房人及其家庭成員在本市范圍內(nèi)名下均無自有產(chǎn)權(quán)住房且購房前48個月無住房轉(zhuǎn)讓記錄;

　　3.登記購房家庭成員符合我市住房限購政策;

　　4、二孩及以上家庭，符合我市住房限購政策;

　　5、28周歲及以上未婚人士，還須滿足：無婚姻記錄、本市范圍內(nèi)名下無房、購房前48個月內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄，符合我市住房限購政策。

　　西安買房剛需條件有啥用

　　意向購房人多于可銷售房源時，應(yīng)按剛需家庭、普通家庭為先后次序，采取公證搖號方式分別產(chǎn)生選房順序號和選房家庭，并按順序進行選房。剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。

　　公證搖號售房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭。剛需家庭選房結(jié)束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。

　　六、西安買房首付比例調(diào)整

　　1、商業(yè)貸款

　　個人商業(yè)貸款首付比例、利率定價由陜西省利率定價自律機制研究確定，具體變化情況可向辦理住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行咨詢。

　　2、公積金貸款

　　西安購房新政策2022

　　七、多孩家庭

　　1、本市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數(shù)由2套增加至3套。購買第3套住房時，須落戶滿3年。

　　2、非本市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數(shù)由1套增加為2套。購買第2套住房時，需持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。
　　3、二孩及以上家庭在住房限購區(qū)域參加新建商品住房購房登記時，第1套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第3套以“普通家庭”類別登記。
法律依據(jù)
《商品房管理辦法》第16條的規(guī)定，如認購書內(nèi)容包括了買賣雙方基本信息、商品房基本狀況、商品房價款及支付、商品房交付條款，且出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）已按約定收取全部或部分購房款，那么認購書即可視為商品房買賣合同。此類認購書不管是否約定“擇日簽訂商品房買賣合同”或“辦理商品房買賣合同的網(wǎng)簽、備案手續(xù)”均被認定正式的商品房買賣合同，后續(xù)簽訂的相關(guān)商品房買賣合同，視為補充協(xié)議或變更協(xié)議。如任何一方違反該認購書，承擔違反商品房買賣合同的違約責任。按目前司法實踐，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證明，該類認購書無效，但在一方起訴前取得商品房預售許可證明的，該類認購書有效。