1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
房屋拆遷的評估流程有哪些
1、拆遷當事人共同選擇評估機構。拆遷估價機構定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
2、拆遷人出資委托評估機構。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
3、評估機構勘察測量。拆遷當事人提供拆遷估價資料，協助估價機構進行實地查勘。
4、初步估價報告公示。估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。
5、復核申請。拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

1、選定評估機構
(1)房地產價格評估機構應當由被征收人協商選定。
(2)協商不成的，政府組織被征收人通過多數決定、隨機選定等方式確定。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
2、簽訂合同
一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。征收評估、鑒定費用由委托人承擔。
3、實地勘察
房屋征收評估前，征收部門應組織調查并向評估機構提供被征收房屋的基本情況，包括未經登記建筑的認定處理結果，評估機構根據房屋征收部門提供的認定處理結果進行評估。
房屋評估結果關系被征收人的切身利益，僅僅依靠房屋征收部門提供的初步資料是不夠的，估價師應對被征收房屋進行實地查勘，親臨現場勘察，通過現場觀看、與被征收人溝通，有助于估價師對房屋的新舊、結構、面積、格局等因素進行直觀、全面了解，從而作出準確判斷。
房屋征收部門、被征收人、注冊估價師三方對勘察記錄進行簽字確認，確保現場勘察的結果客觀、公正。
4、評估作價
估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選擇其中一種或多種方法對征收房屋價值進行評估。
法律規定，影響被征收房屋的因素有地段、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積和占地面積和土地使用權。
在實踐中，政府在制定補償方案時會對室內裝修、機器設備搬遷費用、停產停業損失等費用制定個標準，但這個標準不一定滿足每個人的要求，如果能協商一致的，就按協商的來，如果協商不成，可以對上述項目進行評估以確定其價值。
5、結果公示與解釋修正
作出評估報告前，對初步評估結果進行公示，被征收人可以提出異議，由估價師現場解釋，初步評估結果有錯誤的，評估機構應當修正，這樣有助于保障被征收人的合法權益。
6、評估報告作出、送達
公示和修正后，評估機構應當向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
整戶評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋評估項目的兩名以上估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以公章代替簽字。
7、申請復核
被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，該申請應是書面形式，并指出評估報告存在的問題。
評估機構應當在10日內完成復核，被征收人或房屋征收部門提出的問題確實合法合理、評估結果確有錯誤的，應當重新作出評估報告;如果評估報告沒有問題、被征收人或征收部門提出的問題不能成立的，應當維持原評估結果，并書面向復核申請人答復，書面答復可以保障在申請鑒定時有書面的憑證。
8、申請鑒定
被征收人或者房屋征收部門對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。

房屋拆遷不是一個簡單的過程，開發商如果想要建樓盤很有可能需要拆掉當地一些物主的房子，當然這房子不是白拆的，肯定是會予以一定的補償的，那么房屋拆遷一般要經過哪些程序？下面小編為大家詳細介紹一下，希望對大家有所幫助。
一、房屋拆遷一般要經過哪些程序
第一個程序是前期洽談、現場勘察。比如有一個拆遷工程需要評估公司做，或者是招標，或者是直接委托評估機構。首先要了解大概狀況，包括去現場初步勘察，了解評估范圍、對象等。
第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。如果某評估公司要參與此次房屋拆遷，需要談一下收費的問題，評估收費國家有指導性標準，同時參考市場情況商討。委托雙方簽訂評估委托合同。
第三個程序是外業入戶評估。外業階段，評估機構需要到現場逐戶進行評估。
第四個程序是內業結算。外業評估之后需要把這些數據進行輸機，按照公式進行測算。
第五個步驟是出具正式評估報告。
第六個步驟送達報告。送到拆遷戶手中。
第七個是動遷解釋。
第八個是把報告歸檔。即項目結案，有關的資料結案。
二、簽訂房屋拆遷補償協議的注意事項有哪些
1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。
2、合同的主要條款內容要明確很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有：
（1）補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
（2）補償款的支付時間及支付方式。
（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質因為地理位置決定了土地的區位價值，土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛。
（4）如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準。
三、房屋拆遷補償計算標準是多少
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。