建設部、央行、銀監會于2006年1月13日聯合發出《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，規定了“商業銀行在發放房地產抵押貸款前，應當確定房地產抵押價值。房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估”。在銀行實際操作中，大量的貸款依據的是房地產估價報告，因此，估價值是貸款額度高低的重要依據，每一筆貸款的審批都要依據估價報告，審批后的卷宗里也要保留估價報告書。低值高估會帶來房地產信貸風險，持續性的低值高估甚至可能導致金融泡沫，甚至引發金融危機，危及整個國民經濟的運行。
　　這就提示我們房地產估價活動的風險是存在的，但是，房地產估價風險與一般經濟活動相比具有其特殊性。一般經濟活動主要是從經濟效益方面去考察風險，控制、分散風險。但是，房地產估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會經濟信息的不平衡而產生的。房地產估價活動不僅僅帶來估價機構和人員的風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產估價風險的特殊性就在于房地產風險的涉及面廣，而且復雜。
　　本文僅從估價機構和估價人員角度分析房地產估價的常見風險，幫助大家采取措施規避風險。
　　一、抵押物的產權瑕疵
　　房地產不僅包括土地及地上定著物和同地上利用相聯系的地下改良物，還包括以上組成部分所衍生的各種權利。抵押物產權的明晰與否直接影響到房地產抵押價值的實現和高低。把房地產估價師站點加入收藏夾
　　我國是在原先福利分房的基礎上進行住房制度改革的，房地產的類型及產權結構比較復雜，產權多元化或產權不全的房屋數量比較多，給評估工作帶來了一定困難。實踐中的主要問題包括：房地產產權不明晰，產權證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權利登記（如委托房地產已被質押、抵押、擔保等事實），違規取得產權證、由于土地閑置被無償收回導致抵押權消失、抵押物屬于《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》等相關法律中規定不得設定抵押的房地產、偽造產權證等。如果抵押物產權存在瑕疵，一旦抵押人違約，抵押物將無法變現或變現價值遠遠低于抵押價值，增大金融風險。
　　防范措施：
　　1、現行的房地產管理體制還無法讓估價人員可以直接查詢估價對象的登記情況，估價人員肉眼無法檢驗產權證的真偽，也沒有像驗鈔機一樣的機器可以檢驗產權證的真偽，實踐中建議現場查勘時采用對產權證拍照，請產權人在其提供的產權證復印件上寫明“與原件一致”，簽名、注明時間；在《房地產估價報告書》中“估價的假設和限制條件”中聲明：“本報告書中所依據的有關資料由委托方等提供，資料提供方保證資料的真實性、合法性、完整性，如由于資料提供方提供資料不真實而造成估價結論失實，估價機構和估價人員不承擔相應責任”；對于估價對象可能存在的上述瑕疵，現有條件又無法判斷，且對估價結論有重大影響的事項在此進行詳細的說明。
　　2、拍照、錄像?，F場查勘中對估價對象要進行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映估價對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對估價對象理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足，同時，立此存照可以證明估價人員到達了現場。
　　二、案例的合理選用
　　城市的房地產估價報告一般采用市場法，有可比性的、正常的交易案例才能運用到估價案例之中。
　　比較案例的來源有以下幾種：向房地產估價協會查詢得到的交易實例，可能由于對其交易情況的不了解而有可能出現偏差，要對選擇的案例的交易情況進行了解，修正后作為比較案例；通過一些中介獲得的價格信息，要對選擇的案例進行篩選、考證，對于一些有特殊交易情況的案例進行剔除或者進行綜合分析和評判，使其最終可靠、有效、有可比性；在做完以交易為目的（包括拍賣）的估價業務后，向客戶追蹤了解其實際成交價格，有可能的話將轉讓協議等復印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時估價機構應該利用對項目背景比較了解的有利因素，對其最終成交結果進行分析，以利于將來在運用中掌握好。筆者在這里提個建議，各機構應該將自己搜集的這些案例拿出來讓大家共享，以補充協會"共享數據庫"，由協會支付相應的費用。
　　三、估價過程的合理運作
　　前面說過，城市的房地產估價報告一般采用市場法，但實踐中為了把握房地產價格，避免抵押后的變現風險，應該做到：
　　1、重視收益法的運用
　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將
　　其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其基本計算公式為：
　　 n Ai
　　V= Σ ————————
　　 i=1 (1+R)i
　　當估價對象有明顯的商業經營的特點，具有收益性的特征時，應采用收益法進行估價或驗證。特別是對店面的估價時，同一條街道，東邊和西邊、南段和北段繁華程度可能會有很大差距，租金變化也很大，若單純采用市場法，可能會造成價值的誤判。
　　由此可見，收益法的本質是以房地產的客觀收益能力為依據求取估價對象的價格，不僅要考慮當前的市場形勢，更多的是注重未來的市場走勢和收益狀況。運用收益法評估抵押物，就能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價的時點性問題，有效評估出抵押物的長期合理價值，預防在較長的貸款償還期內的金融風險。尤其是在市場過熱、甚至出現房地產泡沫的情況下，運用收益法進行的抵押物估價結果可能會更接近該房地產的內在合理價格，對泡沫經濟帶來的金融風險起到減小和預防的作用。
　　2、報告中應體現抵押物的變現價值
　　金融機構發放抵押貸款時，是將抵押物作為金融資產安全的保證，當貸款人無法還貸時，金融機構可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產抵押價值評估的重點之一，應是抵押物的未來變現價值，在考察抵押物的變現價值時，要充分考慮市場的中長期走勢，并根據貸款期限的長短、土地級別、經濟運行狀況等因素，充分估計抵押物在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失。變現價值與變現的時間長短，以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷政策等因素有關。一般來說，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，其變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣傭金、營業稅及部分手續費。
　　綜上所述，估價機構和估價人員應該樹立強烈的風險意識，重視和防范抵押估價風險，堅持自律，加強內部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價風險防范機制。努力做到：
　　(1)建立健全內審機制，加強抵押估價過程的程序審核和估價報告質量審核；
　　(2)加強估價師和估價員的業務能力培訓和職業道德培訓，尤其要用我們身邊的實例作為教材，活學活用；
　　(3)機構自律，自覺維護估價行業聲譽，不參與不正當競爭。

　　前言房地產抵押估價作為一種提供意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的職業和行為,是一項集技術性、政策性、地域性、時效性等為一體的社會中介活動。房地產抵押估價風險則是指由于在抵押估價操作實踐中因為某些不確定因素的影響,使得估價結果與真實價值
　　房地產抵押貸款是目前企業融資的重要途徑,可能遇到的影響債務人投資項目收益的不確定性并且近年來有較大的發展,但抵押風險也愈來愈因素就越多,如貸款期限一年,則金融機構和估大,已成為當前開展抵押貸款業務的重要障礙。 價機構通過對企業過去和現在經營成果及獲利能即金融

（一）對抵押物價值過高評估 　　一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。 　　
（二）不能準確把握抵押物隱含的風險 　　這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。 　　
（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估 　　房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。 　　
（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬 　　在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 　　三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。 　　銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險。 　　
（五）評估師隊伍素質參差不齊 　　在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。 　　
（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性 　　雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失?？偟恼f來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
對策1.借鑒國外的評估理論和方法 　　中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。 　　
2.對現有評估方法進行創新和完善 　　在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。 　　
3.嚴格評估師行業準入