一、房屋 買賣合同 無效的情形
1、主體不適格簽訂的合同
《民法典》第一百四十四條：“無民事行為能力人實施的 民事法律行為 無效?！泵穹ǖ涞诙?、二十一條規定，不能辨認自己行為的八周歲以上未成年人、成年人和不滿八周歲的人為無民事行為能力人。根據民法典的上述規定，前述人員實施的諸如訂立合同等民事行為無效。
2、意思表示不真實簽訂的合同
《民法典》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”“以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理?！睂嵺`中，存在虛偽通謀訂立的合同，比如現實中的讓與擔保合同，即表面上訂立房屋買賣合同，并將房屋過戶，但該轉讓行為其實為債務提供擔保。其中房屋買賣是雙方虛假的意思表示，真實的意思表示為過戶只是一種擔保。房屋買賣合同無效，雙方存在有效力的是擔保合同。
3、簽訂違法違規的合同
《民法典》第一百五十三條：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。關于何謂強制性規定，則比較復雜。典型的在建設工程領域，違反建筑法、規劃法等訂立的合同往往因為違反這些法律的強制性規定而導致合同無效。對于強制性規定，指影響合同效力的強制性規定，并非所有的強制性規定均導致合同無效。
4、違背公序良俗的合同
《民法典》第一百五十三條第二款：違背公序良俗的民事法律行為無效?！焙沃^公序良俗，比較抽象，需要結合個案進行法律適用。
5、惡意串通損害他人利益的合同
《民法典》第一百五十四條：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效?！币驉阂獯ㄊ欠駥е潞贤繜o效，也要因個案的情況具體裁量。
6、 格式條款無效的情形
第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：
(1)具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形;
(2)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利;
(3)提供格式條款一方排除對方主要權利。在合同簽訂中，總有強勢締約方免除自己的責任。為了維護締約中的弱勢一方的利益，合同法以強行宣布部分格式條款無效的形式保護另一方的利益，實現利益平衡。格式合同的判斷及哪些條款影響合同效力的問題比較復雜，也需要結合個案進行判斷。
7、免責條款無效的情形
第五百零六條：合同中的下列免責條款無效：
(1)造成對方人身損害的;
(2)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
二、房屋買賣合同需要注意事項
(1)房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
(2)房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
(4)土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
(5)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
(9)中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
三、房屋買賣合同糾紛在哪個法院起訴
合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
《民法典》第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖鶙l第一款行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。《民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。
商品房買賣合同無效后，當事人如果取得房屋所有權的，應當予以返還。房屋不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人取得的價款也應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失。
法律客觀：《商品房銷售管理辦法》
第十六條
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
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