近些年，住房的需求一直都是大家高度關注的話題，雖然房價一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在買房的過程中，不僅要準備購房款，同時還要了解有關的法律知識，以防自己到時候房錢兩空。

近些年，住房的需求一直都是大家高度關注的話題，雖然房價一路上升，但是住房的需求量卻從未減少；而在 買房 的過程中，不僅要準備 購房 款，同時還要了解有關的法律知識，以防自己到時候房錢兩空。買商品房最重要的就是簽訂 商品房買賣合同 ，這也能夠在糾紛發生時成為主要的證據。下面我就告訴大家關于商品房買賣的法律知識，一起來看看吧。

一、 商品房預售合同 效力問題

1、商品房預售須具備四個條件

根據《城市 房地產 管理法》45條規定，商品房預售須具備四個條件：

（1）已交付全部 土地使用權 出讓金，取得土地使用權證。

（2）持有 建設工程規劃許可證 。

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

（4）向縣級以上人民政府 房產 管理部門辦理預售登記，取得 商品房預售許可證 明。

2、除預售證外，其他三個條件缺失并不導致商品房預售合同無效

（1）法院只進行形式審查

為避免司法權與行政權直接的沖突，法院在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人的預售資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房預售許可證簽訂的預售合同應認定無效，出賣人取得商品房預售許可證明的，可認定合同有效。

（2）實質審查（出賣人是否具備全部預售條件）

這屬于行政管理部門權限，當事人對預售許可證有異議的，可通過行政或者行政訴訟的方式解決。

（3）起訴前取得

出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，法院也可以認定商品房預售合同有效。

二、 商品房認購書 及 定金 問題

1、認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同

認購書是平等主體之間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協議，符合《合同法》第2條關于合同定義的規定。因此認購書可以成為獨立的合同。

其次，從內容來看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認。所以認購書不屬于商品房買賣合同，而應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。

2、簽訂認購書時交付的定金為立約定金

一方當事人違反認購書約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔責任。

三、商品房買賣是否適用懲罰性賠償責任

1、什么是懲罰性賠償責任

《消費者權益保護法》第55條規定：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。法律另有規定的，依照其規定。

2、商品房買賣可以有條件的適用懲罰性賠償責任

對商品房買賣合同中某些出賣人惡意違約和欺詐的行為可以有條件地適用懲罰性賠償責任。

《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條明確規定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人。

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（3）商品房買賣合同訂立時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

（4）訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

（5）訂立合同時，出賣人故意隱瞞房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償 安置房 的事實。

四、房屋交付時與合同約定的面積不符如何處理？

《人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定，按照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、 面積誤差比 值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

2、面積誤差比值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款的，應予支持。

買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房款由出賣人承擔，所有權歸買受人；

房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的 利息 由出賣人返還買受人。面積誤差比超過3％部分的房屋價款由出賣人雙倍返還買受人。

夫妻共同房產賣房需要雙方都到場。
賣房需要夫妻雙方到場。不管房產證上是否寫了兩個人的名字，賣房人是夫妻中的一方，那在賣房時候就需要另一方到場。如果不能到場，就一定要向買家出示不能到場一方的委托書或同意賣房的書面證明。買家應了解房屋情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以確認房屋產權歸屬。注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
買賣房屋交易的流程如下：
狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件；
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）；
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易；
4、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的；
5、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證；
6、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證。
夫妻的共同財產如下：
1、工資、獎金、勞務報酬；
2、生產、經營、投資的收益；
3、知識產權的收益；
4、承或者受贈的財產，但是法律另有規定的除外；
5、其他應當歸共同所有的財產。
綜上所述，在我國房產若是屬于夫妻共同財產的，賣房需要夫妻雙方簽字。夫妻對共同財產，有平等的處理權。一方擅自出賣夫妻共同享有的房產的，屬于無權處分行為，可以向法院請求撤銷該出賣行為。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第一千零六十二條
夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金、勞務報酬；
（二）生產、經營、投資的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或者受贈的財產，但是法律另有規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同財產，有平等的處理權。

