離婚房產(chǎn)分割如下：
（1）雙方當事人的意愿，對夫妻共同房產(chǎn)協(xié)商分割；
（2）如協(xié)商不成，法院會結(jié)合財產(chǎn)狀況、撫養(yǎng)權(quán)及是否存在過錯方，對房產(chǎn)進行分割；
（3）如雙方都不想要房屋，可以對房產(chǎn)進行拍賣、變賣，就拍賣、變賣的價款進行分割。
依據(jù)房屋性質(zhì)、出資情況、購買時間及登記情況需要進行分類論述。
一、僅依據(jù)房屋性質(zhì)（婚后共同購買）：
1、軍產(chǎn)房：
軍產(chǎn)房的分割，法院會綜合考慮軍產(chǎn)房所在位置、是否可以上市交易、哪一方為軍人等情形進行處理。如可以上市交易的軍產(chǎn)房，法院可以對軍產(chǎn)房進行處理。如果一方為軍人的話，判由軍人一方使用，并綜合參考房屋的地理位置、市場價值等因素，獲得房屋一方支付另一方補償款。如不可以上市交易的軍產(chǎn)房，不同法院對軍產(chǎn)房的處理不盡相同：法院一般都不予處理或者只處理居住權(quán)；如果處理居住權(quán)的話，法院一般判決房屋歸由軍人一方居住，一次性給予另一方住房補助費用補償；如果雙方均系軍人，則房屋交由軍隊處理。或者軍人一方分得房屋，返還購置軍產(chǎn)房出資的一半給另一方。
2、央產(chǎn)房：
央產(chǎn)房也分為能上市交易和不能上市交易兩種。能上市交易的央產(chǎn)房一般按房產(chǎn)市值進行分割，由一方取得房屋所有權(quán)，再由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應的房屋折價款。不能上市交易的央產(chǎn)房法院通常做法是，只處理居住權(quán)或不予處理。
3、小產(chǎn)權(quán)房：
小產(chǎn)權(quán)房處理需要參考法院及房屋實際情況。例如：由于小產(chǎn)權(quán)房不具有合法性，同時夫妻雙方無法協(xié)商一致等原因，法院往往將此房產(chǎn)撇于夫妻共同財產(chǎn)之外，不予處理；若此房產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過相關行政程序合法化之后，法院會將該房產(chǎn)視為普通商品房，對所有權(quán)做出處理；若此房產(chǎn)長期存在并未收到行政處罰，鑒于其現(xiàn)狀利益以及相對穩(wěn)定的財產(chǎn)形態(tài)，法院會對使用權(quán)做出處理。
4、公租房：
公租房通常分為政府直管公房和企業(yè)自管公房。法院對政府直管公房的分割以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，通常由繼續(xù)承租的一方給另一方適當?shù)慕?jīng)濟補償；企業(yè)直管公房的分割以本單位員工優(yōu)先，若都為本單位員工則仍以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則進行分割。
5、兩限房：
需要與審批兩限房的機構(gòu)，詢問房屋是否考慮了一方的購房資格，或者另一方權(quán)利導致購房面積變化、戶型升級等原因，然后法院一般也會以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理，拿房一方給另一方補償款。
6、經(jīng)濟適用房：
夫妻間對該經(jīng)適房有財產(chǎn)協(xié)議，那就按照約定處理。如果沒有約定，雙方可以協(xié)商確定經(jīng)適房的價值。如果雙方不能對經(jīng)適房價值達成一致意見時，法院一般會采用以下三種方式進行處理：一種是申請政府回購，雙方平均分配回購款，實踐中較少見；一種是雙方通過競價來處理該經(jīng)濟適用房，由出價高的一方取得該房屋的所有權(quán)，給予另一方折價補償款；一種是由法院在判決或者調(diào)解書中確認各自所占房產(chǎn)份額，即不實際分割房產(chǎn)，只確認份額。
7、還未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的商品房：
一般如能明確近期可以辦理房本，法院一般也會以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。如不能辦理房本，可能會不予處理，或僅處理居住權(quán)。
