小產權房買賣合同無效。
小產權房是沒有產權的房屋，無法轉讓、繼承，簽訂的小產權房買賣合同是無效合同，法律不予保護。在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證也不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村頒發。還有一種種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受法律保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
如何判斷房產是否合法：
1、現售商品房的房地產開發企業是否具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
2、是否取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
3、是否持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
4、是否已通過竣工驗收；
5、是否拆遷安置已經落實；
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施是否具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
7、物業管理方案是否已經落實。
綜上所述，買房一定要購買正規開發商的房產，切記圖小便宜，吃大虧，一旦買到了違規房產要學會用法律武器維護自己的合法權益，法律有著秩序的意義，有著正義的意義，有著效率的意義，有著利益的意義，但法律對普通老百姓象征著保護與希望的意義。法律仍然以其獨特的意義與威嚴捍衛著人們的合法權益。
【法律依據】：
《商品房銷售管理辦法》第七條
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。

小產權房買賣簽訂的購房合同無效。國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《民法典》的保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
買小產權房的風險
1、無產權證書。
早在2007年，住建部就曾發出風險提示，小產權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，都是沒有“五證”的，所以小產權房是不能辦理房產證的。
2、質量參差不齊。
小產權房的建設未經過相關部門審核，房屋質量沒人監督，不排除有些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
3、拆遷難補償。
小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
4、配套不完善。
小產權房不能保證社區內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。同時這也對房屋的保值增值產生了很大影響
5、遺贈麻煩、再次出手較難。
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。而且小產權房交易一般一次性付清，不能辦理抵押貸款。

小產權房買賣合同部分有效。對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣,應當認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外人員、取得有關組織和部門批準的

小產權房買賣合同是否具有法律效力
1、依法成立的小產權房買賣合同具有法律效力。
2、對于將房屋出售給本鄉以外人員、未經有關組織和部門批準的，應作無效處理;
3、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣，應當認定有效;
4、對于將房屋出售給本鄉以外人員、取得有關組織和部門批準的，可以認定有效。

小產權房被拆了怎么處理
1、目前國家對所謂小產權房的購買者是有保護傾向的。鑒于你是二手購房者，被登記在相關村委、鄉鎮的原購房者是你的前手。
2、相關拆遷部門在你們沒有通過法律程序明確下，也只能向其補償，你后來購買該房可能沒有進行類似于產權過戶的轉移登記，如果沒有在你們的房屋買賣合同中明確約定。

小產權房買賣合同部分有效。對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣,應當認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外人員、取得有關組織和部門批準的,可以認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外人員、未經有關組織和部門批準的,應作無效處理。

【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》 第二百一十五條 事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。