拿房子抵押貸款利弊

房屋抵押銀行貸款的利與弊

一、房屋抵押貸款優(yōu)勢(shì)

1.利率相對(duì)較低。由于有抵押物的存在，房屋抵押貸款利率較低，一般為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%。相對(duì)來說，此點(diǎn)優(yōu)勢(shì)明顯。

2.貸款期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)貸款期限為30年，但借款人年齡與貸款期限之和不得超過70年。

3.貸款額度較高。其貸款額度通常是房屋評(píng)估價(jià)值的50%-70%，較高上限為1500萬元。具體來說，商品住宅的抵押率較高可達(dá)70%;寫字樓和商鋪的抵押率較高可達(dá)60%;工業(yè)廠房的抵押率較高可達(dá)50%?；旧夏軌驖M足廣大借款人對(duì)資金的使用需求。

4.審批率相對(duì)高。將房屋抵押給銀行，對(duì)銀行來說肯定會(huì)減少放款的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在其他方面的要求上會(huì)比較寬松。借款人只需有穩(wěn)定的工作和良好的信譽(yù)即能獲貸，通常銀行對(duì)借款人的收入水平和工資發(fā)放形式?jīng)]有較高要求。(現(xiàn)金發(fā)放形式需有半年內(nèi)的自存流水)

5.可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下無房產(chǎn)但借款人若具備還款能力，也可以使用親屬或朋友名下的房產(chǎn)作為抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押聲明材料，并且要同時(shí)滿足抵押人年紀(jì)在65歲以內(nèi)方可辦理。

6.還款方式靈活。與方式不同，借款人對(duì)還款方式的選擇面較寬。一般有一次性還本付息法(特指貸款一年期以下及一年期)、等額本金法和等額本息法。

7.一次抵押，循環(huán)使用。現(xiàn)在很多銀行都推出了房屋一次抵押，循環(huán)貸款的方式，以中國(guó)銀行的個(gè)人循環(huán)抵押貸款為例，其只需用戶辦理一次房屋抵押手續(xù)，即可支持借款人在授信額度內(nèi)循環(huán)借款，隨借隨還的操作。而其他銀行同類產(chǎn)品均大同小異。

8.借款人可提前還款。在貸款到期日前，借款人可提前部分或全部結(jié)清貸款。不過須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

二、房屋抵押貸款劣勢(shì)

1.不是所有的房屋都能做抵押?？紤]到房屋的變現(xiàn)問題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大于50平米。另外，多數(shù)銀行暫不接受購(gòu)買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購(gòu)房合同、貸款未還清房屋、協(xié)議的已購(gòu)公房、不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等。

2.房屋評(píng)估需要借款人支付一定的評(píng)估費(fèi)用，不過價(jià)位一般在500元左右。

3.具有抵押物被沒收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人想要還款，但卻力不從心時(shí)，勢(shì)必會(huì)面臨抵押物被沒收的風(fēng)險(xiǎn)。不過怎樣才能轉(zhuǎn)危為安?這就需要您先了解市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤(rùn);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人即使違約，也可以轉(zhuǎn)嫁損失。

4.放款速度較慢。相對(duì)而言，抵押貸款由于辦理流程較為繁瑣，因此放款速度也較慢，一般來說，自借款人申請(qǐng)貸款后需要一個(gè)月左右的時(shí)間銀行才能放款。

房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

房貸轉(zhuǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有：

1、流程太復(fù)雜。申請(qǐng)的是抵押經(jīng)營(yíng)貸款，就需要借款人有公司，并且公司還要成立一年以上。假如這款人的名下沒有公司，還需要過戶一個(gè)公司，一個(gè)新的公司流程非常的復(fù)雜，有可能過戶的新公司還達(dá)不到銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)。

2、成本比較高。如果借款能需要過戶新的公司，過戶的費(fèi)用并不低，而且每年還需要繳納記賬和地址費(fèi)用。如果借款人不知道如何辦理的話，還要找中介機(jī)構(gòu)輔助自己辦理，中間還需要交中介費(fèi)用。