8、有剩余房貸未結(jié)清的商品房：
一般法院以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。判決拿房者承擔房屋剩余貸款，并給予未拿房者補償。有些法院會以房屋貸款尚未結(jié)清，為避免后續(xù)銀行對剩余貸款償還發(fā)生爭議引發(fā)訴累為由，不予處理。
9、商品房：
如是夫妻共同財產(chǎn)，分割時法院會以照顧撫養(yǎng)子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。
二、依據(jù)出資、購買時間及登記情況：
1、婚前，對方父母全款購房，登記的另一方名字：
原則上是夫妻共同財產(chǎn)，一方父母為出資人的情況下，因其與登記方并沒有直接的人身關系，出資買房一般是以子女結(jié)婚為目的。因此，雙方離婚時，如果出資方可以證明出資全部來自本方父母，但登記在另一方名下，法院一般會認定該房產(chǎn)為夫妻共同共有，出資視為出資方父母對夫妻雙方的贈與。但是，如果登記方能夠提供出資方父母與登記方簽有書面的贈與約定或協(xié)議，那么就能認定該出資為出資方父母對登記方的單方贈與，為登記方的個人財產(chǎn)，出資方不能分割。
2、婚前，雙方出資買房，登記在一方名下：
需要考慮雙方是否有以婚后共同生活而買房的意愿，以及雙方的出資比例。未登記姓名一方如果能證明當時有以共同生活而買房的意愿，比如買房時間與結(jié)婚登記時間間隔很短、買房時雙方已經(jīng)同居、雙方已舉辦過婚禮等，法院一般會認定該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，并在此基礎上考慮雙方的出資，對出資多的一方適當傾斜。
如果不能證明雙方有以共同生活而買房的意愿的話，可能會視為未登記姓名一方對登記方的贈與，從而認定為登記姓名一方的個人財產(chǎn)，離婚時不予分割。也有可能認定為雙方共同房產(chǎn)，予以分割。
3、婚后對方以出資購房，登記自己名下：
首先要確定的是對方的出資能不能證明是個人財產(chǎn)，其次要確定的是購房方式是全款還是貸款。一般來說能證明出資來源是個人財產(chǎn)的常見情況有幾種：對方婚前有房，且售房款沒有與其他財產(chǎn)混同；某筆存款原本就是一方的婚前存款，婚后沒有與其他財產(chǎn)混同；兩個人有協(xié)議約定，約定為某筆存款屬于對方的個人財產(chǎn)；對方與他人有約定，是他人單獨贈與給對方的存款等。在能證明是個人財產(chǎn)的基礎上，如果是以全款的方式購買，屬于對方的個人財產(chǎn)，離婚時不予分割；如果是以貸款的方式購買，屬于共同財產(chǎn)，離婚時平均分割，但是會考慮相應的出資問題，有可能會在平分的基礎上適當照顧出資多的一方。在不能證明是個人財產(chǎn)的基礎上，無論是以全款還是以貸款的方式購買，都屬于雙方的共同財產(chǎn)，離婚時法院一般會按照平均分割的原則來處理。
4、婚后，雙方以共同出資買房，登記在一方名下：
該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，一般按照均分的原則處理。婚后，雙方共同出資購房，無論登記的是一方還是雙方的名字，除非有其它協(xié)議存在，該房產(chǎn)均屬于夫妻共同財產(chǎn)，一般法院也會按照均分的原則進行處理。
在司法實踐中，具體如何確定雙方所得的房產(chǎn)份額時，法院也可能會考慮到雙方出資中是否包含個人財產(chǎn)，并根據(jù)照顧婦女兒童原則、照顧對家庭貢獻較大一方等原則，在分割比例上對出資較多一方、女方、撫養(yǎng)子女一方等進行適當傾斜。
生活中，常常存在一方婚前已繳付房屋首付，婚后夫妻共同還貸的情形，對于婚前買房婚后共同還貸離婚時房屋的分割問題：應當由雙方自主協(xié)商處理；協(xié)商不成的，法院一般判決該房產(chǎn)歸登記方所有，尚未歸還的貸款為登記方的個人債務；婚后共同還貸所支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，由登記方對另一方進行補償。
一、婚前一方購買婚后共同還貸的房產(chǎn)離婚時如何分割
