一、土地使用權出租的流程怎么樣的？ 合法的 土地租賃 程序 租用 集體土地 ，必須先行征用并轉為國有土地。根據《規范國有土地租賃若干意見》(國土資發〔1999〕222號)的規定，租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂 租賃合同 。 租賃合同內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等。租賃土地使用權經登記后，承租人可以拿到注明“租賃”的土地使用權證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權終止。 任何單位或個人進行建設，如果不符合規定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《 土地租賃合同 》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為 無效合同 。 確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續： (1)與有關土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規劃用地性質、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定; (2)在租賃合同簽署后，由承租人按規定向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續; (3)租賃土地使用權經登記后，承租人可以拿到有關部門頒發的注明“土地租賃”的房地產權證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權終止。 除此外，企業可通過股轉轉讓方式取得集體建設用地的使用權。但是這種方式會對需要解決用地問題的企業面臨著整個企業的行業轉化、 債權債務 重組等一系列其他問題。其次，企業可通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產經營場地的需要。這種方式相對于前一種方式而言，取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，都是通過合法的審批手續取得的。 非法租賃土地如何處理 首先是協商解決。在政府主導下，由政府、村組、承租土地的第三方進行協商，達成一致意見后解除非法租賃合同。 其次是依法采取行政強制手段解決?！锻恋毓芾矸ā返谄呤龡l規定，“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門 沒收違法所得 ;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施”。 第八十一條規定，“擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并處罰款”。土地管理部門可以依據以上的法律規定對非法出租農村集體所有土地行為進行查處，要求村、組解除租賃合同，責令限期改正，并可給予沒收和罰款的 行政處罰 。 另外，城市綜合執法部門也可以承租土地的第三方無用地報批手續、地上建筑無建筑規劃手續認定為違法建筑為由，發限期整改及 處罰通知 ，而后進行強制拆除。但必須指出的是，政府職能部門動用行政強制手段拆除后，由于承租方和村、組的租賃合同并未解除，承租方依然可以 合同違約 為由，向村、組提出賠償要求。 第三是 訴訟 解決。由當事村委會或村民小組向法院提起民事訴訟，要求解除土地租賃合同。提起 解除合同 的民事訴訟后，法院可以對土地租賃合同的有效性進行審查和認定，并據此作出判決。 擅自出租集體土地現象如何預防 要從根本上破解農村土地非法交易難題，遏止非法租地的蔓延勢頭，必須從源頭上預防和制止集體土地的非法出租行為。 一是政府職能部門要嚴格履職。土地執法威懾力不足是造成土地非法交易的一個重要原因。政府各職能部門一定要切實履行起自己的職責，加強溝通，密切合作，嚴格執法，加大對集體土地非法交易的查處力度。對違法用地的單位或個人，規劃部門不予核發建設工程規劃許可證，建設部門不予核發建筑工程施工許可證，供電部門不予供電，工商部門不予核發 營業執照 ，從根源上切實杜絕違法用地現象的發生和蔓延，改變過去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部門密切合作制度，齊抓共管，形成合力，充分發揮監督機制的整體效能。 二是應當把進行非法交易所簽訂的合同認定為無效合同，按照無效合同的處理原則進行處理，進一步提高對土地非法交易的打擊力度。 三是完善農村集體土地地籍管理與土地評估制度。農村土地地籍管理主要包括土地登記、 土地確權 和權屬爭議調處、土地調查、土地統計、土地動態監測、地籍檔案等內容，完善地籍管理制度對于打擊土地非法交易行為，規范集體土地管理有著重要的作用。同時，應建立健全集體土地評估制度，對農村集體土地進行科學的分等定級，評估出合理的地價，使農村集體土地交易建立在一個科學、規范的基礎上，從根本上防止集體土地使用權的非法交易。 四是建立查處土地違法行為行政問責機制。村級組織違法出租集體土地，村集體和村民可以得到很大的經濟收益，因此，集體土地出租很多是通過村民或村民代表會議，以村民自治的方式集體討論決定的，有著相對廣泛的民意基礎。在此種情況下，單靠國土部門一家單獨執法，勢單力孤，效果并不明顯。依據《 村民委員會組織法 》的有關規定，鄉鎮人民政府應切實承擔起對村民組織決議合法性、合理性的監督、審查職能。應建立起對鎮鄉政府的行政問責和科學的考核評價機制，對未依法履行監督職能、管理不力、形成違法用地事實的鎮鄉主要負責同志進行問責，并與個人工作考核進行掛鉤，多措并舉，多管齊下，從而有效的遏制村級組織違法用地行為的發生。

首先，你的耕地出租給他人，根據你的說法，這個承租人的戶口應該不是屬于你們村集體的，那么你出租給他是不是經過了你們村集體的同意？如果沒有經過村集體的同意，那你們的出租合同就是無效的；
第二，你的耕地是屬于你的責任田么？是基本耕地么？如果是的話，承租人改變的土地的農用功能，你們的出租合同也是無效的；
第三，農村的耕地都是集體所有，你只是獲得了土地的承包經營權，不存在一次性買斷之說；
第四，他家的這個房產證按照你的描述是完全沒有法律依據的；
如果你想收回土地，可以按照法定程序向法院提起訴訟。

租賃農村土地必然會產生土地征用的補償費用，由于國家的經濟快速發展對于土地的征用也越來越多。
一、青苗補償費和地上附著物補償費
依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款的規定，青苗及地上附著物補償費歸青苗及地上附著物的所有者所有。青苗補償費是對被征地農戶財產損失的補償，歸屬的原則是誰種植歸誰所有。如承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入有所有。至于地上附著物補償費，只要征地協議簽訂以前就已存在的附著物，征地單位均應對地上附著物所有者給予一定的補償。
二、征地安置補助費
安置補助費是指用地單位對征地單位安置因征地后造成的多余勞動力所需之費用而支付的補助金額。根據《土地管理法實施條例》第二十六條規定 “土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用?！?及《最愛高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條規定“承包地被依法征收，放棄統一安置的家庭承包方，請求發包方給付已經收到的安置補助費的，應予支持”。
三、土地補償費
土地補償費是指用地單位依法對被征地的農村集體經濟組織因其土地被占用造成經濟損失而支付的一種補償費用。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有;”。但是，二00四年十月二十日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規定：“省、自治區、直轄市人民政府應當根據土地補償費主要用于被征地農戶的原則，制訂土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法。二00四年十一月三日國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》也明確“按照土地補償費主要用于被征地農戶的原則，土地補償費應在農村集體經濟組織內部合理分配，具體分配辦法由省級人民政府制定”