3、還貸風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款的還款期限大概是五年左右，如果中途銀行的政策發(fā)生變化，有可能要求借款人要提前還款，無力還款的話，就會(huì)出現(xiàn)逾期的情況，對(duì)個(gè)人信用的影響非常大。

房產(chǎn)抵押貸款優(yōu)缺點(diǎn)比較

不少人在需要一大筆錢時(shí)，會(huì)想到用貸款來解決，如果自己名下有房產(chǎn)的話，辦理房產(chǎn)抵押貸款是可行的，不過不少人會(huì)糾結(jié)用房產(chǎn)抵押貸款到底好不好？本文就來詳細(xì)介紹一下房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)。

房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)

一、審批機(jī)率高

借款人提供房產(chǎn)作為抵押，銀行所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)固然也下降了不少，所以對(duì)借款人其他方面的要求會(huì)適當(dāng)降低。所以，借款人提供房產(chǎn)抵押，可以提高個(gè)人的資質(zhì)水平，貸款審批的機(jī)率也會(huì)較高；也可以獲得更高額度的貸款。

二、預(yù)期年化利率低

相對(duì)比，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)作為抵押，貸款機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，也更愿意給予借款人較低的預(yù)期年化利率；

三、期限長(zhǎng)

跟、汽車抵押貸款等相比，房產(chǎn)抵押貸款的期限是比較長(zhǎng)的。，用房產(chǎn)抵押貸款，授信期限一般是10-20年，最長(zhǎng)授信期限可達(dá)30年；

四、額度高

一般是為月收入的10倍左右，但房產(chǎn)抵押貸款額度最高可達(dá)房產(chǎn)評(píng)估值的七成，可以解決借款人要大額貸款的困難。

房產(chǎn)抵押貸款的缺點(diǎn)

一、放款速度慢

相對(duì)來說，由于房產(chǎn)抵押貸款要走抵押登記手續(xù)，所以銀行放款速度較慢。一般來說，自借錢方申請(qǐng)貸款后需要一個(gè)月左右的時(shí)間銀行才能放款；

二、不是全部的房屋都能做抵押

因?yàn)橐紤]到房屋變現(xiàn)的因素，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在25年左右，房屋面積大于50平米。另外，不少銀行暫不接受購(gòu)買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購(gòu)房合同、貸款未還清房屋、協(xié)議的已購(gòu)公房、不能提供央產(chǎn)房上市證實(shí)的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等；

三、房產(chǎn)有被沒收的風(fēng)險(xiǎn)

申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款后，若借款人力不從心，不按時(shí)足額還款。逾期超過一定的期限后，銀行則有權(quán)處置、變賣抵押的房產(chǎn)，所得款項(xiàng)將優(yōu)先用于償還貸款本息。

房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn)大致如上了，如果你的房產(chǎn)適合用來作抵押，你也確定有還款能力，順利辦理好房產(chǎn)抵押貸款，不被房產(chǎn)抵押貸款的缺點(diǎn)影響，基本上還是很有優(yōu)勢(shì)的。

房產(chǎn)抵押貸款的利弊有哪些

房產(chǎn)抵押貸款是指通過將自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行的方式來獲取貸款，這種貸款方式比信用貸款更容易獲批，但是事物都是有兩面性的，房產(chǎn)抵押貸款的利弊有哪些呢？我來幫大家分析一下。

首先我們來分析一下房產(chǎn)抵押貸款的利端。

1、更容易獲批貸款

對(duì)于銀行來說，房產(chǎn)抵押能在一定程度上降低銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在其他方面的要求就會(huì)降低，只要個(gè)人信用良好，有穩(wěn)定的工作和還款能力，就能更容易獲得銀行貸款。

2、貸款期限更長(zhǎng)利率更低

根據(jù)銀行規(guī)定，抵押貸款的期限最長(zhǎng)為30年，但是貸款人的年齡加上貸款期限不能超過70年。由于有房產(chǎn)作為抵押物，利率會(huì)比信用貸款更低，正常為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%左右。