夫妻一方在婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同、以個人財產(chǎn)支付首付款，并在銀行進行貸款，婚后夫妻以共同財產(chǎn)還貸的，房屋登記于首付款出資方名下。此類房產(chǎn)實際是婚前個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)的混合體。
1、雙方協(xié)議處理
根據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條第一款規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
2、協(xié)議不成的處理
婚前買房婚后共同還貸離婚時對于房產(chǎn)歸屬問題協(xié)商不成的，法院可以判決該房產(chǎn)歸登記方所有，婚后夫妻共同財產(chǎn)還貸部分所支付的款項及其相對應的財產(chǎn)增值部分，離婚時由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方補償。所以，離婚后房產(chǎn)仍歸屬于登記方所有，但需要向另一方支付兩類補償款：
（1）婚后共同還貸部分所支付的款項；
（2）相對應財產(chǎn)的增值部分。
二、“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分”計算
對于如何給未取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方補償?shù)膯栴}，除房屋原購房款部分的價值外，取得產(chǎn)權(quán)的一方還應當向另一方補償房屋的增值，而不能僅給付夫妻關系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項的一半。
《北京市高級人民法院民一庭關于明確離婚時房屋補償計算標準的通知》中規(guī)定的計算公式:
給予另一方補償數(shù)額=婚后夫妻已共同還貸數(shù)額(本金+利息)÷實際總房款(總房款本金+已還利息)×離婚時房屋的市場價格×50%。
且在分割夫妻共同財產(chǎn)時，法院也會依據(jù)《中華人民共和國民法典》第1087條規(guī)定，照顧子女、女方和無過錯方利益原則依法判決。
婚后購買的房屋，如無特殊規(guī)定，應當按照男女平等原則、照顧子女和女方利益原則、有利生活，方便生活原則、權(quán)利不得濫用原則進行分割，同時綜合考慮雙方對房屋的貢獻、照顧婦女兒童以及無過錯方的原則。
一、婚后共同財產(chǎn)分割一般原則
　　1、男女平等原則。就是夫妻雙方有平等地分割共同財產(chǎn)的權(quán)利，平等地承擔共同債務的義務；無論男女雙方哪一方對房屋的實際付出更多，在無約定的一般情況下，應當按照男女平等原則平等分割。
　　2、照顧子女和女方利益原則。這里的“照顧”，既可以在財產(chǎn)份額上給予女方適當多分，也可以在財產(chǎn)種類上將某項生活特別需要的財產(chǎn)，比如住房，分配給女方。要特別注意保護未成年人的合法財產(chǎn)權(quán)益，未成年人的合法財產(chǎn)不能列入夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
　　3、有利生活，方便生活原則。在離婚分割共同財產(chǎn)時，不應損害財產(chǎn)效用、性能和經(jīng)濟價值。不可分物按實際需要和有利發(fā)揮效用原則歸一方所有，分得方應依公平原則，按離婚時的實際價值給另一方相應的補償。
　　4、權(quán)利不得濫用原則。離婚分割夫妻共同財產(chǎn)時不得把屬于國家、集體和他人所有的財產(chǎn)當作夫妻共同財產(chǎn)進行分割，不得借分割夫妻共同財產(chǎn)的名義損害他人合法利益。
5、夫妻一方所有的財產(chǎn)，在共同生活中消耗、毀損、滅失的，另一方不予補償

還在按揭也是可以處理的，你可以在離婚協(xié)議上寫清楚
1、房子所有權(quán)歸誰，使用權(quán)歸誰？
2、房子所有權(quán)是暫時歸男方還是女方，甚至可以直接歸孩子，只是男方或者女方暫時接管，孩子18歲之后就要轉(zhuǎn)名回去。
3、按揭這些可以按比例或者是單方全出
這些都是可以在離婚協(xié)議里面寫明的。