二手房評估價是如何產(chǎn)生的目前，房地產(chǎn)評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等。但大多數(shù)評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，是指挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權年限;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結構、樓層、朝向等。業(yè)內(nèi)人士表示，在實際運用中，層差是最為常用的修正價格。比如，一套位于多層3樓的二手房，該房所在小區(qū)的相同戶型5樓的房子賣到了5000元/平方米，在對該二手房進行評估時，就需要在5000元/平方米的價格基礎上加上300—500元/平方米的樓層差價。除了二手房之間的市場比較法外，二手房評估同時受到新房價格的較大影響。如果待評估二手房附近有新盤上市的話，除了采用和二手房之間的比較法外，還應該參照新樓盤上市的價格對二手房進行相關評估。比如對某二手房進行評估時，和該二手房小區(qū)環(huán)境、樓層、朝向、裝修水平都差不多的二手房普遍賣到5000元/平方米，但由于近期有新樓盤開盤，新房價格賣到了6000元/平方米時，就要對二手房之間的市場比較法作出一定修正，這種情況下，二手房評估價可根據(jù)該二手房的具體情況增加最終的評估價格。5大因素影響二手房評估業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房價格的評估中以下6個因素的影響最為關鍵。首要因素：位置、地段。二手房與新房價格一樣，南邊比北邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過500元/平方米，同樣，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到300元-500元。第三因素：房屋戶型朝向。很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。第五因素：市場方面因素，這是最重要的一個環(huán)節(jié)。市場不同的需求同樣決定房屋的價格，根據(jù)房屋實際使用用途同樣的房屋其價格并不一樣，有時差異很大。我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進行粗略的評估。但如果是進行正規(guī)的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進行貸款，最好請正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評估機構來進行嚴格意義上的二手房評估。專業(yè)評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而使您遭受經(jīng)濟損失。但業(yè)內(nèi)人士提醒二手房交易雙方，二手房最終的定價決定在房主手中，評估價對房主來說只是一個參考，房主根據(jù)自身情況在評估價的基礎上略作調(diào)整屬正常現(xiàn)象。不要因為評估價低于房主報價就一味按照評估價和房主硬侃價，如果評估師給出的評估價達不到房主的心理預期，很可能侃價的結果是錯過一套對自己比較適合的二手房。同時，如果房主急用錢或房子質(zhì)量有問題，房主的報價會低于評估價，這時一定要對房子進行詳細的了解之后，再做決定，如果屬于前一種情況，侃價時不要太狠，不妨用最快的速度簽下房子，如果確定屬于后一種情況的話，千萬不要因為貪小便宜而吃大虧。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

評估二手房的價格涉及許多因素，包括房屋的特點、地理位置、市場條件等。以下是一些評估二手房價格的常見方法和考慮因素：

委托專業(yè)評估師：最常見的方法是雇傭?qū)I(yè)的房屋評估師，他們會考慮多種因素來確定房屋的估值。評估師會進行現(xiàn)場檢查、分析市場數(shù)據(jù)、考慮房屋的年齡、狀況、面積、建筑材料、裝修水平等因素，然后提供一個估計的房屋價值。

比較市場價格：了解類似房屋在同一地區(qū)的市場價格可以提供有關房屋價值的線索。查看類似房屋的銷售價格和銷售歷史，以便將目標房屋與市場上的其他房屋進行比較。

網(wǎng)上搜索：使用房地產(chǎn)網(wǎng)站和應用程序，如房產(chǎn)中介網(wǎng)站、Zillow、Trulia等，可以瀏覽同一地區(qū)的二手房房源和價格信息。這可以幫助您了解房地產(chǎn)市場的趨勢。

請教房地產(chǎn)專業(yè)人士：咨詢當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人、中介或?qū)＜遥麄兺ǔΞ數(shù)厥袌銮闆r了解更多，可以提供有關房屋估值的信息和建議。

考慮房屋狀況：房屋的年齡、狀況和裝修水平對價格有重要影響。狀況較好的房屋通常價值更高，而需要維修或翻新的房屋可能價值較低。

考慮地理位置：地理位置是房屋價值的關鍵因素。房屋所在地的安全性、學區(qū)、便捷性、鄰里環(huán)境等都會影響價格。

考慮市場條件：市場供需關系、房地產(chǎn)市場周期等因素也會對房屋價格產(chǎn)生影響。在熱門市場中，房價可能較高，而在買方市場中可能會更具競爭力。

考慮附加設施：考慮房屋附加設施，如車庫、游泳池、庭院、花園等，對房屋價值的影響。

請注意，二手房價格評估是一門藝術和科學的結合，不同的評估方法可能會導致不同的估值。最好的方法是綜合多種因素，與專業(yè)評估師合作，并了解市場趨勢，以確保您獲得一個合理的價格估計。房地產(chǎn)市場也會隨時間變化，因此評估是一個動態(tài)過程，需要定期更新。

評估問題聯(lián)系咨詢：好評評估咨詢

法律分析：1、中介評估，常用二手房評估方法。

2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。

3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心里有數(shù)，熟人評估比較靠譜。

4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。

5、網(wǎng)絡調(diào)查，買賣雙方可以通過網(wǎng)絡查詢，收集目前房價狀況估價。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。