法律分析：農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)是可以的，但有很多的限制買(mǎi)賣(mài)的條件，必須具備：已經(jīng)得到本村的村民委員會(huì)同意，并最后取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓人和受讓人都是同一個(gè)村的村民；受讓人確實(shí)沒(méi)有宅基地，申請(qǐng)符合宅基地規(guī)定的條件；宅基地使用權(quán)必須與房屋一起轉(zhuǎn)讓。城市居民不能向農(nóng)村買(mǎi)宅基地，也不能占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建造房屋等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院制定。

城鎮(zhèn)居民是不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村購(gòu)置宅基地的，如果購(gòu)買(mǎi)了應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第八條第二款規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。2004年10月《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定》，強(qiáng)調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，引起城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同，應(yīng)該屬于違反法律法規(guī)的，時(shí)間短的應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效。

由于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律所禁止的，因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

擴(kuò)展資料：

因?yàn)檗r(nóng)村的土地和房屋不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苻D(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織成員，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的行為是不受法律保護(hù)的，為了維護(hù)自身權(quán)益，建議雙方友好協(xié)商，解決爭(zhēng)議糾紛。

但是如果農(nóng)村出賣(mài)人以此為由要求返宅基地房屋的話(huà)，法院是會(huì)支持的，但是也會(huì)相應(yīng)要求原所有人返還對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)；如果買(mǎi)賣(mài)雙方相安無(wú)事，且不涉及到土地征收的話(huà)，買(mǎi)受人還是可以繼續(xù)居住的。

如果購(gòu)買(mǎi)宅基地的城鎮(zhèn)居民已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，比如是很多年前買(mǎi)的，那時(shí)的法律還沒(méi)有明確的規(guī)定不讓城鎮(zhèn)居民買(mǎi)宅基證，買(mǎi)方已經(jīng)建了房子，全家人都在上面居住，法律會(huì)判定，賣(mài)宅基地的一方應(yīng)該遵從誠(chéng)實(shí)守信的原則，不予退還。

宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋對(duì)集體土地占有、使用的權(quán)利。我國(guó)農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會(huì)保障的功能。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)。

根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的宅基地，國(guó)土資源管理部門(mén)不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

參考資料來(lái)源：百度百科-土地管理法