小產權房是否得到審批是征收的關鍵

未審建設房屋屬于違法建筑，征收不需要補償。但是綜合考慮眾多案例，可采取一定的方式維權，比照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，進行相應的協商。

審批建筑屬于補償房屋，具體補償方案如下：

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

1、在集體建設用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，或者本集體之間合法轉讓的房子

這類房屋補償，在原則上是“不得降低原有生活水平，短期生活有改善，長遠生計有保證”。同時要根據房屋的建筑結構和修建年代、地理位置和用途進行綜合考量。還要結合政府的安置方式來區別計算。

按照產權置換的，應該給予合理面積和裝修費補償、搬遷費補助、過渡費；按照劃地重建的，應該給予重置成新價補償（本地修建原有規模房屋所需要的費用）、裝修費和搬遷補助、過渡費；按照純貨幣補償的，應該給予附近城鎮的商品房均價的補償。

2、購買的在集體土地上建設的小產權房子

由于根據相關法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應當尊重歷史照顧現實，要綜合權衡買賣雙方的利益。

小產房買賣合同無效的情形，買受人應當將房屋原狀返還給出賣人，出賣人將收取的價款返還給買受人，房屋補償按照農村宅基地房屋補償給房屋原房主。

如果買受人明知或者應當知曉國家法律法規不允許本集體房屋流轉外集體而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。

3、確屬違建的小產權房

比如近些年非法違建的房屋，沒有任何審批手續，直接占地建房。這類小產權房除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

拓展資料：

小產權房是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，大多是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

但從實際情況來看，小產權房也仍是屬于一種私有財產，即建在集體土地之上的農民的私有財產。對于小產權房的補償，最重要的就是確定補償的對象，因為小產權房往往涉及非法買賣，在確定權利人的過程中不僅要考慮法律的規定，也要考慮的實際的買賣情況，本著誠實信用的原則去確定征收補償的權利人。雖然小產權房所占土地多為集體土地，但其主要用途仍是用于居住或商用。

根據國家相關法律及政策規定，小產權房是不允許上市交易的，也無法過戶，因此屬于生存在登記制度之外的房屋，很難取得法律認可。根據國家規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應為無效。

參考資料：百度百科：國有土地上房屋征收與補償條例

國有土地房屋拆遷土地須根據國務院第590號令的規定給予補償。

1、第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

2、第三條：房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

3、第四條：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

4、第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

5、第十八條：征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

6、第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

7、第二十條：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

8、第二十一條：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

9、第二十二條：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

10、第二十三條：對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

實施國有土地房屋拆遷土地補償的好處：

過去，多數情況下由拆遷人即開發商向當地建設主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，并且把拆遷負擔轉嫁到房價里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。

《征收補償條例》規定，市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體。政府可以確定房屋征收部門負責組織進行房屋征收與補償工作，并規定禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

因此，加大了政府的責任，一旦出現問題，責任主體就非常明確，政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作。這樣，從制度上保證了征收、補償工作的規范化。

參考資料來源：百度百科-國有土地上房屋征收與補償條例