購買房子是一件全家高興的事情，因為是第一次購買房子，很多的戶主心里都特別的緊張。在購買房子的時候很多的流程是容易讓那些戶主都疏忽了，那么大家知道買房子流程是什么呢?我們就跟大家一起來看看買房子流程是什么及買房子需要注意些什么細節問題呢?
買房子流程是什么
1、選擇樓盤
通常情況下，有實力、口碑好的大開發商開發的樓盤，品質相對更有保障。在同一區域連續成功開發的樓盤，也可以優先考慮，因為此類樓盤通常資源整合度高，配套較完善。
2、查驗五證
五證是辦理房產證的前提和基礎，五證不全的房子，購買起來風險很大。稍有不慎，就可能錢房兩空。特別提醒大家：查驗五證時最好查原件，因為復印件比較容易被做手腳;如果開發商不同意查驗五證，購房者則至少要核實《商品房預售許可證》的真實性。
3、簽訂合同
由于買賣雙方在購房知識方面的不對等，使得購房者在簽訂購房合同時，常常處于被動地位。簽訂合同時，應仔細閱讀、理解合同各項條款和補充協議。
4、交房入住
在交房時大家需要查驗"兩書"。"兩書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》尤為重要。
5、辦理過戶
很多朋友在拿到房門鑰匙后就以為買房的歷程到此結束了，其實不然，在交房后大家應該要及時要求開發商或者賣方配合辦理房產過戶手續，只有真正拿到屬于自己的不動產權證書，這套房屋的產權才真正屬于您的。
買房子需要注意些什么細節問題
1、不要輕信售樓人員的一面之詞
對于置業顧問，顧客雖然是上帝，但是為了業績的產生，不少置業顧問會避重就輕。不能全信銷售人員的一面之詞，因為銷售員的答復、承諾不能作為今后發生糾紛時的法律依據，一切以購房合同及補充協議為準。
2、均價非所買房之價
銷售樓盤一般都會有一個對外的均價，但往往消費者想買的房子與打出的“均價”會有很大差距，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層;高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向，一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。
3、項目是否取得預售證、房屋質量是否有保障
預售證在簽訂購房合同前是必須要看的，以免開發商無證銷售，到時候房屋有問題可能會遇到麻煩。房屋質量在買房的時候必須實地看看建筑工地用的鋼筋材料等，或者咨詢一下已經入住的業主，這都是簽訂購房合同前的必須要調查清楚的。
購買新房的流程是很重要的，在購買新房的時候細節的問題是大家都需要知道的，以上是小編為大家介紹的買房子流程是什么及買房子需要注意些什么細節問題到這里就結束了。

房價每年都在增長，房子對于我們來說又是必不可少的必需品，房子是我們的避風港，在外面工作一天回到屬于我們自己的房子里，放松，緩解壓力，因為房價一直在漲，所以現在的人很急切買房，就怕慢一步房價又長了，今天呢小編就來給大家講述一下購買房屋的流程，以及房屋買賣協議。
房屋買賣協議
賣方（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿身份證：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買方（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿身份證：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
1、甲方自愿將坐落于＿＿＿＿＿＿＿＿＿市＿＿＿＿＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿＿＿＿＿小區＿＿＿＿＿＿＿＿＿號樓＿＿＿＿＿＿＿＿＿號房，建筑面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米的大產權房屋（附贈儲藏室及地下車位，按原狀交付，未曾裝修）售賣給乙方。
2、雙方議定房產價款為人民幣＿＿＿＿＿＿＿＿＿元＿＿＿＿＿＿＿＿＿（大寫）。
3、本協議簽定前，上述房產應繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負責。
4、本協議自簽定之日，乙方向甲方支付購房定金＿＿＿＿＿＿＿＿＿元＿＿＿＿＿＿＿＿＿（大寫）；甲方將上述房產過戶于乙方名下時乙方向甲方支付剩余的購房價款＿＿＿＿＿＿＿＿＿元＿＿＿＿＿＿＿＿＿（大寫）。每期付款，甲方收到后出具收據。
5、轉賬方式：乙方向甲方提供的＿＿＿＿＿＿＿＿＿銀行＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿賬號進行付款。
6、甲方的承諾保證：甲方保證上述房產無任何擔保、抵押，無人租住、使用。甲方保證自己對上述房產擁有處分權，保證在與乙方交易時上述房產沒有其他項權利設定或其他糾紛。甲方保證上述房產不涉及第三方的權利，否則一切后果由甲方全部承擔。
7、本合同一式兩份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執一份，自雙方簽字之日生效。甲方（簽字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿乙方（簽字）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
購買房屋的流程
1、選擇樓盤通常情況下，有實力、口碑好的大開發商開發的樓盤，品質相對更有保障。在同一區域連續成功開發的樓盤，也可以優先考慮，因為此類樓盤通常資源整合度高，配套較完善。
2、查驗五證五證是辦理房產證的前提和基礎，五證不全的房子，購買起來風險很大。稍有不慎，就可能錢房兩空。特別提醒大家：查驗五證時最好查原件，因為復印件比較容易被做手腳；如果開發商不同意查驗五證，購房者則至少要核實《商品房預售許可證》的真實性。
3、簽訂合同由于買賣雙方在購房知識方面的不對等，使得購房者在簽訂購房合同時，常常處于被動地位。簽訂合同時，應仔細閱讀、理解合同各項條款和補充協議。
4、交房入住在交房時大家需要查驗＂兩書＂。＂兩書＂是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質量保證書》尤為重要。
5、辦理過戶很多朋友在拿到房門鑰匙后就以為買房的歷程到此結束了，其實不然，在交房后大家應該要及時要求開發商或者賣方配合辦理房產過戶手續，只有真正拿到屬于自己的不動產權證書，這套房屋的產權才真正屬于您的。