問題一：在建工程抵押的抵押條件 《擔(dān)保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。 建筑物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時已經(jīng)完工的部分。另一種觀點認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：（1）在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《擔(dān)保法》上的房地產(chǎn)抵押權(quán)；（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；（3）房地產(chǎn)項目在整體建成前無法實現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實際控制的經(jīng)濟價值；（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當(dāng)然，銀行在確定抵押物價值時，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實際價值等于擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。 （二）在建工程抵押物價值的確定。《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值”。建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值”。按照該《通知》及《擔(dān)保法》的有關(guān)要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對擬抵押的在建工程進(jìn)行評估，在評估的基礎(chǔ)上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應(yīng)從緊把關(guān)，一般在建工程抵押折率應(yīng)控制在60%以內(nèi)。(三）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問題。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《合同法》在該條中對工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，......>>

問題二：在建工程抵押貸款抵押需要哪些資料 在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
1、土地使用證
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
4、建筑工程施工許可證
5、營業(yè)執(zhí)照
6、商品房預(yù)售許可證
土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律憑證。中國的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
建筑工程施工許可證為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民 *** 建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。
營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)或組織合法經(jīng)營權(quán)的憑證。《營業(yè)執(zhí)照》的登記事項為：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、資金數(shù)額、經(jīng)濟成分、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、從業(yè)人數(shù)、經(jīng)營期限等。
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民 *** 房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

問題三：在建工程抵押應(yīng)具備哪些法定條件 根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。
2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。
3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。
律　師　詢問參照：tieba.baidu/p/4559493958

問題四：在建工程抵押的法律依據(jù) 關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存在須以標(biāo)的物的存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險，確保信貸資產(chǎn)的安全。

問題五：在建工程抵押權(quán)是如何取得的？ 在建工程抵押權(quán)的取得
筆者認(rèn)為，在建建筑物抵押合同的生效僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力，即在建建筑物建成后，一方有義務(wù)將建筑物現(xiàn)實的抵押給另一方，權(quán)利人并不能在建筑物建成后當(dāng)然取得抵押權(quán)，權(quán)利人仍應(yīng)履行必要的登記手續(xù)后才能成為抵押權(quán)人。因為在建工程抵押是以未來建筑物抵押的一種約定，這好比未來不動產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時交付，交付仍需進(jìn)行登記。
所以在建工程的抵押人欲取得現(xiàn)實抵押權(quán)，還需在工程建成后去房產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，如果未進(jìn)行登記，在法律上還不能認(rèn)為其依據(jù)抵押合同當(dāng)然就取得建成建筑物的抵押權(quán)。而現(xiàn)在實務(wù)中做法也是這樣的，以在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問題六：房屋開始銷售后，為什么有的是在建工程抵押？是什么意思？還能不能買？開發(fā)商為什么有的賣有的去抵押？ 在建工程抵押：在建工程抵押，指抵押人為取得工矗繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
這不影響房屋的正常銷售，是房地產(chǎn)商資金運作的正常融資。
一般情況下抵押范圍的房產(chǎn)會要求在固定銀行進(jìn)行貸款，簽訂一份合同，解壓一套房屋，然后辦理貸款；

問題七：在建工程抵押與房地產(chǎn)抵押的主要區(qū)別有哪些 根據(jù)法律規(guī)定在建工程是無法抵押登記的，房產(chǎn)可以辦理正常抵押手續(xù)。

問題八：買的房子成了在建工程抵押的房子，怎樣辦。。 5分 不會的，已備案說明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應(yīng)該是簽合同180天之內(nèi)，不過一般都會晚點。至于房子交付使用的問題就不是備案不備案決定的了，要看開發(fā)商的工程進(jìn)度了，開發(fā)商資金充足就可以按時交房，如果不夠的話可能就慢點了。不過看你這個房子可能會稍微晚點了，他做工程抵押說明他的資金有點問題，所以要做好交房稍微晚點的準(zhǔn)備。

問題九：買了在建工程抵押的房子。 不會的，已備案說明你的這套房子已經(jīng)撤銷抵押，在房管局里面?zhèn)浒噶耍呀?jīng)走了法律程序，這樣已經(jīng)處于辦理房產(chǎn)證的情況了，只是看你們那邊的辦理證件速度怎么樣了。按法律規(guī)定應(yīng)該是簽合同180天之內(nèi)，不過一般都會晚點。至于房子交付使用的問題就不是備案不備案決定的了，要看開發(fā)商的工程進(jìn)度了，開發(fā)商資金充足就可以按時交房，如果不夠的話可能就慢點了。不過看你這個房子可能會稍微晚點了，他做工程抵押說明他的資金有點問題，所以要做好交房稍微晚點的準(zhǔn)備。

問題十：如何辦理在建工程抵押登記 申請人（單位）需要提交如下材料 ：
1、國有土地使用權(quán)抵押登記申請書（原件）；
2、《國有土地使用證》（原件及復(fù)印件）；
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；
4、主合同和抵押合同（原件）；
5、土地或在建工程現(xiàn)狀估價報告或抵押權(quán)人認(rèn)同的土地價值證明（原件）；
6、地價款繳納憑證（首次抵押交原件）；
7、抵押雙方出具的抵押物未出售證明（原件）；
8、以部分在建工程抵押的須提交抵押部位示意圖或抵押物清單（原件）；
9.抵押人為股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司的，需提交董事會同意抵押的證明（原件）；
10、以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押的證明（原件）；
11、抵押人為國有企業(yè)的，提交國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；
12、申請人身份證明（復(fù)印件）；
13、法人單位提交法定代表人身份證明書（原件）；
14、委托代理人申請辦理土地登記的，需應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）；
15、以三方申請登記的需提交三方權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議（原件）；
16、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)材料。