小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。
小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，無法轉(zhuǎn)讓、繼承，簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效合同，法律不予保護(hù)。在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)。還有一種種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受法律保護(hù)。既無法律保障，也不可上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
如何判斷房產(chǎn)是否合法：
1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
2、是否取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
3、是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
4、是否已通過竣工驗收；
5、是否拆遷安置已經(jīng)落實；
6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
7、物業(yè)管理方案是否已經(jīng)落實。
綜上所述，買房一定要購買正規(guī)開發(fā)商的房產(chǎn)，切記圖小便宜，吃大虧，一旦買到了違規(guī)房產(chǎn)要學(xué)會用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，法律有著秩序的意義，有著正義的意義，有著效率的意義，有著利益的意義，但法律對普通老百姓象征著保護(hù)與希望的意義。法律仍然以其獨(dú)特的意義與威嚴(yán)捍衛(wèi)著人們的合法權(quán)益。
【法律依據(jù)】：
《商品房銷售管理辦法》第七條
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書
（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經(jīng)落實
（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

小產(chǎn)權(quán)房買賣簽訂的購房合同無效。國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《民法典》的保護(hù)。既無法律保障，也不可上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。
買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險
1、無產(chǎn)權(quán)證書。
早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險提示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，都是沒有“五證”的，所以小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理房產(chǎn)證的。
2、質(zhì)量參差不齊。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)未經(jīng)過相關(guān)部門審核，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，不排除有些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
3、拆遷難補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。
4、配套不完善。
小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證。同時這也對房屋的保值增值產(chǎn)生了很大影響
5、遺贈麻煩、再次出手較難。
由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進(jìn)行房屋買賣。而且小產(chǎn)權(quán)房交易一般一次性付清，不能辦理抵押貸款。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同部分有效。對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否具有法律效力
1、依法成立的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具有法律效力。
2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，應(yīng)作無效處理;
3、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;
4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效。

小產(chǎn)權(quán)房被拆了怎么處理
1、目前國家對所謂小產(chǎn)權(quán)房的購買者是有保護(hù)傾向的。鑒于你是二手購房者，被登記在相關(guān)村委、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的原購房者是你的前手。
2、相關(guān)拆遷部門在你們沒有通過法律程序明確下，也只能向其補(bǔ)償，你后來購買該房可能沒有進(jìn)行類似于產(chǎn)權(quán)過戶的轉(zhuǎn)移登記，如果沒有在你們的房屋買賣合同中明確約定。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同部分有效。對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,應(yīng)作無效處理。

【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》 第二百一十五條 事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。