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二手房買賣有風(fēng)險嗎(二手房交易存在的風(fēng)險都有哪些)

首頁 > 財產(chǎn)房產(chǎn)2024-11-09 20:50:30

二手房買賣有哪些法律風(fēng)險

法律主觀:

關(guān)于 二手房買賣 存在的法律風(fēng)險有: 1、產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)人是否符合一致。 2、買賣雙方身份是否屬實。 3、房屋能否進(jìn)行正常過戶。 4、是否具有 一房多賣 的風(fēng)險。 5、是否價格過低存在虛假交易的風(fēng)險。 6、 買賣合同 中關(guān)于交易和違約的約定是否明確。

法律客觀:

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十四條
國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條
下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條規(guī)定的條
件的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房買賣風(fēng)險有哪些怎么避免

法律主觀:

買賣二手房的法律風(fēng)險有:雙方當(dāng)事人的信息不屬實;房屋產(chǎn)權(quán)不明確;房屋質(zhì)量不合格或與合同要求不一致;存在定金不退的霸王條款;房屋被限制交易或已列入拆遷范圍等。避免二手房買賣風(fēng)險應(yīng)當(dāng)注意查驗售房人身份證明與房屋產(chǎn)權(quán)登記人是否一致;明確合同約定的內(nèi)容及相關(guān)違約責(zé)任;要求售房人提供房款收據(jù)。

法律客觀:

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條
下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房賣給投資客安全嗎

二手房賣給投資客的安全性需要從多個方面進(jìn)行考慮。
首先,投資客購買二手房的目的是為了投資,他們可能會像房產(chǎn)商一樣通過整修然后出租來獲得收益。因此,在選擇二手房賣給投資客時,需要考慮房屋的質(zhì)量和價值。如果房屋的位置、面積、建筑年代、交通便利性等因素都能夠滿足投資客的需求,那么這筆交易的安全性就會得到保障。
其次,投資客通常會對購買的二手房進(jìn)行評估和鑒定,以確保其質(zhì)量和價值符合他們的投資要求。如果投資客能夠提供合理的購買價格,那么這筆交易的安全性也會得到保障。
此外,如果二手房賣家有產(chǎn)權(quán)證或者有其他證明文件證明其有權(quán)出售該房屋,那么這筆交易的安全性也會得到保障。
綜上所述,二手房賣給投資客的安全性需要考慮多個因素,包括房屋本身的質(zhì)量和價值、投資客的投資需求和購買價格以及賣家的權(quán)屬證明等。如果這些因素都得到了保障,那么這筆交易的安全性就會得到保障。

二手房買賣有什么法律風(fēng)險防范

法律主觀:

二手房買賣有哪些法律風(fēng)險防范 1.必須確認(rèn)房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。 2.必須明確雙方違約責(zé)任因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù) 二手房買賣合同 中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。 3.必須標(biāo)明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。 4.必須注明費用交接時間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵,同時如果是 公房 交易,對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。 5.必須有代理費明細(xì)單隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì) 公司 能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此,經(jīng)紀(jì)公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。但是,目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細(xì)單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。 6.買方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶 定金 后,還會帶其他客戶看房,最后誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了 訂金 的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者,如果此時您能夠行使自身權(quán)利,要求約見房主當(dāng)面核實,就會揭穿其不軌行為? 7.必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。 如何簽訂二手房買賣合同 在 二手房交易 中,許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低,而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題,對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 簽訂前購房者一定要對售房者有較為全面的了解。 1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的 身份證 件。 2、 房屋產(chǎn)權(quán)證 上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時,房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過 公證 的及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。 對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。 1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實? 2、房產(chǎn)面積多大? 3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利? 5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。 6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的 租賃合同 是否登記備案?根據(jù)《市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。 簽訂時需要準(zhǔn)備的證明材料。 購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或 護(hù)照 原件及復(fù)印件;2、未成年人的 戶口 簿或 出生證明 ;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的 委托書 及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效: 1)地區(qū):經(jīng)國家司法部授權(quán)的 香港 律師公證;2)地區(qū):中國法律服務(wù)( 澳門 )公司;3)地區(qū):經(jīng) 臺灣 地方 法院 公證后由海基會將副本寄送 上海 市公證員協(xié)會,當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章;4)外國:經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。 看清楚合同中的約定內(nèi)容。 盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》,是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細(xì)些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補(bǔ)充條款中加以說明): 1、房款的金額是否寫清楚? 2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。 3、購房者如需 按揭貸款 ,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解 貸款 銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過,目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成); 4、何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者,也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單); 5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān),交房后由購房者承擔(dān); 6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者? 《xx市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的,從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任; 7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的) 1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。 2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時生效。 3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效。 4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證,此時合同方才生效。 以上就是網(wǎng)小編為你總結(jié)的相關(guān)的信息,希望能夠幫助你解決問題,其實在購買二手房屋的時候最主要的就是仔細(xì)閱讀合同的條款。如果你還有其他的什么問題,歡迎致電,我們有專業(yè)的 律師在線 為你解答。

法律客觀:

《中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十八條 下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓: (一)以出讓方式取得 土地使用權(quán) 的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的; (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (三)依法收回土地使用權(quán)的; (四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; (五)權(quán)屬有爭議的; (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的; (七)法律、行政 法規(guī) 規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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