一、土地使用權(quán)出租的流程怎么樣的？ 合法的 土地租賃 程序 租用 集體土地 ，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》(國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào))的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂 租賃合同 。 租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到注明“租賃”的土地使用權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。 任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當(dāng)，擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《 土地租賃合同 》等也均因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為 無(wú)效合同 。 確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)： (1)與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定; (2)在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù); (3)租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。 除此外，企業(yè)可通過股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)。但是這種方式會(huì)對(duì)需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、 債權(quán)債務(wù) 重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋達(dá)到取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需要。這種方式相對(duì)于前一種方式而言，取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的方式較為簡(jiǎn)單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，都是通過合法的審批手續(xù)取得的。 非法租賃土地如何處理 首先是協(xié)商解決。在政府主導(dǎo)下，由政府、村組、承租土地的第三方進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見后解除非法租賃合同。 其次是依法采取行政強(qiáng)制手段解決?！锻恋毓芾矸ā返谄呤龡l規(guī)定，“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門 沒收違法所得 ;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施”。 第八十一條規(guī)定，“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款”。土地管理部門可以依據(jù)以上的法律規(guī)定對(duì)非法出租農(nóng)村集體所有土地行為進(jìn)行查處，要求村、組解除租賃合同，責(zé)令限期改正，并可給予沒收和罰款的 行政處罰 。 另外，城市綜合執(zhí)法部門也可以承租土地的第三方無(wú)用地報(bào)批手續(xù)、地上建筑無(wú)建筑規(guī)劃手續(xù)認(rèn)定為違法建筑為由，發(fā)限期整改及 處罰通知 ，而后進(jìn)行強(qiáng)制拆除。但必須指出的是，政府職能部門動(dòng)用行政強(qiáng)制手段拆除后，由于承租方和村、組的租賃合同并未解除，承租方依然可以 合同違約 為由，向村、組提出賠償要求。 第三是 訴訟 解決。由當(dāng)事村委會(huì)或村民小組向法院提起民事訴訟，要求解除土地租賃合同。提起 解除合同 的民事訴訟后，法院可以對(duì)土地租賃合同的有效性進(jìn)行審查和認(rèn)定，并據(jù)此作出判決。 擅自出租集體土地現(xiàn)象如何預(yù)防 要從根本上破解農(nóng)村土地非法交易難題，遏止非法租地的蔓延勢(shì)頭，必須從源頭上預(yù)防和制止集體土地的非法出租行為。 一是政府職能部門要嚴(yán)格履職。土地執(zhí)法威懾力不足是造成土地非法交易的一個(gè)重要原因。政府各職能部門一定要切實(shí)履行起自己的職責(zé)，加強(qiáng)溝通，密切合作，嚴(yán)格執(zhí)法，加大對(duì)集體土地非法交易的查處力度。對(duì)違法用地的單位或個(gè)人，規(guī)劃部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門不予核發(fā)建筑工程施工許可證，供電部門不予供電，工商部門不予核發(fā) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ，從根源上切實(shí)杜絕違法用地現(xiàn)象的發(fā)生和蔓延，改變過去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部門密切合作制度，齊抓共管，形成合力，充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的整體效能。 二是應(yīng)當(dāng)把進(jìn)行非法交易所簽訂的合同認(rèn)定為無(wú)效合同，按照無(wú)效合同的處理原則進(jìn)行處理，進(jìn)一步提高對(duì)土地非法交易的打擊力度。 三是完善農(nóng)村集體土地地籍管理與土地評(píng)估制度。農(nóng)村土地地籍管理主要包括土地登記、 土地確權(quán) 和權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處、土地調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、地籍檔案等內(nèi)容，完善地籍管理制度對(duì)于打擊土地非法交易行為，規(guī)范集體土地管理有著重要的作用。同時(shí)，應(yīng)建立健全集體土地評(píng)估制度，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行科學(xué)的分等定級(jí)，評(píng)估出合理的地價(jià)，使農(nóng)村集體土地交易建立在一個(gè)科學(xué)、規(guī)范的基礎(chǔ)上，從根本上防止集體土地使用權(quán)的非法交易。 四是建立查處土地違法行為行政問責(zé)機(jī)制。村級(jí)組織違法出租集體土地，村集體和村民可以得到很大的經(jīng)濟(jì)收益，因此，集體土地出租很多是通過村民或村民代表會(huì)議，以村民自治的方式集體討論決定的，有著相對(duì)廣泛的民意基礎(chǔ)。在此種情況下，單靠國(guó)土部門一家單獨(dú)執(zhí)法，勢(shì)單力孤，效果并不明顯。依據(jù)《 村民委員會(huì)組織法 》的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起對(duì)村民組織決議合法性、合理性的監(jiān)督、審查職能。應(yīng)建立起對(duì)鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府的行政問責(zé)和科學(xué)的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)未依法履行監(jiān)督職能、管理不力、形成違法用地事實(shí)的鎮(zhèn)鄉(xiāng)主要負(fù)責(zé)同志進(jìn)行問責(zé)，并與個(gè)人工作考核進(jìn)行掛鉤，多措并舉，多管齊下，從而有效的遏制村級(jí)組織違法用地行為的發(fā)生。

首先，你的耕地出租給他人，根據(jù)你的說法，這個(gè)承租人的戶口應(yīng)該不是屬于你們村集體的，那么你出租給他是不是經(jīng)過了你們村集體的同意？如果沒有經(jīng)過村集體的同意，那你們的出租合同就是無(wú)效的；
第二，你的耕地是屬于你的責(zé)任田么？是基本耕地么？如果是的話，承租人改變的土地的農(nóng)用功能，你們的出租合同也是無(wú)效的；
第三，農(nóng)村的耕地都是集體所有，你只是獲得了土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不存在一次性買斷之說；
第四，他家的這個(gè)房產(chǎn)證按照你的描述是完全沒有法律依據(jù)的；
如果你想收回土地，可以按照法定程序向法院提起訴訟。

租賃農(nóng)村土地必然會(huì)產(chǎn)生土地征用的補(bǔ)償費(fèi)用，由于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)于土地的征用也越來(lái)越多。
一、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
依照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款的規(guī)定，青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸青苗及地上附著物的所有者所有。青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)損失的補(bǔ)償，歸屬的原則是誰(shuí)種植歸誰(shuí)所有。如承包方已將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入有所有。至于地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，只要征地協(xié)議簽訂以前就已存在的附著物，征地單位均應(yīng)對(duì)地上附著物所有者給予一定的補(bǔ)償。
二、征地安置補(bǔ)助費(fèi)
安置補(bǔ)助費(fèi)是指用地單位對(duì)征地單位安置因征地后造成的多余勞動(dòng)力所需之費(fèi)用而支付的補(bǔ)助金額。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定 “土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用?！?及《最愛高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條規(guī)定“承包地被依法征收，放棄統(tǒng)一安置的家庭承包方，請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的安置補(bǔ)助費(fèi)的，應(yīng)予支持”。
三、土地補(bǔ)償費(fèi)
土地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被占用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;”。但是，二00四年十月二十日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，制訂土地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法。二00四年十一月三日國(guó)土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》也明確“按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配，具體分配辦法由省級(jí)人民政府制定”