宅基地換房欲破三農問題瓶頸

所謂“宅基地換房”辦法，即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

誰虧了?誰賺了?

農民.得：小城鎮居住小區內與自己原有住房面積相等的樓房以及一筆補償金。據說，農民將享有社保醫保，還可以得到城鎮就業機會，問題是，地方政府能在多大程度上保障這種機會?

農民.失：失去其宅基地，失去地產權(宅基地權利是可辨認的，農民個人可以自由支配，而樓房的土地的建設使用權是單個業主無法自由使用和支配的)。居住到城鎮后，幾乎將無法從事農業經營。

政府.得：大片土地，立刻以商業方式處置這些土地，獲得大筆土地轉讓收益。

政府.失：建設小城鎮需先付出很多資金，還要安置農民，為農民提供醫保社保。

制度創新是政府專利?

政府創新：宅基地換房宅基地置換的“制度創新”，是地方政府在中央政府實施的建設用地指標制度約束下想出的辦法，由此地方政府能夠擴大自己可支配的土地資源。稍加分析就可發現，宅基地換房計劃看似創新，其實是新瓶裝舊酒，依然是地方政府利用公共權力征用農民的宅基地，只不過以實物置換的方式進行。在這一過程中，農民的角色是完全被動的。

農民創新：小產權房農民自發地建設小產權房，這些小產權房通常也是使用宅基地用地。也是村鎮將農民集中，以騰退出的用地建設商品房。然而，各級政府對這些制度創新，似乎不假思索地予以禁止。