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拆遷安置房可以出租嗎(拆遷安置房可以出租嗎)

首頁 > 財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)2024-12-25 08:42:28

拆遷安置房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?

拆遷安置房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?

很多人對拆遷安置房和小產(chǎn)權(quán)房的概念不了解,往往把兩者混淆。那么,拆遷安置房是小產(chǎn)權(quán)房嗎?安置房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

什么是拆遷安置房?

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。

什么是小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房大的區(qū)別在于:是否能取得房屋權(quán)

拆遷安置房:因拆遷安置房是根據(jù)國家政策規(guī)定,對被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償,故凡是通過正規(guī)拆遷程序,由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋,被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證并擁有房屋權(quán)的,只是相對要經(jīng)過更長的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。

小產(chǎn)權(quán)房:小產(chǎn)權(quán)房因違背國家法律規(guī)定而無法取得房產(chǎn)證,實(shí)踐中,很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”,該種房屋亦被俗稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定,有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)構(gòu)應(yīng)是縣級以上房屋土地主管部門,而鄉(xiāng)(村)級政府或其他機(jī)構(gòu)無權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,所以鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證只能證明買受人對該套房屋享有使用權(quán),而不能產(chǎn)生確認(rèn)買受人對該套房屋享有權(quán)的法律效果。

安置房可否買賣轉(zhuǎn)讓

安置房主要有兩種,一種為城市房屋拆遷所安置的房屋,一種為農(nóng)村征地拆遷所安置的房屋,一般都是可以轉(zhuǎn)讓的,拆遷時(shí),依然會獲得補(bǔ)償。但政府為解決一部分收入較低的家庭的住房問題所安置的房屋,只要業(yè)主不具有權(quán),只具有使用權(quán)的話,則是不能轉(zhuǎn)讓的。如若買賣安置房又將遇到那些風(fēng)險(xiǎn)?

安置房買賣存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

(一)政策因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人,但在取得權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。

(二)價(jià)格因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時(shí)間長、變化大,是價(jià)格不斷上漲,到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求,終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。

(三)人的因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由,請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

(以上回答發(fā)布于2017-05-09,當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準(zhǔn))

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