1、征收住宅房屋價值補償      被征收住宅房屋價值的補償金額=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的面積。      該地區被征收住宅房屋的類似房地產市場預評估單價為5280元/m2。      2、征收住宅房屋的補助(補貼)及獎勵      (1)征收多層住宅房屋按照被征收房屋建筑面積給予15%的補助面積;      (2)被征收人在簽約期限內完成簽約并搬遷的,給予8m2的簽約獎勵面積。      本征收區域以整棟樓為單位,在簽約期限內全部完成簽約并搬遷的,每戶給予3m2評估價格的貨幣獎勵。      (3)被征收人在簽約期限完成簽約并搬遷的,征收房屋建筑面積、補助面積和簽約獎勵面積總和不足45m2的部分,不足部分按照評估單價的80%予以補貼。被征收人家庭為城市低保戶或低保邊緣戶的,按照評估單價的100%予以補貼 (即不足45 m2部分無償贈送) 。      (4)從事商業經營的住宅房屋實際用于經營的建筑面積,應按照該地區類似房地產市場交易評估價格與住宅房屋市場評估價格差額的30%給予補助。      從事商業經營的住宅房屋是指設計審批用途或房屋產權證登記用途為住宅房屋的,在實際使用過程中,改為商業經營的房屋,其補償需符合以下條件:      1被征收的住宅房屋在征收前依法取得工商營業執照、征收時正在營業并依法納稅2年以上,且房屋所有權證、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點一致;      2被征收的住宅房屋為沿城市主次干道的臨街一層。      3、臨時安置費      (1)被征收住宅房屋的臨時安置補償金額=被征收區域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價×征收房屋建筑面積(不足40平方米的,按照40平方米計算)×月數。      被征收區域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價15元。      (2)被征收人選擇貨幣補償的,一次性給予6個月的臨時安置費。      (3)被征收人選擇房屋產權調換的,臨時安置費自簽訂征收補償協議后按季度發放,過渡期不超過27個月;超過協議約定過渡期限的,自逾期之月起臨時安置費增加一倍。過渡期自簽訂征收補償協議之日起計算。      4、搬遷費      搬遷費按1000元/戶計發。      5、設施遷移費      被征收房屋的空調、有線寬帶等設施的遷移,每戶總計給予500元補償。      拆遷補償費應該歸誰所有:      房屋拆遷安置補償,一般分貨幣補償和產權置換兩種方式,如果拆遷的房子是國有土地上建房,根據規定:被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用憑證、房屋租賃合同計戶,由拆遷人按戶進行補償安置(即該處房屋戶口里在冊人口。現在在冊戶口為6人,應當按照6人分配,并適當照顧孤老、孤殘、孤幼人員)。      私有房屋被拆除后得到的補償款,是對被拆私房所有人財產損失的一種賠償,應歸私房所有人所有。私房所有人為二人以上的,按其對被拆私房所擁有的權利進行分割。在私房內生活的其他共同居住人,無權主張分割補償款。      私有房屋被拆除后,其他共同居住人(私房共同居住人,是指在拆遷許可證核發之日,在被拆私房內有本市常住戶口、居住一年以上、他處無住房的人。)的安置,一般應由私房所有人與共同居住人通過協商妥善安置。      房屋拆遷程序一般有以下八個步驟:      第一個階段叫暫停公示。      由建設主管部門頒發一個文件,要求在拆遷范圍內暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程,這就是暫停公示,需要在有關的場合進行公告,公示期不能超過一年。      第二個步驟是入戶調查評估。      在確定拆遷范圍之后,拆遷人要辦一些有關的手續、文件,一般來說需要取得《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》這兩個規劃文件,那么在法律上具備了拆遷的前提和依據。在此之后就可以進行拆遷的工作了。拆遷工作的第一步是先入戶調查,即到現場一戶一戶的調查。通常入戶調查是幾個單位同時去,包括拆遷公司、評估公司、業主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調查;而評估公司是評估的現場勘查,按照評估規則進行拍照和記錄。      第三個步驟是內業計算。      實際就是評估公司進行內業輸機和數據測算,根據外業調查的資料數據進行初步測算,算出一個大致的初步評估價格。      第四步是制定拆遷實施方案。      拆遷人需要通過評估機構的初步外業調查和內業計算,了解拆遷范圍內的補償費用大概是多少錢,編制拆遷投資預算方案。同時制定拆遷補償方案,是貨幣補償還是實物補償,貨幣補償需要耗資多少,補償資金的籌措方式等。      第五個步驟是申請拆遷許可證。      拆遷人拿著一系列前期入戶調查的材料,包括拆遷實施方案、規劃文件等,去建委(房管局)申請《拆遷許可證》。      第六個步驟是發布拆遷公告。      就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發布拆遷公告的同時,要把《拆遷許可證》公開張貼出來,以說明拆遷行為的合法性和時間安排。      第七個步驟是出一個正式的評估報告。      這個時候的評估機構需要出具正式的評估報告,一般是每一個被拆遷人都出一份報告,正式報告需要評估機構正式簽字蓋章。      第八個步驟是送達拆遷評估報告。      送達的方式有當面送達,也有郵遞的方式。

拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。那么，拆遷補償計算方法是什么呢？

全國通用的拆遷補償基本計算方法：

土地補償費的計算標準土地補償費=前三年平均年產值×補償倍數(6<補償倍數<10)

安置補助費的計算標準：

1、(被征用地塊需安置人數×補償倍數)>15時總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15

2、(被征用地塊需安置人數×補償倍數)<15時總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數

3、地上附屬物和青苗補助

地上附屬物和青苗補助費補償的計算標準=省、自治區、直轄市規定(一般按市場價格進行補償)

國有土地房屋拆遷補償

房屋拆遷補償計算標準：

1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

2、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。具體包括貨幣補償、產權置換補償和兩者相結合的補償方式。

拆遷補償方式有以下幾種：

一、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

二、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。

產權置換分為兩種形式：

異地安置：異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

三、兩者相結合的補償方式

　這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

 

　　

 

 

 

（以上回答發布于2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為準）

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