3、貸款額度高

抵押貸款的額度上限為1500萬元，獲批額度是銀行對(duì)抵押房產(chǎn)估值的50%-70%。商品住宅房最高可以獲得房產(chǎn)估值70%的貸款，商鋪以及寫字樓最高可以獲得其估值60%的貸款，工廠最高可以獲得其估值50%的貸款。

接下來我們?cè)賮矸治鲆幌路慨a(chǎn)抵押貸款的弊端。

1、房屋評(píng)估需支付手續(xù)費(fèi)

申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款，銀行需要對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行估值，不管是否獲批貸款，都需要支付評(píng)估手續(xù)費(fèi)，一般為500元左右。

2、不是所有房產(chǎn)都可以抵押

因?yàn)樯婕暗椒课葑儸F(xiàn)問題，銀行對(duì)抵押房產(chǎn)的要求比較高，一般都要求用來抵押的房產(chǎn)年限要為25年左右，房產(chǎn)的面積也不能低于50平方米。另外，大部分銀行也不接受5年內(nèi)的新房、小產(chǎn)權(quán)房、無購(gòu)房合同、租賃的廠房辦公樓、房貸未還清的房產(chǎn)來進(jìn)行抵押。

3、抵押房產(chǎn)被沒收的風(fēng)險(xiǎn)

如果無力償還貸款，銀行為了收回?fù)p失，用來抵壓的房產(chǎn)很可能就會(huì)被拍賣出去，用來抵消貸款。

房產(chǎn)抵押貸款也是有利有弊的，大家在申請(qǐng)貸款時(shí)要結(jié)合自身的情況，選擇更適合自己的貸款方式，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策?

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?br>（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。
對(duì)策1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?br>3.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入

二、我國(guó)擔(dān)保貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策?

分類: 商業(yè)/理財(cái)>>個(gè)人理財(cái)

解析:

一、潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）對(duì)保證人保證資格、實(shí)力、手續(xù)審查不嚴(yán)，從而使保證流于形式，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。一是忽視對(duì)保證人主體資格的審查，未按《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，把不能作為保證人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司辦公室、村民委員會(huì)等行政職能部門或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)充當(dāng)保證人。由于保證人主體資格不合法，形成無效保證。二是忽視對(duì)保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審查，由于保證人沒有經(jīng)濟(jì)保證能力，從而形成擔(dān)而不保。

（二）機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款存在“兩高一小”，從而使貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。所謂“兩高一小”，即指抵押物評(píng)估價(jià)值高，貸款抵押率確定高，抵押物實(shí)際抵償價(jià)值小。一是機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)作為貸款抵押物時(shí)，由于借款人不能提供購(gòu)買時(shí)原始價(jià)值發(fā)票，作為動(dòng)產(chǎn)抵押物價(jià)值依據(jù)，而信用社沒有較專業(yè)或懂行的評(píng)估人員，一般由抵押人委托注冊(cè)的評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估。由于評(píng)估部門按照評(píng)估價(jià)值的金額大小收取評(píng)估費(fèi)用，造成人為地對(duì)抵押物的高估，評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離市場(chǎng)價(jià)值。二是在確定貸款抵押率時(shí)，未按信貸管理工作的要求，對(duì)抵押物進(jìn)行選擇性設(shè)定，并區(qū)別專用設(shè)備與通用設(shè)備，甚至把棋具也一并作為抵押物，抵押率過高確定在評(píng)估價(jià)值的70%以上，且年復(fù)一年長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)連續(xù)抵押，未隨著折舊做到逐年壓縮，造成抵押貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。三是未把借款者的私人房產(chǎn)同時(shí)抵押，使有限責(zé)任公司貸款企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停后，由于承擔(dān)的只是有限責(zé)任，信用社通過法律程序處理機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)抵押物還貸，由于在操作中存在“兩高”現(xiàn)象，造成對(duì)動(dòng)產(chǎn)拍賣或處理中抵償價(jià)值小，貸款損失大。

