土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置；
（2）面積大小；
（3）形狀；
（4）周圍環境；
（5）土地權利狀況；
（6）土地利用現狀；
（7）規劃設計要求；
（8）生熟地程度；
（9）地質、水文和氣象條件；
（10）其他。
三、房地產估價的特點
由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：
（一）房地產估價具有科學性
房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。
準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2．房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3．房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建筑結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結構、建筑、裝修、設備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構筑物等。
　3．房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師，以及建筑師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時，為了確定主體結構的新舊程度，離不開結構工程師的技術鑒定；在運用假設開發法評估待建筑上地或待開發土地的價格時，有時需要勘察設計，在此基礎上才能對土地作出比較準確的估價。
另外，房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應考慮國家的有關政策，在評估土地的出讓價格時，還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些，也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點。

1、看房齡，房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
2、看戶型，市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
3、看樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。
4、看朝向，南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內的通風、采光性能不是很好等原因。
5、看裝修，裝修時間在5年以內的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。
6、看物管，有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用。
7、看位置，房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其價格就會偏高。
8、看配套，消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。
9、看小區，房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色于新住宅區，根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。
10、看市場。
影響因素
1、市場因素：在進行房產價值的評估之前，購房者需要對當前的房地產市場了解清楚，看看目前的房地產市場是否處于一個穩定的狀態，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，那么在進行房產價值的評估時，也可以稍微提高一些。進行房產評估有專業的機構，比如說銀行，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的。
2、房齡：房產評估時是要看房屋的房齡的，因為房子再次出售的時間存在千差萬別，所以市場上交易的房子房齡有長有短，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。一般情況下，使用時間比較長的房子，也就是房齡比較大的房子，房產評估的價格就低一些，而使用時間短房齡比較小的房子，價格相對就高一些。
3、地段：買房子就是要看地段，地段好的房子相對于地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的，所以地段的好壞也會影響房產評估。特別是對于一些已經開發完了的地段，原本周邊的各項設施配套就已經成熟了，如果再有新的規劃項目，那就會帶來不可估量的價值空間。
4、戶型結構：房屋的戶型結構也會影響房屋價格的評估，大多數的朋友在選房子的時候都會看房子的戶型，房產評估也不例外。一般一些老舊的房子，套型落后、功能陳舊，這同新建的商品房的價值是無法相比的，評估出來的房屋價值就會大打折扣。尤其是之前的“三小”套型，小廳、小廚、小衛的房屋在評估上，價格肯定會便宜很多。
5、市場因素：房屋買賣交易離不開市場的發展變化，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行在進行房產評估的時候也會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限。所以房子交易市場的供需變化也是影響房產評估的一大因素，在不同的市場環境下，同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大。
6、周邊環境：小區周邊的環境對我們生活的影響是非常大的，所以銀行在進行房產評估時也不會放過小區環境這一因素。如果售房者所出售的房產周邊環境十分優良，那么就會比較容易受到購房者的喜歡，在這種情況下，優良 的周邊環境會為房產加分不少。
法律依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十三條　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十四條　國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條　國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那么怎樣評判房屋品質的優劣呢?
　　實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
　　 一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
　　 二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
　　1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
　　2、交通條件：房屋周邊道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鐘，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站臺，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
　　3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?噪聲污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源于城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
　　 三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建筑物的優劣：
　　1、土地狀況：房屋所占宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
　　2、建筑物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建筑布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標準(即客廳大、衛生間大、主臥室大、廚房大、次臥小、公共 過廳小、陽臺多、衛生間多)，各房間能否自然采光、客廳、主臥采光充足、室內形成“穿堂風”，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
　　3、建筑物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
　　4、建筑物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
　　 5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
　　6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。
評估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：評價估量。
對方案進行評估和論證，以決定是否采納。
他們在評估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：評價，品評
2、房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法、路線價法、房地產價格指數調整法等等。
3、二手車的鑒定是指由專業的鑒定評估人員，按照特定的經濟行為和法定的評估標準及程序，運用科學的方法，對二手車進行手續和證照的檢查、技術狀況的鑒定以及價值的估算，二手車鑒定評估要點有三個：手續、證照檢查，技術鑒定和價值評估