（三）交通類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款存在保險(xiǎn)脫保，未逐年壓縮抵押貸款額度，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)交通類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，一般都要求對(duì)抵押物辦理強(qiáng)制保險(xiǎn)手續(xù)，并約定信用社為第一受益人，但由于保險(xiǎn)到期前未及時(shí)督促抵押人辦理續(xù)保手續(xù)，存在脫?，F(xiàn)象，增加了信貸潛在風(fēng)險(xiǎn)。二是交通類動(dòng)產(chǎn)其價(jià)值受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策影響較大，且其折舊年限短、速度快，由于未采取逐年壓縮的信貸策略，產(chǎn)生抵押貸款額度未隨抵押物價(jià)值的減少而降低，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃債，使信用社貸款失去抵押物，加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（四）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款存在操作不當(dāng)、調(diào)查失實(shí)、農(nóng)村房產(chǎn)抵償處理難，而使抵押貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。一是對(duì)劃撥土地使用權(quán)作貸款抵押物的，未按有關(guān)法律規(guī)定扣除40%的土地出讓金后計(jì)算抵押物的價(jià)值，增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)房產(chǎn)抵押貸款其房產(chǎn)的共有人情況調(diào)查失實(shí)，出現(xiàn)辦理貸款時(shí)無共有人，而在依法處理房產(chǎn)時(shí)共有人“復(fù)活”現(xiàn)象，使抵押貸款埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。三是僅憑借款人帶來的第三人房產(chǎn)證書和私章，辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，在貸款依法訴訟時(shí)，由于抵押人否認(rèn)抵押事宜，判決抵押無效而造成貸款損失。四是農(nóng)村房產(chǎn)抵償處理難，由于農(nóng)村情況的特殊性和受“有錢不買疙瘩產(chǎn)”的思想影響，信用社依法抵償?shù)霓r(nóng)村房產(chǎn)處理難度較大，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（五）以存單等權(quán)利時(shí)，存在質(zhì)押人未簽名，未辦理核押手續(xù)，使存在貸款風(fēng)險(xiǎn)。一是在辦理第三人質(zhì)押存單貸款手續(xù)時(shí)，僅憑借款人帶來的第三人私章和存單辦理，沒有對(duì)質(zhì)押人加以核實(shí)并當(dāng)場(chǎng)簽字，在貸款不能按期歸還處理質(zhì)押存單時(shí)，質(zhì)押人否認(rèn)存單質(zhì)押事宜，使合同喪失法律保障。二是對(duì)質(zhì)押的存單，未向簽發(fā)行社辦理質(zhì)物核押登記止付手續(xù)，結(jié)果被提前掛失支取，使質(zhì)押存單成為廢紙，造成風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范建議

（一）重新完善擔(dān)保手續(xù)，減少存量貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要摸清家底。信用社要組織力量對(duì)存量擔(dān)保貸款進(jìn)行一次全面調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，對(duì)存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行如實(shí)認(rèn)定，以真實(shí)地反映現(xiàn)有信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，為制定切實(shí)可行的存量風(fēng)險(xiǎn)貸款化解措施打下基礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補(bǔ)辦。根據(jù)認(rèn)定的貸款風(fēng)險(xiǎn)，按照先易后難，制定化解落實(shí)計(jì)劃逐步進(jìn)行完善。對(duì)擔(dān)保操作手續(xù)不規(guī)范的貸款，要限期做好補(bǔ)辦工作；對(duì)保證人主體資格不合法、無經(jīng)濟(jì)保證實(shí)力的存量貸款，要采取積極的措施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式；對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加其它擔(dān)保的方式，進(jìn)行有效落實(shí)和化解。對(duì)存量動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)貸款的化解，可根據(jù)實(shí)際情況適度提高城區(qū)商品房地和的抵（質(zhì)）押率，以減少動(dòng)產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實(shí)存量風(fēng)險(xiǎn)貸款責(zé)任，加大考核力度。對(duì)存量風(fēng)險(xiǎn)貸款，要逐戶逐筆把化解責(zé)任落實(shí)到人，聯(lián)社要加大對(duì)信用社、信貸責(zé)任人的存量風(fēng)險(xiǎn)貸款化解進(jìn)度和質(zhì)量的檢查考核，實(shí)行任務(wù)完成的好壞與個(gè)人收入直接掛鉤的激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)信貸員的積極性和創(chuàng)造性，將存量貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

（二）規(guī)范貸款操作，堵住新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要完善擔(dān)保貸款管理辦法。聯(lián)社要根據(jù)信用社實(shí)際情況，修訂和完善擔(dān)保貸款管理制度，從而堵塞擔(dān)保貸款管理中出現(xiàn)的漏洞，進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，在制度上確保貸款資產(chǎn)安全。其次要嚴(yán)格執(zhí)行擔(dān)保貸款管理制度，規(guī)范日常貸款業(yè)務(wù)操作。信用社要加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保貸款的合法性、抵押物價(jià)值的足值性、質(zhì)押物的真實(shí)性和擔(dān)保手續(xù)的有效性的審查，從而使發(fā)生的每筆貸款業(yè)務(wù)合法合規(guī)。對(duì)保證貸款要嚴(yán)格審查保證人有無保證資格和保證能力，《董事會(huì)同意保證意見書》的簽訂，要按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，簽名達(dá)到法定董事人數(shù)，確保保證人簽章的真實(shí)性；對(duì)機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款要根據(jù)動(dòng)產(chǎn)凈值并結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)值，區(qū)別專用設(shè)備和通用設(shè)備，對(duì)抵押物進(jìn)行選擇性抵押，通用設(shè)備抵押率控制在50%以下，專用設(shè)備抵押控制在30%以下；對(duì)交通類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款要及時(shí)督促抵押人辦理保險(xiǎn)續(xù)保手續(xù)，約定信用社為第一受益人，并要結(jié)合抵押物的折舊情況和報(bào)廢年限采取逐年壓縮；對(duì)房產(chǎn)抵押貸款要嚴(yán)格審查房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和共有人情況；對(duì)要辦妥質(zhì)押物核押手續(xù)，確保質(zhì)押人簽章真實(shí)并確認(rèn)質(zhì)押事宜。

（三）落實(shí)有效防范措施，規(guī)避有限責(zé)任公司貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。按照現(xiàn)行《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。在信貸管理實(shí)踐中，有限責(zé)任公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停倒閉后，由于承擔(dān)的只是有限責(zé)任，從而使我們無法追索企業(yè)法定代表人貸款責(zé)任，出現(xiàn)企業(yè)虧損，法定代表人致富，貸款無法落實(shí)的情況。據(jù)調(diào)查有限責(zé)任公司貸款已占全部貸款的50%以上，因此應(yīng)有效規(guī)避有限責(zé)任公司貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)，盡最大限度減少貸款風(fēng)險(xiǎn)損失?？刹扇〉拇胧┯校海?）實(shí)行雙重?fù)?dān)保制度。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放的全部貸款或部分風(fēng)險(xiǎn)貸款，在辦理有效抵押保證手續(xù)的基礎(chǔ)上，另行再由其法定代表人或股東個(gè)人對(duì)貸款進(jìn)行全額保證或部分保證，從而變有限責(zé)任為無限責(zé)任。（2）置換借款人主體。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放貸款，以有限責(zé)任公司法定代表人或其股東為借款人主體，即把公司貸款置換為自然人貸款，通過置換借款人主體，從而變有限責(zé)任為無限責(zé)任，延伸貸款追索。（3）落實(shí)私房抵押。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放貸款，首先要落實(shí)公司法定代表人或其股東的私房作為貸款抵押，然后再考慮其它貸款方式，從而增強(qiáng)公司法定代表人及其股東的經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有效減少信用社債權(quán)少受損失。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)教育，實(shí)行競(jìng)聘上崗。信用社信貸工作做得好壞，關(guān)鍵取決于信貸員的工作責(zé)任和各方面素質(zhì)。因此這是降低和防范擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的最有效的途徑。一方面信用社要提高信貸員的政治思想素質(zhì)，加強(qiáng)信貸員的職業(yè)道德教育和遵紀(jì)守法教育以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，使信貸員真正有危機(jī)感、責(zé)任感、使命感，提高信貸員執(zhí)行規(guī)章制度的自覺性。另一方面，聯(lián)社要加強(qiáng)信貸員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和輔導(dǎo)，重點(diǎn)是讓信貸員熟悉《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟練掌握貸款規(guī)范化操作程序，并運(yùn)用到貸款管理的實(shí)踐中去，從而提高信貸管理工作水平。再一方面，對(duì)信貸員崗位實(shí)行競(jìng)聘制度。在堅(jiān)持持證上崗，定期考核等管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行競(jìng)聘上崗，從而迫使信貸員勤動(dòng)腦筋，多想辦法，竭盡所能把工作做好，努力降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)造一種外有壓力，內(nèi)有動(dòng)力，充滿生機(jī)活力的信貸員管理機(jī)制。

三、無息貸款擔(dān)保人承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？

擔(dān)保人責(zé)任分為保證擔(dān)保和連帶擔(dān)保。當(dāng)借款人拒絕或者無力履行還款責(zé)任的時(shí)候，擔(dān)保人必須按照約定履行或者承擔(dān)還款的責(zé)任。擔(dān)保人責(zé)任是借款人無法償還欠款的時(shí)候才由擔(dān)保人負(fù)責(zé)還款。

保證擔(dān)保和連帶擔(dān)保則指的是借款人沒有按時(shí)還款，銀行金融機(jī)構(gòu)可以要求借款人或者擔(dān)保人履行責(zé)任。

四、我國(guó)擔(dān)保貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策?

一、潛在風(fēng)險(xiǎn)(一)對(duì)保證人保證資格、實(shí)力、手續(xù)審查不嚴(yán)，從而使保證流于形式，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。一是忽視對(duì)保證人主體資格的審查，未按《擔(dān)保法》人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司辦公室、村民委員會(huì)等行政職能部門或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分保證人主體資格不合法，形成無效保證。二是忽視對(duì)保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審查，而形成擔(dān)而不保。(二)機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款存在使貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。所謂“兩高高，貸款抵押率確定高，抵押物實(shí)際抵償價(jià)值小。一是機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)作為貸款抵押物時(shí)，由于借款人不能提供購(gòu)買時(shí)原始價(jià)值發(fā)票，作為動(dòng)產(chǎn)抵押物價(jià)值依據(jù)，而信用社沒有較專業(yè)或懂行的評(píng)估人員，一般由抵押人委托注冊(cè)的評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估。由于評(píng)估部門按照評(píng)估價(jià)值的金額大小收取評(píng)估費(fèi)用，造成人為地對(duì)抵押物的高估，評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)是在確定貸款抵押率時(shí)，未按信貸管理工作的要求，對(duì)抵押物進(jìn)行選擇性設(shè)定，并區(qū)別專用設(shè)把棋具也一并作為高確定在評(píng)估價(jià)值的70%以上，未隨著折舊做到逐年壓縮，造成抵押貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)抵押，使有限責(zé)任其經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停后，由于承擔(dān)的只是有限責(zé)任，信用社通過還貸，由于在操作中存在“兩高”現(xiàn)象，造成對(duì)值小，貸款損失大。(在保險(xiǎn)脫保，未逐年壓縮險(xiǎn)。對(duì)交通類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，一般都要求對(duì)抵押并約定信用社為第一受時(shí)督促抵押人辦理續(xù)保手續(xù)，存在脫?，F(xiàn)象，增加了產(chǎn)其價(jià)值受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策影響較大，且其折舊年限短、速的信貸策略，產(chǎn)生抵押貸款額度未隨抵押物價(jià)值的減少而降低，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是抵押人到外地非法出去抵押物，加大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。(四)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款存房產(chǎn)抵償處理難，而使抵一是對(duì)劃撥土地使未按有關(guān)法律規(guī)定扣除40%的土地出讓金后計(jì)算抵押物的價(jià)值，增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)房產(chǎn)抵押貸款其房失實(shí)，出現(xiàn)辦理貸款時(shí)無共有人，而在依法處理房產(chǎn)時(shí)共有人“復(fù)活”現(xiàn)象，使抵押貸款埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。三是僅憑借款人帶來的第三人房產(chǎn)證書和私章，辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，在貸款依法訴訟時(shí)，由于抵押人否認(rèn)抵押事宜，判決抵押無效而造成貸款產(chǎn)抵償處理難，由于農(nóng)村情況的特殊性和受“有錢不買疙瘩產(chǎn)”的思想影響，信用社依法抵償?shù)霓r(nóng)村房產(chǎn)處理難度較大，造單等權(quán)利時(shí)，存在質(zhì)押人未簽名，未辦理貸款風(fēng)險(xiǎn)。一是在辦理第三人質(zhì)押存單貸款手續(xù)時(shí)，僅憑借款人帶來的第三人私章和存單辦理，沒有對(duì)質(zhì)押人加以核實(shí)并當(dāng)場(chǎng)簽字，在貸款不能按期歸還處理質(zhì)押存單時(shí)，質(zhì)押人否認(rèn)存單質(zhì)押事宜，使合同喪失法律保障。二是對(duì)質(zhì)押的存單，未向簽發(fā)行社辦理質(zhì)物核押登記止付手續(xù)，結(jié)果被質(zhì)押存單成為廢紙，造成議(一)重新完善擔(dān)保手清家底。信用社要組織力量對(duì)存量調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，度進(jìn)行如實(shí)認(rèn)定，以真，為制定切實(shí)可行的存量風(fēng)險(xiǎn)礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補(bǔ)辦。根照先易后難，制定化解落實(shí)計(jì)劃逐步進(jìn)行完善。對(duì)擔(dān)，要限期做好補(bǔ)辦工作;對(duì)保證人主體資格不合法、無經(jīng)濟(jì)保證實(shí)力的存量施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式;對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加化解。對(duì)存量動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)貸款的化解，可根據(jù)實(shí)際情況適度提高城區(qū)商品房地和的抵(質(zhì))押率，以減少動(dòng)產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實(shí)存量風(fēng)險(xiǎn)貸款責(zé)任，加大考核力度。對(duì)存量風(fēng)險(xiǎn)貸款，要逐戶逐筆把化解責(zé)任落實(shí)到人，聯(lián)社要加大對(duì)信用社、信貸責(zé)任人的存量風(fēng)險(xiǎn)貸款化解進(jìn)度和質(zhì)量的檢查考核，實(shí)行任務(wù)完成的好壞與個(gè)人收入直接掛鉤的激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)信貸員的積極性和創(chuàng)造性，將存量貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。(二)規(guī)范貸款操作，堵住新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要完善擔(dān)保貸款管理辦法。聯(lián)社要根據(jù)信用社實(shí)際情況，修訂和完善擔(dān)保貸款管理制度，從而堵塞擔(dān)保貸款管理中出現(xiàn)的漏洞，進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，在制度上確保貸款資產(chǎn)安全。其次要嚴(yán)格執(zhí)行擔(dān)保貸款管理制度，規(guī)范日常貸款業(yè)務(wù)操作。信用社要加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保貸款的合法性、抵押物價(jià)值的足值性、質(zhì)押物的真實(shí)性和擔(dān)保手續(xù)的有效性的審查，從而使發(fā)生的每筆貸款業(yè)務(wù)合法合規(guī)。對(duì)保證貸款要嚴(yán)格審查保證人有無保證資格和保證能力，《董事會(huì)同意保證意見書》的簽訂，要按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定，簽名達(dá)到法定董事人數(shù)，確保保證人簽章的真實(shí)性;對(duì)機(jī)械類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款要根據(jù)動(dòng)產(chǎn)凈值并結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)值，區(qū)別專用設(shè)備和通用設(shè)備，對(duì)抵押物進(jìn)行選擇性抵押，通用設(shè)備抵押率控制在50%以下，專用設(shè)備抵押控制在30%以下;對(duì)交通類動(dòng)產(chǎn)抵押貸款要及時(shí)督促抵押人辦理保險(xiǎn)續(xù)保手續(xù)，約定信用社為第一受益人，并要結(jié)合抵押物的折舊情況和報(bào)廢年限采取逐年壓縮;對(duì)房產(chǎn)抵押貸款要嚴(yán)格審查房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和共有人情況;對(duì)要辦妥質(zhì)押物核押手續(xù)，確保質(zhì)押人簽章真實(shí)并確認(rèn)質(zhì)押事宜。(三)落實(shí)有效防范措施，規(guī)避有限責(zé)任公司貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。按照現(xiàn)行《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。在信貸管理實(shí)踐中，有限責(zé)任公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)關(guān)停倒閉后，由于承擔(dān)的只是有限責(zé)任，從而使我們無法追索企業(yè)法定代表人貸款責(zé)任，出現(xiàn)企業(yè)虧損，法定代表人致富，貸款無法落實(shí)的情況。據(jù)調(diào)查有限責(zé)任公司貸款已占全部貸款的50%以上，因此應(yīng)有效規(guī)避有限責(zé)任公司貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)，盡最大限度減少貸款風(fēng)險(xiǎn)損失?？刹扇〉拇胧┯?(1)實(shí)行雙重?fù)?dān)保制度。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放的全部貸款或部分風(fēng)險(xiǎn)貸款，在辦理有效抵押保證手續(xù)的基礎(chǔ)上，另行再由其法定代表人或股東個(gè)人對(duì)貸款進(jìn)行全額保證或部分保證，從而變有限責(zé)任為無限責(zé)任。(2)置換借款人主體。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放貸款，以有限責(zé)任公司法定代表人或其股東為借款人主體，即把公司貸款置換為自然人貸款，通過置換借款人主體，從而變有限責(zé)任為無限責(zé)任，延伸貸款追索。(3)落實(shí)私房抵押。對(duì)有限責(zé)任公司發(fā)放貸款，首先要落實(shí)公司法定代表人或其股東的私房作為貸款抵押，然后再考慮其它貸款方式，從而增強(qiáng)公司法定代表人及其股東的經(jīng)營(yíng)責(zé)任，有效減少信用社債權(quán)少受損失。(四)加強(qiáng)培訓(xùn)教育，實(shí)行競(jìng)聘上崗。信用社信貸工作做得好壞，關(guān)鍵取決于信貸員的工作責(zé)任和各方面素質(zhì)。因此這是降低和防范擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)的最有效的途徑。一方面信用社要提高信貸員的政治思想素質(zhì)，加強(qiáng)信貸員的職業(yè)道德教育和遵紀(jì)守法教育以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，使信貸員真正有危機(jī)感、責(zé)任感、使命感，提高信貸員執(zhí)行規(guī)章制度的自覺性。另一方面，聯(lián)社要加強(qiáng)信貸員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和輔導(dǎo)，重點(diǎn)是讓信貸員熟悉《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)，熟練掌握貸款規(guī)范化操作程序，并運(yùn)用到貸款管理的實(shí)踐中去，從而提高信貸管理工作水平。再一方面，對(duì)信貸員崗位實(shí)行競(jìng)聘制度。在堅(jiān)持持證上崗，定期考核等管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行競(jìng)聘上崗，從而迫使信貸員勤動(dòng)腦筋，多想辦法，竭盡所能把工作做好，努力降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)造一種外有壓力，內(nèi)有動(dòng)力，充滿生機(jī)活力的信貸員管理機(jī)制。